Эксперты рассказали, сколько стоит создание инфраструктуры в проекте

31 июля в ресторане "Дантес" состоялась первая дискуссия из цикла "Инфраструктура и благоустройство в современном девелопменте". Организатором серии мероприятий является оргкомитет Премии Urban Awards. Профессиональным партнером дискуссий выступает Ассоциация REPA.

Тему первой встречи — "Современные концептуальные жилые кварталы комфорт-класса" — инициировала компания ФСК "Лидер". 

За последние несколько лет рынок столичных новостроек претерпел значительные изменения в подходе к реализации проектов. Вместо погони за количеством построенных квадратных метров ведущие девелоперы стремятся создать качественную среду обитания. Строительство кварталов с продуманной концепцией изначально было нацелено на то, чтобы его жители проводили здесь как можно больше свободного времени и чувствовали себя максимально уютно и безопасно. Не удивительно, что подобные проекты быстро нашли отклик у клиентов. Между тем, как у девелоперов, так и у покупателей возникает вопрос «сколько стоит создание инфраструктуры в концептуальном квартале».

Топ-менеджеры компаний в рамках своих презентаций назвали конкретные суммы, которые были потрачены на создание инфраструктуры в их проектах, а также ответили на другие актуальные вопросы – какое значение имеет создание концепции в жилом квартале и насколько это повышает темпы продаж, кто и сколько в итоге платит за комфорт, и нужна ли потребителям собственная инфраструктура в проектах эконом и комфорт-класса.

Так, коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов отметил, что в жилом UP- квартале «Западное Кунцево» затраты на социальную инфраструктуру (школа, детский сад и медицинский центр) составили порядка 16% от общей стоимости проекта, еще около 10% пришлось на затраты по благоустройству. Таким образом, в пересчете на каждую квартиру в «Западном Кунцево» (1 и 2 очереди строительства) на социальную инфраструктуру и благоустройство потрачено почти 850 тыс. рублей или около 15,5 тыс. рублей за «квадрат». Стоимость строительства школы в пересчете на 1 ребенка при этом составила 1,55 млн. рублей, а детского сада – 1,444 млн. рублей. Для сравнения, городские власти при строительстве типовых соц. объектов тратят в среднем около 1 млн. рублей.

Концепция UP-квартала представляет собой новый стандарт качества жилой застройки, в основе которого лежит стремление компании предложить покупателям не просто квадратные метры жилых площадей, а продуманное решение для комфортной жизни.

 При этом Григорий Алтухов обратил внимание, что темпы продаж в концептуальных проектах могут быть в 1,5-3 раза выше, чем у конкурентов. «В наших  UP-кварталах «Западное Кунцево» и «Новое Тушино» наличие концепции позволяет продавать квартиры с разницей от ближайшего конкурентного поля на 2-5% дороже», — объяснил эксперт.

Мария Котова, партнер, исполнительный директор Knight Frank, рассказала о западных примерах создания концептуальных жилых кварталов. По ее словам, на рынке недвижимости Лондона есть проекты, где реновация парков и прилегающих территорий повлекла за собой увеличение стоимости проекта на 7-8%, однако и темпы продаж здесь были высоки. Эксперт отметила, что сейчас для западных девелоперов актуально не просто строить жилье, но и создавать рабочие места, торговые галереи, социальную инфраструктуру, службу консьержей и так далее. Верхней ступенью такого подхода можно считать заботу об окружающей среде.

Рассказывая о проектах компании «Сити-XXI век», директор по развитию социально-градостроительной концепции «Миниполис» компанииОльга Володина сообщила, что девелоперский цикл проекта должен выходить за границы этапа сдачи дома – нужно четко понимать, как будет функционировать в дальнейшем вся созданная инфраструктура. Наиболее полно концепция «Миниполиса» была реализована в проекте «Строгинский», общая площадь которого – более 500 тыс. кв. м. К примеру, только строительство стадиона «Янтарь» обошлось компании в $8 млн. Сложность проекта состояла во многом в том, что он реализовывался в кризисные годы. Однако покупатели оценили упорство застройщика: в конечном счете, инфраструктура значительно обогатила проект и успешным образом повлияла на темпы продаж.

По словам коммерческого директора RoseGroupНатальи Саакянц, в настоящее время именно в комфорт-классе конкуренция за покупателя ощущается особо остро. И концепция –  это один из трех факторов, на который обращают внимание покупатели в этом сегменте. В Микрогороде «В лесу» было реализовано несколько идей, способных сделать проект интересным. Так, к примеру, площадь квартир в Микрогороде составляет всего 47% от общей площади проектируемой застройки, остальная территория отдана под инфраструктуру и рекреационные зоны. Здесь реализуется квартальная застройка, концепция «двор без машин», создается социальная инфраструктура, которая должна сформировать и поддерживать общение жителей комплекса. Отвечая на вопрос, насколько важна инфраструктурная составляющая в проекте, эксперт отметила, что около половины покупателей выбирают Микрогород именно по причине его уникальной концепции.

В жилом комплексе компании Urban Group «Город набережных» затраты на строительство социальной, транспортной (дороги и мосты) и коммерческой инфраструктуры составляют 10 % от общей суммы инвестиций, в ЖК «Опалиха О2» – 9%, в ЖК «Солнечная система» (включая двухуровневые развязки и мосты) – 15%. Помимо всего прочего, в рамках концепции «города для жизни» было решено доказать, что недорогое жилье может быть красивым. Для этого был привлечен архитектор Максим Атаянц. Затраты на архитектурную составляющую составили еще около 5% от стоимости проекта. Тем не менее, по словам заместителя генерального директора UrbanGroupЛеонарда Блинова,  наличие в проекте качественных инфраструктурных объектов и продуманной концепции увеличило скорость продаж в жилых комплексах компании на 10—15%.

Гасан Архулаев, исполнительный директор компании SezarGroup, отметил, что инфраструктурное наполнение в последнее десятилетие является одним из ключевых показателей качества проекта. В ЖК «Рассказово» затраты на инфраструктуру и благоустройство составили порядка 6 млрд. рублей. При этом наиболее дорогостоящие объекты – это детские сады (135 и 315 млн. рублей), школа (849 млн. рублей), а также парк и мини-зоопарк (114 млн. рублей). По прогнозам компании, торгово-развлекательная инфраструктура, офисная часть и паркинги должны окупиться примерно через 6-9 лет, окупаемость детского сада удастся достигнуть примерно через 10 лет. Эксперт отметил: несмотря на то, что инфраструктура повышает стоимость квадратного метра для покупателей, именно кварталы с концепцией пользуются повышенным спросом. Сегодня покупатели готовы жить за пределами исторических границ Москвы, если для них будет создана благоприятная и комфортная среда.

По данным руководителя аналитического и консалтингового центра компании Est—a—Tet Владимира Богданюка, развитая социальная и торговая инфраструктура в новостройках комфорт-класса является одним из ключевых факторов при принятии решения о покупке. К более значимым критериям для покупателей относятся только бюджет покупки, транспортная доступность и сроки строительства. При этом именно в эконом и комфорт-классе наличие инфраструктуры играет наиболее весомую роль, покупатели высокобюджетных квартир отводят этому гораздо меньшее значение.

В заключение дискуссии все присутствующие смогли ответить на вопрос – какой вес имеет концепция в создании жилого комплекса. Большинство респондентов поставили 8 баллов этому пункту по 10-балльной шкале. Результаты голосования подтвердили высказывания спикеров о важности концепции, которая напрямую влияет на темпы продаж.

Концептуальные кварталы – плод посткризисных стремлений девелоперов привлечь своего клиента, предложить ему не просто спальное место, а комфортную среду жизни. Эксперты сошлись во мнении, что любые кризисные явления в меньшей степени скажутся на проектах комфорт-класса. При этом практика показывает, что в нестабильной экономической ситуации менее всего обесцениваются именно качественные концептуальные кварталы. Таким образом, в борьбе за покупателей рынок недвижимости становится более цивилизованным и предлагает все более интересный продукт.

Фоторепортаж можно посмотреть в группе REPA на Facebook в альбоме "Современные концептуальные жилые кварталы комфорт-класса".