Что нужно рынку – участки с подрядом или без?
9 июня в медиа-центре REPLACE состоялись дебаты «Борьба за покупателя: что предложить клиенту – участки с подрядом или без подряда?», в которых столкнулись две точки зрения о том, какой же продукт сейчас нужен рынку загородной недвижимости.
Так, представители группы ИНТЕГРА выступали за то, что в нынешних экономических условиях покупатель голосует рублем за более демократичное предложение, в данном случае – земельные участки без подряда с ценником от 500 тысяч рублей. При выборе такого продукта покупатель получает не просто земельный надел, а уже организованный поселок с подведёнными коммуникациями до границ участков, а также продуманную инфраструктуру и досуг. Это дает возможность избежать ипотеки, выбрать подрядчика для строительства дома и осваивать участок постепенно по мере накопления собственных средств.
А в свою очередь, представители компании GOOD WOOD заявили, что девелоперы, реализующие участки без подряда, пользуясь неблагоприятной рыночной ситуацией, продают покупателям голое поле с туманным будущем под видом мечты о загородном доме.
Дмитрий Гордов, партнер девелоперской группы ИНТЕГРА, рассказал, что его компания начала реализовывать участки без подряда в своих поселках в 2009 году, и данное решение было вынужденным, так как рынок на тот момент стагнировал. «Покупатель получил возможность не откладывать приобретение загородного актива в долгий ящик. Покупка участка без подряда дает возможность выбрать проект по своему карману и приступить к возведению дома в любое удобное для него время», — пояснил эксперт.
Александр Дубовенко, управляющий партнер GOOD WOOD, в свою очередь, отметил, что зачастую покупка участка без подряда несет крайне высокие риски, о чем девелоперы заранее не сообщают покупателям. «Покупатель собирает последние деньги и приходит к девелоперу за своей мечтой – жить с семьей в хорошем поселке в загородном доме. А на деле же он просто получает бумажку, в которой говорится, что он является собственником такого-то земельного надела. И до момента, когда на этом участке появится дом, может пройти двадцать лет. А те покупатели, которые сразу возвели дом на приобретенном участке, обрекают себя на многие годы жизни вокруг строительной техники», — заявил Дубовенко.
С ним согласился приглашенный эксперт мероприятия — генеральный директор компании "Амтек Инвест" Олег Ступеньков. "Даже в ближайшем Подмосковье огромное количество поселков с участками без подряда. Дома в них стоят в различной степени готовности, и никто не может сказать, через какой временной отрезок все участки будут облагорожены и готовы к проживанию всех собственников", — пояснил он.
Говоря об инвестиционной привлекательности активов, Игорь Тучков, генеральный директор GOOD WOOD development, отметил, что в участках с готовыми домовладениями увеличение стоимости составляет порядка 10% годовых.
Антон Алимов, заместитель генерального директора девелоперской группы ИНТЕГРА, отметил, что если говорить о возврате инвестиций в проектах компании, то изменение среднего чека в разных поселках колеблется в районе 25-30%, в зависимости от стадии готовности объекта. «В поселке «Ясногорье», к примеру, цена поднялась с 35 тысяч рублей за сотку до 52 тысяч. И люди готовы покупать по такой цене. При этом участки без подряда в концептуальных поселках получают качественного покупателя, который готов заплатить на 15-30% дороже среднего рынка аналогичных "неконцептуальных проектов"», — отметил эксперт.
Также эксперты затронули и вопрос ежемесячных эксплуатационных платежей. Так в участках без подряда, по словам Дмитрия Гордова, в месяц придется платить от 2,5 до 8 тысяч рублей в месяц, в зависимости от класса поселка.
В участках с подрядом, по словам Александра Дубовенко, эта сумма варьируется от 4 до 10 тысяч рублей в месяц.
Говоря о портрете покупателя, оппоненты сошлись во мнении, что вне зависимости от того, с подрядом участок или без, покупателем в основном выступают семьи с детьми. «Наш покупатель – это семейный человек от 30 до 50 лет с одним или несколькими детьми», — рассказал Гордов. Дубовенко же, в свою очередь, отметил, что его проекты пользуются спросом у семейных людей в возрасте 25-40 лет для постоянного проживания.
В целом представители компаний отметили, что, если говорить об участках без подряда, то там доля инвестиционных сделок частных инвесторов составляет до 10 %. В участках с подрядом же, по словам Тучкова, эта цифра равна нулю, так как на рынке загородной недвижимости продаются не дома, а скорее, образ жизни.
Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate, выступающая экспертом дебатов, привела аналитические данные о том, как обстоят дела в элитном сегменте участков без подряда. "Средний бюджет предложения участков без подряда на конец апреля составил 1,6 млн долларов, или 86,6 млн рублей, продемонстрировав снижение за месяц на 4,5% и на 10,5% соответственно. Основная причина корректировки цен – курсовые колебания, поскольку в сегменте участков без подряда более 50% предложений номинировано в иностранной валюте", — рассказала эксперт.
Подводя итоги «интеллектуальной дуэли», и участники дебатов и судьи, в лице представителей ведущих СМИ рынка недвижимости, сошлись во мнении, что обе точки зрения были аргументированы и отстояны. И оба формата нужны рынку – на каждого найдется свой покупатель. А компании ИНТЕГРА и GOOD WOOD работают на общее дело – сделать земельный рынок более централизованным и профессиональным.
Организатором дебатов выступила ассоциация REPA, в роли ведущих мероприятия выступили Антон Гололобов, директор по маркетингу Villagio Estate и Никита Журавлев, председатель правления REPA.
