редакторский_800-400 (3)

Москва – один из крупнейших хабов жилой недвижимости в Европе. На всем континенте она уступает по размерам только Стамбулу и два раза превосходит Рим. Иными словами здесь достаточно просторно для продуктивного и безболезненного сосуществования нескольких форм новой застройки.

Чтобы понять, насколько в теории реновация может затрагивать интересы девелоперского рынка, нужно сопоставить карту кварталов, подлежащих перестройке, и карту расположения коммерческих жилых комплексов. Мы увидим, что практически повсеместно соблюдается правило: там, где густо сгруппированы «реновационные» дома, сравнительно немного новостроек от застройщиков, и, наоборот, локации, которые лидируют по объему рыночного предложения, слабо охвачены реновацией. То есть рыночный и реновационный девелопмент в большинстве случаев просто не пересекаются географически.

Так, первое место по количеству домов, участвующих в программе (более тысячи адресов) занимает Восточный административный округ – таковы актуальные данные Фонда реновации. Но вклад этой локации в рыночную экспозицию ограничивается всего лишь 17 жилыми комплексами – 36 корпусов с 1,7 тыс. квартир и апартаментов (информация платформы bnMAP.pro). На западе Москвы вдвое меньше «реновационных» домов, но при этом вчетверо больше «коммерческих» корпусов. Еще больший контраст наблюдается в ЮАО – на менее чем 400 участников программы приходится свыше 120 корпусов в «рыночных» новостройках.

Лишь в нескольких районах, где активно работают девелоперы, насчитывается по 100+ домов, включенных в план по реновации, – это Богородское, Гольяново, Можайский, Головинский, Хорошево-Мневники, Фили-Давыдково, Люблино. Но следует учитывать, что некоторые из этих локаций в силу своих масштабов могут беспроблемно совмещать оба типа застройки. Например, в Хорошево-Мневниках реновация затронула в основном участок на пересечении улиц Мневники и Народного Ополчения – в то время как самые востребованные (по данным Росреестра) из «коммерческих» новостроек базируются на удалении 1,5-3,0 км от нее.

Такие популярные у девелоперов и их клиентов районы, как Дмитровский, Западное Дегунино, Покровское-Стрешнево, Очаково-Матвеевское, Раменки, Даниловский, Рязанский, Южнопортовый и Пресненский, относительно слабо охвачены программой (от 30 до 80 домов). С другой стороны, территории, в наибольшей мере подвергнутые строительному «протезированию» – Кузьминки, Перово, Зюзино, Северное Измайлово, Царицыно – пока не интересны девелоперам (низкая маржинальность, мало качественных площадок, наличие либо социального, либо экологического негатива, недостаточная транспортная доступность), что хорошо видно на карте Фонда реновации.

Это разграничение вполне закономерно и обусловлено различиями в градостроительном ландшафте. Застройщики ищут либо свободные площадки, либо зоны под промышленными объектами – там просто нечего реновировать. Программа же распространяется преимущественно на районы с плотной индустриальной застройкой, сложившейся в 50-60-е гг. Они практически не содержат участков, подходящих для «коммерческого» строительства. Кроме того, дома, строящиеся в ходе реновации по своим стандартам соответствуют комфорт-классу, и потому не могут конкурировать с девелоперским продуктом бизнес-, премиум и элит-класса, на долю которого приходится почти половина предложения в границах МКАД.

Однако противопоставлять реновацию и корпоративный девелопмент в принципе неверно. Ряд крупных застройщиков, среди которых ГК «ПИК», Группа «ЛСР», концерн «Крост», «Интеко», ГК «ФСК», ГК «МИЦ» выступают основными агентами программы и могут рассматриваться в качестве ее бенефициаров. Для них это ценная возможность освоить новые ниши и локации рынка, усилить и разнообразить свой портфель проектов. В некоторых случаях «коммерческие» и реновационные корпуса объединяются в рамках одного жилого комплекса – то есть, говорить о каком-либо конфликте интересов в принципе не приходится.