Без имени-1

Тема машино-мест в столичных новостройках и их популярности у покупателей не так часто поднимается в исследованиях. Тем не менее, это важная составляющая проекта, о чем известно каждому девелоперу. После того, как городские власти сделали все, чтобы пересадить москвичей на общественный транспорт, кто-то в принципе отказался от личного автомобиля, а для других наличие парковочного места рядом с домом стало еще более актуальным. Пандемия внесла новые коррективы в покупательские предпочтения.

Наша компания отслеживает этот сегмент с 2016 года. За это время мы изучили 258 жилых комплексов, в которых было запроектировано 329 тысяч квартир и апартаментов и 156 тысяч машино-мест, а также проанализировали продажи 36 744 машино-мест по ДДУ до ввода ЖК в эксплуатацию. Итак, как продаются машино-места в Москве и кто их покупает?

Одним из важных параметров исследования стал выведенный нами средний парковочный коэффициент –  соотношение количества машиномест и квартир/апартаментов. Соответственно, для каждого класса он свой.  Самый высокий – в элитном сегменте, где в среднем на одну квартиру приходится  1,7 м/м, в премиум-классе он значительно ниже – 0,9 м/м, в бизнесе-классе –  0,6 м/м, и, наконец, минимально обеспечены машино-местами жилые комплексы комфорт-класса – 0,4 м/м на одну квартиру.

За последние пять лет, по мере выхода новых проектов, средний парковочный коэффициент менялся. Наиболее значительные изменения – от 2 до 1,4 – наблюдались в элитном сегменте. Причем к максимальным значениям коэффициент приближался в 2016 и 2019 годах, а ниже всего был в 2017 и 2020 годах. В премиальном сегменте была отмечена аналогичная ситуация: в новостройках премиум-класса средний парковочный коэффициент варьировался от 0,7 до 2, причем «пики» пришлись на 2017 год (1,7) и 2019 год (1,2), а меньше всего это соотношение было в 2018 году (0,7). Более стабильным средний парковочный коэффициент оказался в сегменте «бизнес» (0,5-0,8) и комфорт-классе (0,3-0,4).

Средний парковочный коэффициент в проектах, стартовавших в 2016-2020 годах, по классам

Еще один важный параметр – обеспеченность квадратных метров жилья машино-местами, это соотношение продаваемой площади жилья и количества м/м. Изменение этого показателя по классам выглядит следующим образом: в элитном сегменте в среднем одно машино-место приходится на 88 кв. м жилья, в премиум – на 116 кв.м, в бизнес – на 127 кв.м, и в комфорт – на 158 кв.м. И тут заметна разница между парковочным коэффициентом и обеспеченностью квадратных метров машино-местами по классам. Если по первому параметру элитный сегмент (1,7) в 4,3 раза превосходит комфорт (0,4), то по второму – лишь в 1,8 раз (88 против 158 кв.м).

Обеспеченность квадратных метров жилья м/м – продаваемая площадьна 1 м/м, кв.м

В структуре продаж машино-мест основной объем приходится на бизнес-класс (49%), а в структуре продаж жилья –  лидирует комфорт-класс (58%).

Сравнение структуры продаж м/м и жилья по классам, %

Во всех классах застройщики начинают продажи машино-мест примерно в один и тот же период времени,  в среднем это происходит через девять месяцев после заключения первых ДДУ на жилье.

На сколько позже застройщики начинают продавать м/м, чем жилье: разница между датами первых ДДУ, количество месяцев

На момент ввода в эксплуатацию доля непроданных машино-мест в среднем составляет 56% от общего количества в проекте. Чем выше класс жилья, тем меньше машино-мест остается в продаже к завершению строительства: с 50% в элитных новостройках и до 57% в сегменте комфорт.

Остаток непроданных м/м на момент ввода в эксплуатацию ЖК, % от общего объема м/м

Стоит отметить, что активизация продаж машино-мест происходит в течение года после передачи квартир/апартаментов владельцам. Собственники удовлетворяют свои потребности в комфортной парковке сразу после заселения или столкнувшись лицом к лицу с дискомфортом. К сожалению, точных данных по продаже машино-мест в этот период нет.

Средние цены на машино-места по классам варьируются от 94 675 руб./кв. м в сегменте комфорт, до 246 200 руб./кв. м в элитных новостройках. Площадь машино-мест в комфорт- и бизнес-классах практически одинаковая, в среднем 15,2 и 15,7 кв.м. В премиальных и элитных новостройках площадь машино-мест ожидаемо больше, в среднем 17,6 и 19,2 кв.м, соответственно. Таким образом, можно отметить еще одну закономерность: чем выше класс проекта, тем больше площадь машино-мест.

В сравнении с динамикой изменения цен на жилье, прайс на машино-места меняется медленнее. По мере роста строительной готовности проекта, стоимость машиномест  в среднем увеличивается на 6,6%. При этом бывают и ситуации, когда застройщики снижают цены — в среднем на 4,6%.

Средние цены и площади м/м по классам

По результатам анализа продаж машино-мест по ДДУ до введения жилых комплексов в эксплуатацию было отмечено, что покупатели разных по количеству комнат типов жилья, приобретают различное количество машино-мест. Чем больше комнат в квартире –  тем выше вероятность, что вместе с жильем будет приобретено и место на паркинге.

В комфорт-классе лишь 2% покупателей студий приобретают парковку. Среди покупателей однокомнатных квартир машино-место покупает 5% клиентов,  двухкомнатных — 10%, трехкомнатных — 20% и четырехкомнатных — 31%. Высокий спрос на машино-места традиционно сохраняется среди тех, кто приобретает семейные квартиры, и часто это является показателем относительной неудовлетворенности покупателей в инфраструктуре в шаговой доступности. Например, родителям по-прежнему приходится сопровождать детей до места учебы на автомобилях.

В целом, чем выше класс жилья, тем чаще покупатель жилья покупает и паркинг: в сегменте комфорт — 9%, в бизнес — 17%, в премиум — 18% и в элитных новостройках — 26%.

Доля покупателей, приобретающих м/м, в зависимости от комнатности и класса жилья

Если в комфорт- и бизнес-классах, в сегменте небольших квартир (студии, 1-комнатные и 2-комнатные), доля покупателей машино-мест напрямую зависит от числа комнат, то в премиальных и элитных новостройках эта зависимость менее выражена. Однако при покупке семейных квартир – 3-комнатных и больше – по классам наблюдается почти одинаковая доля покупателей машино-мест.

Среди купивших и квартиру, и машино-место, больше одного парковочного места приобретают в основном покупатели двух- и более комнатных квартир. В элитных новостройках во всех типах комнатности приобретают в среднем больше одного машино-места. Наибольшее число одновременно купленных машино-мест наблюдается среди покупателей 4-комнатных квартир премиум-класса – 1,9.

Среднее количество приобретаемых м/м на покупателя, купившего и жилье, и м/м, в разрезе комнатности и классов жилья, шт.

43% покупателей машино-мест приобретают их одновременно с жильем (ДДУ в течение 2 мес.), а 57% — позже двух месяцев с момента покупки жилья.

Доля покупателей м/м, купивших их сразу с жильем (ДДУ в течение 2 мес.)

Доля ипотечных сделок на покупку машино-мест составляет лишь 6%, против 45% на приобретение жилья — среди покупателей, купивших и жилье, и машино-место.

Доля ипотеки при покупке м/м

Таким образом, можно сделать вывод, что пока покупатели новостроек в Москве не спешат полностью пересесть на общественный транспорт. О значительном спросе на машино-места свидетельствуют показатели уровня продаж паркингов на момент ввода в эксплуатацию жилых комплексов – в среднем 44%. За последние пять лет парковочный коэффициент в новых проектах вырос во всех сегментах, в том числе и в комфорт-классе.