Девелоперы обсудили на UrbanLab важность и ценность архитектуры в жилом проекте для покупателей. Эксперты сошлись во мнении, что архитектура безусловно важна, но далеко не для всех покупателей.

Организатор серии Urban Lab: Arendator.ru, Генеральный партнер: «Манн, Черемных и Партнеры», При поддержке: UrbanAwards, ArendatorAwards, Недвижимость и строительство СПБ, КА Репутация, Деловой партнер: REPA

Модераторами UrbanLab: Архитектура и строительство актуальных жилых комплексов выступили Андрей Овчинников, руководитель блока стратегий «Манн, Черемных и Партнеры» и Марина Шпилько, главный архитектор Московского офиса английского архитектурного бюро Dyer.

Марина Шпилько рассказала, что в Москве много девелоперов, которые работают по принципу “все равно купят”. Этот принцип работает, но при хорошем продукте можно заработать намного больше за счет добавленной стоимости. К тому же, нет гарантии, что не придет другой игрок на рынок, который тоже будет делать похожие проекты.

Еще г-жа Шпилько подчеркнула, что архитектура проекта — это одновременно и субъективность и объективность. Например, форма и цвет фасадов может одному клиенту нравиться, а другому — нет. Но точно архитектура проекта должна попадать в уже сложившуюся архитектуру. А само здание не должно давить на человека. По словам Марины Шпилько, лучше отказаться от принципа “все равно купят” и строить качественные продукты на всех этапах — от проектирования до эксплуатации.

Марина Шпилько предложила девелоперам два универсальных инструмента для повышения добавленной стоимости продукта:  “Fix Price” и “все врут, а вы не врите”. Fix Price подходит для улучшения жилого комплекса с помощью небольших деталей. Например, дверных заглушек, которые защищают стены от царапин и сколов от ручек дверей. Можно проявить заботу о клиенте и купить недорогую заглушку. Но Fix Price может быть и отталкивающим фактором для клиента. Если он увидит, что застройщик попытался сэкономить на базовых вещах, то кроме негатива девелопер ничего не получит. Экономить можно только на небольших полезных мелочах, которые делают жизнь покупателя лучше.

Инструмент “все врут, а вы не врите” нужно, по мнению Шпилько, применять в первую очередь к себе. Если жилой комплекс состоит из студий и “однушек”, то не нужно обманываться с концепцией и честно признаться, что это общежитие. Лучше посмотреть, как такие пространства создаются в кампусах или апартаментах с расширенным сервисом, чтобы найти для себя оптимальные решения для продукта, позволяющие вывести его в лидирующие позиции по продажам и эффективности в рамках заданного класса жилья и типа квартирографии.

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» сообщил, что их компания проектирует жилые комплексы через сценарии жизни. Сейчас клиент уже не хочет простого удовлетворения потребности в квадратных метрах.

Например, можно заложить в проект сценарий здорового образа жизни: спроектировать велодорожки около дома, продумать места для хранения велосипедов, сделать поблизости аренду не только велосипедов, но и защитного спортивного инвентаря. Такие вещи будут подталкивать клиента к занятию спортом.

Еще г-н Заседателев сообщил, что детские площадки должны быть не просто яркими зонами, а качественными территориями для развития ребенка. В их кварталах есть активные жители, которые по своей инициативе разрабатывают детские развлекательные и спортивные проекты, занятия проходят регулярно и бесплатны для жильцов комплексов. Дети общаются между собой, знакомятся, развиваются. А общественные пространства должны быть не просто красивыми, но и многофункциональными. Эти пространства должны стать точкой притяжения для разных людей. По словам Заседателева, сегодня для клиента важен и красивый двор с насыщенной инфраструктурой, и просторные светлые парадные с качественными материалами, и общая архитектура дома – все это повышает самооценку и положительно влияет на восприятие человеком места для жизни.

Тенгиз Адамия, директор департамента продаж ГК «Еврострой» подтвердил важность общественных пространств в жилом проекте. ГК “Еврострой” создает не только придомовые территории, но и закрытые клубные сообщества. У жителей комплекса появляются общие ценности, общая идеология. Также г-н Адамия подчеркнул, что для жителей проектов элитного класса особенно важны видовые характеристики – каждая квартира должна быть видовой и быть обращена либо к воде, либо к садам, паркам и скверам.

Еще для покупателей элитного жилья архитектура — важная составляющая при выборе квартиры. Более того, состоятельные клиенты воспринимают архитектурный проект с эстетической точки зрения истинного ценителя прекрасного.

Иван Архипов, директор по развитию ГК «Балтийская Коммерция» сообщил, что их компания строит в центре города и вписывает проекты в среду. Такие условия накладывают дополнительные ограничения для компании. При этом г-н Архипов подчеркнул, что архитектура действительно может продавать себя. На этапе покупки клиент оценивает все факторы сразу. Однако девелоперу важно оценить реальную востребованность тех или иных проектных решений будущими жильцами дома, чтобы принять решение о целесообразности затрат на них и включении в проект.

Александр Погодин, коммерческий директор Formula City, отметил, что главным трендом сегодня является увеличение доли общественных пространств в жилых и коммерческих проектах. Например, в апарт-отеле YES Марата общая территория апарт-отеля перетекает из одной в другую, панорамные окна создают общее сквозное пространство, которое  дает возможность реализовать широкий спектр запросов — работать, организовывать встречи и отдыхать. Поэтому уже сегодня основное количество времени люди проводят, не выходя за пределы комплекса.

По мнению г-на Погодина, метраж юнитов в апарт-отелях сегодня уже  не является основным критерием для покупки. Инвесторы в первую очередь обращают внимание на среду, в которой будут располагаться апартаменты.

Елена Каратаева, директор по продажам и маркетингу «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад» говоря об элитном сегменте подчеркнула, что состоятельным клиентам крайне важна локация. Только после этого параметра они смотрят на архитектуру. Еще г-жа Каратаева отметила, что девелоперы часто создают красивые и дорогие фасады, но забывают про внутреннее содержание дома.

Солоневич Марина, продуктолог ГК «Страна Девелопмент» поделилась опытом и рассказала, что в их региональных проектах клиенты покупают квартиры, за которыми уже закреплено парковочное место и идёт в подарок. Потом клиент может сам продать это парковочное место, если у него нет автомобиля, оно не закрепляется за квартирой. Кроме того, компания считает важным строительство жилья сразу с социальной и коммерческой инфраструктурой. В портфеле компании есть проекты с полноценными торговыми центрами.

Г-жа Солоневич отметила, что важно слышать клиентов и понимать как меняются их потребности. Поэтому компания регулярно собирает обратную связь и находится в диалоге с жителями.

Павел Евсюков, руководитель направления стратегического маркетинга AAG рассказал, что в проектах компании большое внимание уделяют не только метражам квартир, но и функциональному наполнению площади. Например, двухкомнатная квартира площадью 122 квадратных метра помимо просторной кухни-гостиной и двух мастер-спален включает в себя три санузла, две гардеробные и постирочную. Большое количество подсобных помещений улучшает эргономику квартиры и обеспечивает дополнительный комфорт для жильцов.

Кроме архитектуры эксперты поговорили и об инженерных особенностях жилых комплексов.

Денис Смирнов, руководитель Службы развития продукта и BIM-технологий «ЭталонПроект» (входит в Группу «Эталон») отметил, что качественные технологии должны быть незаметны для клиента. Но при продаже квартир их нужно правильно упаковать. Например, получить экологический сертификат. Он наглядно покажет клиенту, почему ему будет хорошо жить в этом доме.

Г-н Смирнов отметил, что условно можно разделить технологии на три уровня: квартальные, домовые и квартирные. Квартальные и домовые закладываются застройщиком. Например, видеонаблюдение во дворе или вызов лифта со смартфона. А квартирные технологии должны оставаться на усмотрение покупателя.

Яна Кадомцева, директор по продажам ГК «Полис Групп» рассказала, что их компания продает в основном недорогое жилье. Компания не тратит большие суммы денег на архитектуру или специфические технологии, чтобы оставаться доступными для покупателя. При этом нельзя отставать от трендов, поэтому в комплексах компании появились панорамное остекление и французские балконы, которые полюбились россиянам во время карантина. А во дворах компания начала строить эко-парки, ландшафтные сады и площадки для детей и отдыха из экологически чистых материалов. Для обеспечения безопасности жильцов, застройщик особое внимание уделяет закрытой территории и видеонаблюдению. В МОПах проектов появляются датчики движения, а в квартирах — датчики дыма и протечек воды.

Максим Зорин, директор по продажам Группа «Самолет» отметил, что на рынке жилой недвижимости сейчас, к сожалению, продаются квартиры даже в тех комплексах, где нет набора элементарных опций, создающих комфорт для покупателей, таких как концепция “двор без машин”, парадные без ступеней и пандусов, инклюзивность для маломобильных жильцов. Хотя казалось бы, уже все приняли этот тренд. В группе “Самолет” все архитектурные и технологические опции добавляются в проект точечно, на основании общего стандарта и экономической целесообразности. Есть целый список таких опций, которые используются в зависимости от экономики проекта.

Светлана Денисова, Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» подтвердила, что ценности архитектуры или технологий сильно разнятся в зависимости от класса жилья. Архитектура в масс-маркете вообще не важна. Клиент не смотрит на фасады. Для клиентов массового сегмента в первую очередь важна возможность сэкономить. Для такого клиента важны архитектурные и инженерные решения, которые обеспечивают ему базовые потребности: либо безопасность, либо комфорт.

Андрей Овчинников, руководитель блока стратегий «Манн, Черемных и Партнеры» подвел итог встречи.
“Каждая из тем настолько объемная, что может стать предметом отдельной встречи по обмену опыта и поиска решений. Актуальные технологии из премиального сегмента постепенно становятся доступными для массового жилья. И, напротив, дорогие сегменты променяют подход к обустройству общественных пространств, тренд в которых по причине большой востребованности, задает комфорт-класс. Поэтому несмотря на различия в атрибутах жилья разных классов, у них есть и общие тенденции, которые можно и нужно прогнозировать”.