Вчера в медиа-центре REplaceсостоялись дебаты на тему «Загородный рынок: как делить власть между УК и жителями поселков»

 

Дебаты оказались невероятно яркими и информативными. На протяжении двух часов велась напряженная дискуссия двух сторон. В рамках мероприятия каждая сторона постаралась выделить основные преимущества форм владения общедолевой собственностью и разобраться, у кого должна быть власть и какие, на сегодняшний день, есть сложности и правовые упущения в данном вопросе.

Мероприятие позволило собрать участников рынка загородной недвижимости — владельцы и девелоперы, юристы и представители управляющих компаний получили возможность выстроить диалог. Результатом взаимодействия стало акцентирование внимания на юридических аспектах, требующих реформации, а так же выделение основных проблем, с которыми сталкиваются обе стороны.

В регламент мероприятия уложиться не удалось, что говорит об актуальности данной темы. Гости и жюри стремились активно участвовать и задавать вопросы. 

 

В начале дискуссии Илья Дискин, генеральный директор Neumark

выступил с предложением отдавать всю власть жителям поселков.

 

«В свое время мы передали в собственность жителей поселка имущества на 750 миллионов рублей»

 

Мнение Ильи Дискина сводилось к тому, что самоуправление не только возможно, но и куда как более выгодно, чем взаимодействие с управляющими компаниями, которые «вынуждены балансировать между комфортом жителей и прибылью».

Данную позицию поддержал Вячеслав Бородин, директор НП «Варварино», обратив внимание на то, что управление должно осуществляться управляющими компаниями, поскольку они являются профессионалами этого дела, но диктовать и формировать запросы по качеству управления должны жители, как собственники всей инфраструктуры и общего имущества.

 

«Должна быть диктатура жителей над управляющими компаниями»

 

Гурам Курдиани, руководитель проекта «Шелестово» в своем выступлении указал на главную проблему:

 

«Нет конфликта между УК и собственниками, но есть конфликт между собственниками».

 

Фактически, не всегда есть выбор кому отдать власть. Дело в том, что зачастую собственником всех коммуникаций является застройщик, а значит жители не могут принимать решение о смене управляющей компании.

 

«Поймите, два собственника – это безвластие»

 

Выступление Гурама Курдиани свелось к следующему: вопрос не столько в разделе власти, сколько в разделе собственности. Только когда все принадлежит жителям, как, например, в кондоминиумах, появляется выбор, управлять самим или нет. Можно нанимать управляющую компанию, а можно не нанимать. Тем не менее, согласно его словам, управление должно осуществляться жителями, если они правда хотят контролировать ситуацию.

 

Зинаида Тулеуова, независимый юрист, обратила внимание на пробелы в законодательстве, создающие конфликтные ситуации при управлении поселками

 

 

«На данный момент существует некоторый пробел в законодательстве»

 

Согласно словам Зинаиды Тулеуовой конфликт между жителями и управляющими компаниями возникает потому, что законодательно не регламентируется эксплуатация коттеджных поселков, так как это сделано в многоквартирных домах. Есть пробелы в градостроительном и гражданском кодексах, где отсутствуют правила передачи и управления поселками а так же необходимая терминология, есть только формы управления, чего явно недостаточно для обеспечения безопасности, качества обслуживания и решения конфликтов. 

 

Из сторонников централизованного управления первым высказался Иван Журавлев, руководитель департамента развития загородных проектов УК «Дачный Альянс», управляющий партнер. Он согласился с мнением Гурама Курдиани касательно конфликта собственников, однако власть предпочел отдать управляющим компаниям по нескольким причинам. Во-первых — жители не в состоянии договориться. Его социологические исследования привели к простому факту: люди ничего не хотят решать. Во-вторых – существуют извечные проблемы, которые трудно решать без управляющих компаний — неплатежи и нарушение единого архитектурного стиля. От этого не защищен ни один кондоминиум, в отличие от коттеджных поселков обслуживаемых профессионалами.

Иван уверен, что управляющая компания владеющая общим имуществом позволяет эффективно управлять поселком, влияя на жителей, но при этом обеспечивая хорошее качество. Девиз компании: мы работаем, чтобы вы отдыхали.

 

Вторая сторона также обратила внимание на несостоятельность правовой части. Дмитрий Щеглов, адвокат, прокомментировал нынешнее законодательство и тоже указал на пробелы. Однако по его мнению, управляющие компании справятся со своими непосредственными задачами лучше, чем жители. «До тех пор, пока не будут внесены изменения в законодательство, придётся пользоваться управляющими компаниями»

 

Сергей Креков, президент ассоциации АКОН, увидел основную сложность в том, что заказчик должен быть один, и не имеет значения, кто им является. На сегодня, заказчиком чаще выступает застройщик, как орган, понимающий всю сложность управления. При этом Сергей Креков привел примеры и другого управления, обратив внимание, что если есть четкие механизмы — работать все равно с кем.

«Фактически, коттеджный поселок — это маленький населенный пункт со всеми вытекающими потребностями и проблемами. Например, пожарная безопасность, медицина и другие»

Так же  Сергей Креков обратил внимание, что идеальной можно назвать ситуацию, когда управляющая компания подключается на этапе проектирования, но к сожалению, подобная практика редкость, хотя это могло бы во много снять большой пласт проблем, как в многоквартирных домах,  так и в поселках.

 

Резюмируя выступление сторонников централизованного управления.

 

Зачастую выбора и вправду нет. Если коммуникации не принадлежат жителям, вся ответственность ложится на плечи застройщика. Но даже если выбор есть – нужно доверить управление профессионалам. Люди не хотят тратить свободное время на решение организационных вопросов. Должны быть инструменты, которые если и есть, то единичны. Достичь общего мнения очень сложно, ведь и размер и количество поселков влияет и на качество и на прибыль управляющей компании. Если власть у жителей, то управляющая компания не готова будет вкладывать силы и средства, поскольку ее завтра могут заменить, но с другой стороны – заменить управляющую компанию, когда она владеет всеми сетями и коммуникациями, также невозможно. Конфликтные ситуации возникают как раз потому, что нет четкого законодательного регулирования.

 

Итоги дебатов

 

В результате напряженного спора стороны пришли к некоему общему знаменателю: необходимо ввести поправки, которые законодательно регулировали бы вопрос введения коттеджных поселков в эксплуатацию и раздел собственности. Проработать инструменты для коммуникаций с жителями (независимо от способа управления), поскольку сейчас уже многие вопросы решаются дистанционно, и необходимо внедрять современные методы управления. В этом случае конфликт будет исчерпан как таковой и только тогда люди смогут решать как именно они хотят жить. Нанимать управляющую компанию, чтобы снять с себя все заботы или нет. Вопросы по теме остались, не все аргументы и ситуации были озвучены, что говорит о том, что тему необходимо развивать. 

REPA благодарит информационных партнеров мероприятия: Группа ЗемерCottage.ru,IRN.ruДайджест недвижимости.