В 2017 году подмосковный рынок недвижимости ждет очередное падение спроса минимум на 10%, а значит, и падение цен. Стоимость земли может снизиться на 20%. Но до дна все еще далеко.

Реальные цифры

В 2016 году спрос на землю в Подмосковье сократился на треть по сравнению с предыдущим годом. Покупательский ажиотаж в этом сегменте в 2015 году во многом был связан с валютными рисками и девальвацией рубля. Покупку стимулировал банальный страх — люди вкладывали в землю с мыслью «Тут не пропадет». В 2016 году сделок стало меньше, и эта тенденция укрепляется. В течение 2017 года ценник на объекты недвижимости в Подмосковье может уменьшиться еще на 15-20%.

Но если земельные участки медленно, но все же продаются, то продажи загородных домов в Московской области практически замерли. Объем сделок по продаже коттеджей в 2016 году упал сразу на 50%. Ликвидных коттеджных поселков в Подмосковье не больше 15-18%, остальные объекты не пользуются популярностью.

Не кризисные, а рыночные цены

В начале «нулевых» в Подмосковье произошел настоящий строительный «бум» . Доходы населения росли, и загородный дом стал не столько необходимостью, сколько показателем статуса владельца, его принадлежности к определенному социальному слою. Стоимость сотки земли в ближайшем Подмосковье тогда за 7-8 лет взлетела в 50 раз — с $500 до $25 000. Но покупателей это не смущало, люди приобретали землю, строили дома или покупали уже готовые коттеджи. Девелоперы, а нередко и бригады строителей-самоучек (таких на пике спроса было немало) делали на этом огромные деньги, маржинальность проектов достигала 200-300%, а то и 500%.

В 2008 году средний ценник на землю в Подмосковье застыл где-то на уровне $20 000 за сотку недалеко от МКАД (примерно 500-600 тыс. рублей по курсу тех лет). Выше стоил, разве что, премиум-сегмент на западном направлении. Но грянул кризис, и спрос пошел на спад, а вот объектов, выставленных на продажу, становилось все больше. Кто-то продавал неспешно, кто-то решил избавиться от загородного дома, чтобы залатать «дыру» в бюджете, которую проел  наступивший кризис. Но продавать все стремились по докризисным ценам, которые стали неоправданными в новой экономической ситуации. В результате, сегодня мы имеем переизбыток предложения на фоне постоянно падающего спроса.

Например, реальная рыночная стоимость земельных участков в Подмосковье сейчас на 20-25% ниже, чем заявлено на том же ЦИАН или Avito, например. Посмотрев на стоимость похожих объектов на таких классифайдах, владельцы участков выставляют свою землю по аналогичной цене. Но подход к формированию стоимости объекта на рынке сегодня несколько иной.

Многие объекты с завышенной ценой были выставлены на продажу еще 5-6 лет назад и до сих пор не проданы. Земля стоит. Хотя участки вполне могли бы быстро уйти по рыночной цене. За рубежом владельцы, наверняка, продали бы землю, а полученные деньги пустили в оборот, инвестировали, заставили работать. Но у нас это редкая практика, потому что финансовая грамотность большинства населения не слишком высока. Люди не всегда понимают, что делать со своими активами и выбирают «ничего не делать» и, как следствие, ничего не получать. Можно было бы продать участок не за 5 млн рублей, а за 3,5-4 млн рублей, на вырученные деньги купить, например, квартиру, сдавать ее, ежемесячно получая прибыль. Или вложить в банк под хороший процент, инвестировать во что-то еще — вариантов масса. И деньги будут работать.

 

Что касается продажи коттеджей, то ситуация в этом сегменте значительно сложнее, чем с участками. В ближайшие годы востребованными будут только самые ликвидные объекты, только лучшие проекты домов, только те коттеджные поселки, где действительно комфортно, удобно и интересно жить, а не обычное жилье.

Застройщики хорошо понимают, что для того, чтобы недвижимость купили, нужно не просто построить, но сделать это красиво. Должна быть концепция, идея, выгодное местоположение, соответствующая инфраструктура. Например, коттеджный поселок для художников или эко-поселок, или поселок для семей с детьми с повышенным уровнем безопасности. В противном случае, коттедж может висеть мертвым грузом много лет, не принося никакого дохода владельцу.

 

Возможно, это прозвучит необычно, но тем не менее, честно: проблема на рынке Подмосковной недвижимости сегодня даже не столько в отсутствии спроса, сколько в нашей ментальности. Мы не готовы реально оценить ситуацию, чтобы жить в ней и даже получать выгоду. Мы почему-то замираем. А потому, и рынок тоже стоит.