01f606b3e4f064922b7aa196f336d525_user_pic-1

Все начинается с земельного участка. В этом вопросе не стоит подглядывать к соседу и искать тоже самое, что у него. Не бывает абсолютно одинаковых участков. Выбирайте тот, что отвечает вашей цели и отражается в ваших идеях.

Как это сделать максимально успешно для реализации девелоперского проекта? Проверить участок по необходимым параметрам и характеристикам. Мы их собирали и упаковывали, опираясь на многолетний опыт нашего анализа. Его будет достаточно, для успешного старта комплексной застройки

Общая площадь – от 2 до 10 га. Согласитесь, если она будет меньше 2 га, будет ли возможно на ней построить коттеджный поселок? Вряд ли. Если больше 10 го — это уже размеры микрорайона. Всегда выбирайте золотую середину

Уклон – до 7м. Чтобы производство работ на участке не превышало нормированную себестоимость, мы рекомендуем выбирать земельный участок со спокойным рельефом (оптимальный уклон – 5-7 м/100м). Большой перепад создает сложности для архитектурных и технических решений. Плюс — он более дорогой в строительстве.

Форма – правильная. А это какая? Всегда выбирайте квадрат или прямоугольник. Согласитесь, именно такая форма действительно позволяет создать оптимальное функциональное зонирование, высокие показатели комфорта и достаточную для достижения наивысшего финансового результата плотность застройки. Ищите прямоугольник без прерывания его границ другими земельными участками, дорогами, проездами, без сервитутов и прочих обременений. Неровную форму стоит рассматривать при соседстве с привлекательными природными объектами: рекой, озером, лесом.

Инженерные сети – центральные. Наличие рядом центральных инженерных коммуникаций (холодное водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, отведение бытовых и поверхностных стоков, теплоснабжение) автоматически повышает уровень капитализации вашего участка и одновременно снижает себестоимость производства внутриплощадочных работ. Максимальная удаленность точек подключения к центральным инженерным коммуникациям от границ земельного участка может доходить до 3км (для отдельных видов инж. сетей – различная удаленность). Если расстояние превышает вышеуказанное значение — лучше построить локально-централизованные инженерные коммуникации и объекты. Хотя, при этом, полезная площадь участка уменьшится на площадь и форму санитарно-защитных зон и противопожарных разрывов. От формата застройки и окружения земельного участка будет зависеть окупаемость локально очистных сооружений.

Транспортная доступность. Важно оценить расположение земельного участка по отношению к основным транспортным магистралям, соединяющим его с ближайшим населенным пунктом регионального значения, а также, по отношению к близости объектов социальной инфраструктуры. На что обратить особое внимание: дошкольные и общеобразовательные учреждения, медицинские учреждения, супермаркеты. Они должны быть на расстоянии 7-10 км.

Экология. Смотрим и оцениваем экологическую обстановку в ближайшем окружении намеченного участка и определяем: есть ли рядом объекты промышленного производства, площадки сбора и утилизации ТКО, места захоронения любых видов отходов. Если есть, но в относительной удаленности, нужно изучить розу ветров района.

Геология – скала и песчаник. Согласитесь, на себестоимость строительства влияет и геологическое строение участка. До покупки, по возможности, мы всегда рекомендуем изучить его геологическое строение. Например, обратиться к историческим наблюдениям, справкам или отчетам об инженерно-геологических изысканий смежных земельных участков.

Неблагоприятными условиями являются: повышенная обводненность, нестабильные грунты (торф, водонасыщенные песок, галечник, суглинок и т.д.), высокий уровень грунтовых вод (до 2м от поверхности), вечная мерзлота, сильнонабухающие грунты.

Юридические аспекты – земли поселения. В-первую очередь, это категория земель. Участок должен относится к землям поселения (не с/х, лесной или водный фонды и т.д.). Основные (или условно разрешенные) виды разрешенного использования (ВРИ):

  • для мультиформатной застройки (таунхаусы, дуплексы, квадрохаусы) – «малоэтажная многоквартирная застройка до 3 эт» (от региона к региону может трактоваться по-разному);
  • для блокированной застройки – «блокированные жилые дома с приусадебными участками».

Да, все начинается с участка. Это фундамент застройки. Это начало концепции. От того, насколько тщательно и внимательно вы подошли к выбору участка, настолько легко и менее затратно будет для вас составление концепции и дальнейшее строительство именно такого коттеджного поселка, которое вы запланировали.