3013a35a05a72f40e672f90f9c5fd5d2_user_pic-1

Сколько можно заработать на гостиницах с большим количеством собственников? Как возник новый тренд на отельном рынке?

К гадалкам и провидцам ходить не прийдется, ответ прост: стоимость денег. Именно этот фактор толкает девелоперов и отельеров на поиск новых источников финансирования проектов.

Формат отелей с множественными собственниками (fractional ownership) набирает обороты как спасательный круг: модель «построил — распродал юниты — перешел к следующему проекту» минимизирует capex (капитальные затраты) и opex (операционные расходы), обеспечивая быстрый возврат инвестиций (ROI) без долговых обязательств и по 214-ФЗ так же.

Это не просто тренд — это must-do для выживания в 2026–2027 годах, когда традиционные кредиты становятся токсичными.

Раньше и сейчас: cравнение кредитного финансирования vs. продажи юнитов

Раньше девелоперы полагались на банковские кредиты, что приводило к высоким рискам дефолта и долгосрочным обязательствам — пример: кризис 2014–2015 годов, когда многие проекты заморозились из-за роста ставок. Теперь появилась возможность продавать гостиничные юниты напрямую инвесторам вне 214-ФЗ, используя публичные договоры купли-продажи, договоры об инвестиционной деятельности или предварительные соглашения.

Это снижает финансовую нагрузку на 30–50%, но требует осторожности: хотя в гостиничной сфере такие схемы пока легальны, они балансируют на грани «серого поля», в отличие от жилой недвижимости, где они запрещены. Риски — штрафы от ФАС или судебные иски, поэтому действуйте срочно, пока регуляторы не ужесточили правила!

Альтернативные схемы финансирования: ЗПИФН, АО и цифровые активы

Не стоит ограничивать себя только базовыми договорами — рассмотрим возможные инструменты для финансирования отелей с множественными собственниками в России:

  • Упаковка в акционерное общество (АО): Позволяет привлекать equity (акционерный капитал) от инвесторов, но с бюрократией и рисками корпоративного управления.
  • ЗПИФН (закрытый паевой инвестиционный фонд) (Вариант мой фаворит): Особенно эффективен для гостиничных проектов — включает не только юниты, но и всю инфраструктуру (бассейны, СПА, рестораны). Раньше девелоперы финансировали инфраструктуру из прибыли от продаж, что сокращало доходы; теперь ЗПИФН решает эту проблему заранее, повышая yield (доходность) на 15–20%.
  • Продажи через цифровые финансовые активы (ЦФА): Технологичная альтернатива для токенизации юнитов, упрощающая привлечение retail-инвесторов. Раньше это было недоступно из-за регуляторных барьеров; теперь, с развитием блокчейна, ЦФА (я описывал возможности работы через этот инструмент) ускоряют транзакции и снижают комиссии.

Ключевые сложности: инфраструктура и концепция отеля

После продажи юнитов возникает острая проблема финансирования инфраструктуры (ресторана, детской площадки, парковок, служебных объектов).

Девелоперcкая моделька работающая годами «построил — продал — отдал управляшке», отеле невозможна. Весь набор инфраструктуры от детской площадки для парковки необходимы отелю.

В городских отелях (особенно в центре Москвы или СПб) инфраструктуру можно минимизировать — номера + континентальный завтрак или лаунж, что идеально для short-stay (коротких остановок) и быстрой окупаемости.

Но для загородных отелей, курортных комплексов (например, в Крыму или на Алтае) или 5-звездочных luxury-проектов инфраструктура критична: полноценные рестораны, детские клубы, развлечения.

Локация голая (без соседних аттракций), гости на территории — расходы на девелопере. Раньше такие проекты строились на кредиты, рискуя дефолтом; теперь fractional ownership позволяет распределить нагрузку, но без грамотной концепции риски растут экспоненциально.

Девелоперская логика диктует: «бухаем возможное количество номеров на участок, снимаем максимальную возможную прибыль» — так появляются гиганты с минимальной инфраструктурой и без души (есть такие примеры в Санкт-Петербурге на 2500-3500 юнитов).

Но реальный рынок диктует свои правила: в низком сезоне юниты пустуют, yield падает, инвесторы пишут отзывы на Avito или ЦИАН, репутация девелопера летит с верхних этажей вниз.

Как избежать таких ситуаций: давайте разбираться

Чтобы проект не стал «адским отелем с множеством недовольных инвесторов», нужна стратегия:

  • Концепция и продукт: Определяем формат проекта — short-stay в городе или full-service на курорте. Учитываем, какие юниты продавать, по какой цене и кому (семейным инвесторам или институциональным фондам). Сравните: раньше фокус на объеме; теперь — на привлекательности для гостей.
  • Инфраструктура и эксплуатация: Анализируем, сколько номеров нужно для покрытия инвестиций. Раньше инфраструктуру сокращали; теперь ЗПИФН позволяет ее интегрировать, обеспечивая устойчивый cash flow.
  • Масштаб и рынок: Оцениваем емкость рынка — больше, не значит лучше и дороже! Оценка количества юнитов на основе рыночного анализа. Важно: управляющая компания берет на себя операции, а девелопер фокусируется на продажах.
  • Финансовая модель: Прогнозируем ROI, yield и payback period. В условиях кризиса экстренно внедряйте цифровые инструменты для мониторинга.

Сколько можно заработать на гостиницах с большим количеством собственников?

Отель с множественными собственниками — это гостиничный объект, где каждый номер (юнит) может принадлежать отдельному инвестору. Для гостя по-прежнему остается классический отель с номерами, а для инвестора возникает новая структура владения.

По сути, из этих изменений возникает новая проектная связка: девелопер отвечает за проект, инвестор финансирует его (через покупку юнитов) и получает доход от аренды, а управляющая компания выступает в роли операционной компании (между девелопером и инвестором).

Как работает эта инвестиционная модель?

В 2026 году будет важно, на каком правовом поле работает девелопер: по 214-ФЗ или по формируемому законопроекту о вовлечении инвестиций граждан в строительство отелей.

Компания-застройщик (девелопер) берет на себя роль проектной компании по созданию концепции комплекса (юниты, спа, общепит, развлечения, общественные зоны). По сути, создается гостиничный продукт, который упаковывается и продается по юнитам (эта роль также за девелопером).

Девелопер определяет уровень доходности для инвестора (гарантированный или негарантированный) и несет ответственность за экономические параметры.

Управляющая компания берет на себя роль операционно-сервисной компании, отвечающей за загрузку комплекса и уровень доходности. Определены два варианта работы УК и девелопера: первый — владелец юнита (инвестор) работает по договору с девелопером, второй — с управляющей компанией.

Связка «девелопер + управляющая компания» — наиболее устойчивый вариант для создания качественной схемы управления и сервиса, который действует весь срок владения инвестором юнитом.

Что продается в гостиничном проекте с множественными собственниками?

Первое — это непосредственно юниты различных форм и категорий (классические гостиничные номера, номера с кухнями, коттеджи и модули, сервисные апартаменты). Из вышеперечисленного, наверное, только сервисные апартаменты будут выпадать из схемы, так как они ближе к классическому жилью (но без возможности регистрации), и их владельцы ожидают видеть рядом городскую инфраструктуру (школы, больницы, магазины).

Отмечу, что также важно при продаже юнитов определить, для какой цели их покупает инвестор: для личного пользования или для получения пассивного дохода. Это важно для распределения юнитов внутри комплексов на секции, так как это разные форматы эксплуатации.

Второе — это реализация помещений общественного назначения и пользования (ресторан, спортивный зал, бьюти и спа). На этапе концепции определяется возможность эксплуатации таких помещений, подход к ним, обслуживание, склады, пожарная безопасность.

Все, о чем мы говорим, — это не классическая модель операционной деятельности гостиницы, а чистая девелоперская модель: продажа юнитов конечному инвестору.

Создание рыночного продукта с качественными УТП, проработанной концепцией (что — кому — по какой цене) и инфраструктурой — важнейший этап. Плюс прозрачная структура управления и взаимодействия с владельцами юнитов.

Полезный материал: Пакет документов для кредита по 141-ФЗ; Лизинг и факторинг как способы финансирования строительства гостиницы в России

Комплексные решения для прибыльного отельного бизнеса — наша цель. Независимо от масштаба или сложности задачи, компания РосинвестОтель работаем прозрачно и профессионально. Мы готовы обсудить ваши задачи по проектам и предложить гибкий формат для сотрудничества и модель финансирования.

Позвоните нам, и мы договоримся о персональной консультации онлайн, в нашем офисе или на вашем объекте: 8 800 600-85-10 (Пн – Сб, с 10:00 до 19:00)

Больше информации в Telegram-канале.