В рамках ХVII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» 25 января 2019 года состоялась Дискуссионная панель «Финансирование строительства жилой недвижимости до 2019 года и после».

В ходе дискуссии участники поделились перспективами работы с учетом новых правил финансирования строительства жилой недвижимости, которые начинают работать с 1 июля этого года. Многие игроки рынка говорят, что первые пару месяцев работа будет происходить в рамках задела 2018 года, но потом вместе с ипотекой застройщики будут испытывать все сложности новых реалий.

Руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов считает, что первые базовые параметры этой реформы государством и строительным рынком были благополучно провалены.

Первоначальная реформа предполагала, что переход на эскроу-счета будет носить довольно плавный характер. Первый этап (до июля 2018 года) должен был быть подготовительным, в период которого планировалось сформировать нормативно-правовую базу. Затем был предусмотрен годовой переходный период, когда застройщики сами выбирали, работать ли по эскроу-счетам, либо работать по старой схеме. И с 1 июля 2019 года все новые проекты должны были реализовываться в рамках измененного законодательства уже в обязательном порядке. «Но последний закон был принят, мягко говоря, значительно позже 1 июля 2018 года. И вновь это не окончательная редакция, и к концу весенней сессии будет новый пакет изменений. Фактически мы всё ещё находимся в том самом подготовительном периоде, когда нормативная база ещё нарабатывается. Естественно, никакого переходного периода нет. У нас будет подготовительный, подготовительный, подготовительный, а где-нибудь к концу июня примут закон, и с 1 июля мы начнём работать, у кого как получится», — поясняет Дмитрий Логинов.

На сегодняшний момент не определены даже те параметры, которые кому-то разрешат работать по старой схеме, а кому-то по новой. «Буквально только сегодня появилась информация, что окончательно эти критерии будут названы в течение февраля 2019 года. Т.е. нам только в феврале скажут, кто в июне сможет продолжить работу по старой схеме», — сетует спикер.

Так вышло по нескольким причинам: из-за объективной ситуации, которая сложилась на рынке, то есть из-за позиции многих застройщиков, которые фактически всерьёз не стали использовать этот переходный период добровольного использования счетов эскроу.

По его словам, первоначальные параметры реформы предполагали, что к 1 июлю 2019 года рынок должен на 30% уже состоять из договоров участия в долевом строительстве, заключённых с использованием счетов эскроу. Естественно, ни на какие 30% мы не выходим, но зато базовые показатели реформы, которые предполагают, что к концу 2020 года 95% всех договоров будут заключаться с эскроу-счетами, скорее всего, будут достигнуты, опять же, если застройщики не буду пытаться каким-то образом от этого уклоняться.

По мнению финансового директора федеральной девелоперской компании «ТАЛАН» Евгения Романенко, после перехода на проектное финансирование около трети застройщиков могут приостановить свою работу или совсем уйти с рынка, поскольку они не получат проектное финансирование от банков. Проблема в процедурных особенностях предоставления банковского кредитования застройщикам жилья.

На взгляд финансового директора, самые неудобные для застройщиков условия новой реальности — это требования к минимальному размеру собственного участия в проекте — плата за вход. «Если раньше мы — региональный застройщик — могли зайти в проект, вложив в него7-10-12% от бюджета, то по новым правилам — это не менее 15%. А по факту размер собственного участия определяется банком на кредитном комитете при условии его оценки рентабельности проекта. А вот как банк оценивает рентабельность проекта, наверное, из вас никто не знает», — говорит Евгений Романенко. По опыту спикера, банк смотрит на проект консервативно, а застройщик — оптимистично. «В результате цены, которые мы планируем в своей модели, учитывают вилку цены на старте и в конце. Мы показываем банкирам некую средневзвешенную цену, которая чуть больше, чем рыночная, потому что мы же закладываем, что рынок будет расти в это время. Банк же принимает ту цену, которая сейчас есть на рынке. После этого, так как банк консервативен, применяется дисконт. Сбербанк – 25%, — напоминает Евгений Романенко. — И получается, что и без того сокращённая выручка проекта ещё больше сократилась». Потом происходят дополнительные перерасчеты, в результате которых, «входная плата» девелопера увеличивается до 30-40%. Усложняется ситуация и тем, что получение проектного финансирования занимает много времени. «Три-четыре месяца — это нормативный срок для получения проектного финансирования. «В регионах застройщики будут вынуждены искать либо сервис, который позволит им пройти все эти процедуры, либо думать о том, чтобы сворачивать деятельность» — говорит Евгений Романенко.

Руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова с такими утверждениями согласна лишь отчасти, считая, что ее банк готов к работе в новых условиях, но вопросы все же есть. «В банке есть корпоративный блок и розница. Изначально эскроу у нас был в чистом виде розничный бизнес. Это эскроу-счета, это ипотека. Если спросить наш корпоративный блок, нужна ли нам ипотека, то они скажут «нет». Это два разных бизнеса. И у нас появилась теперь новая формулировка — кумулятивная маржа — что мы в итоге получаем от проекта в целом: и от ипотеки, и от проектного финансирования. Какими ресурсами можем поделиться, чтобы эта стройка завершилась. Теперь мы и команда банка, и команда застройщика», — объясняет спикер. По словам Екатерины Синельниковой, теперь банк проводит совместные встречи, разрабатываются совместные программы. «То, что с 1 июля 2019 года все накопленные разрешения строительства должны уйти в эскроу-счета, заставляет максимально быстро перестраиваться к рынку, адаптироваться. Это, конечно, решение не по щелчку. Целая машина должна развернуться в сторону новых условий. Это сложно», — отмечает банкир.

Начальник отдела Дирекции транзакционного бизнеса «Aльфа-банк» Евгений Жилов отметил «Безусловно, изменения законодательства выгодны дольщикам, потому что дольщик абсолютно защищен, что бы не случилось с застройщиком». По его мнению, новая схема также позволяет существенно снизить ставки по кредитованию застройщика, та как деньги с эскроу-счетов используются для фондирования проекта. Но этот процесс связан с определенными сложностями. Важно оценить насколько хорошо застройщик будет продавать. Потому что стоимость ресурсов для застройщика зависит от того, насколько хорошо он продает на старте и, соответственно, формирует средства для самофинансирования. Если он продает плохо, тогда он вынужден пользоваться в полной мере кредитными деньгами и только постепенно замещать их теми, которые будут накапливаться с продаж. «Кроме того есть риск, что застройщик не продаст всё на этапе строительства, и что-то останется в конце. Да, по более высокой цене, но это уже будет совсем другая история», — подчеркнул Жилов.