Когда началось активное строительство Москвы-Сити, но перспективы района ещё не были очевидными, т.е. годах в 2004-2006, на одной из конференций стоявший у истоков российского рынка коммерческой недвижимости предприниматель Камерон Сойер сказал: «Почему все сравнивают Москву-Сити с Canary Wharf в Лондоне? Мне это сравнение не кажется уместным! Вообще-то девелопер делового района Canary Wharf обанкротился!». Тогда это замечание показалось мне спорным, хотя сейчас кажется отчасти пророческим. Действительно, девелопер Olympia and York обанкротился в 1992 году, а сам Канэри-Уорф стал своеобразным символом кризиса рынка недвижимости начала 90-х. Но уже к 1999-му году положение нормализовалось и в этом районе Лондона были построены не только новые офисные башни, но и объекты транспортной инфраструктуры. Москва-Сити должна была получиться ничуть не хуже Canary Wharf. В начале 2000-х мы все были оптимистами и верили, что расцветающий бизнес России и Москвы нуждается в новых офисных зданиях, и не только в Сити, но и в других районах города.

Я хорошо помню времена, когда компания MR Group была известна в качестве девелопера коммерческой недвижимости, а не жилой как сейчас. Например, такие проекты этой компании как «Фили Град» и «Савеловский Сити» в своей изначальной концепции были офисными комплексами. Кризис 2008 года сделал их жилыми или апартаментными. Даже в самой Москве-Сити появились жилые апартаменты! Достаточно долго ввод новых офисов в Москве не превышал нескольких сот тысяч метров в год, девелоперы избегали строить офисы, предпочитая жильё и апартаменты. Избегали, потому что ликвидность у жилья и у офисов разная, не в пользу офисов. Традиционно на рынке были, есть (и скорее всего будут) всего три способа реализации помещений в офисных проектах:

1) Строительство, сдача в аренду в процессе строительства и последующая продажа целиком в качестве арендного бизнеса. Предполагает наличие банковского проектного финансирования и покупателей такого рода активов. В России 2019 года не осталось активных иностранных инвестиционных фондов, типа Morgan Stanley, которые желают и могли бы приобрести крупный российский офисный комплекс целиком. Российские покупатели такого рода институциональных активов на рынке присутствуют, но они очень зависят от наших же внутрироссийских факторов. В общем, с моей точки зрения такой подход достаточно рискован.
2) Строительство «под заказчика». Для начала его нужно нужно найти, потом с ним договориться когда и по какой цене заказчик выкупит построенные помещения. Это очень непростой путь, особенно, если площадь объекта составляет более 50 тыс.м². Заказчиков с такими запросами немного в принципе, и они так или иначе связаны с государством…
3) Строительство, продажа помещений «в нарезку», одновременная сдача помещений в аренду с целью последующей продажи в качестве готового арендного бизнеса. Это достаточно популярный способ, основным минусом которого является долгий срок экспонирования помещений и несравнимые с жильём темпы продаж (пониженные).

В общем, строить и продавать офисы тяжело, это не жилые проекты с огромным спросом и ипотекой. Желающих делать новые офисные проекты в Москве до недавнего времени было мало, но вот похоже сейчас тренд начал немного меняться. Всего лишь несколько фактов:

  • MR Group впервые за много лет начинает возводить полностью коммерческий проект недалеко от Москвы-Сити, многофункциональный комплекс общей площадью около 170 тыс кв. м., бОльшую часть которого будет отдана офисам. Замечу, что компания имеет обширный опыт продажи офисных помещений в своих бизнес-центрах «в нарезку».
  • Компании, традиционно сильные в редевелопменте промышленных территорий в комплексы апартаментов, KR Properties, Stonehedge и Колди, дали старт своим новым офисным проектам: DM Tower, STONE Белорусская и Beetle, помещения в которых продаются «в нарезку» на стадии строительства/реконструеции.
  • Наконец, ГК «Пионер», известный девелопер жилья бизнес-класса Москвы и Санкт-Петербурга меняет стратегию. Новые инвестиции компании будут направлены только на московский рынок и сосредоточены в основном в секторе коммерческой недвижимости. Причина смены стратегии была озвучена лично акционером Андреем Грудиным — «переход отрасли на эскроу-счета». Как нельзя лучше в новую стратегию компании вписывается проект, о котором я планирую писать на этой неделе — преимущественно офисный комплекс на ул. Дербеневской, вл. 22, приобретенный ГК «Пионер» в ожесточенной борьбе за 1,74 млрд. руб. Значит, запланированный уход  ГК Пионер в сектор коммерческой недвижимости, был не просто громким заявлением.

Неужели в Москве наступает офисный ренессанс? Может быть описанные факты — это только первые ласточки? Дальше больше или дальше тишина? На портале REPA есть множество признанных специалистов рынка недвижимости. Что Вы об этом всём думаете?