800х400

Умное здание и умная квартира: в чём разница

Когда мы говорим об «умных домах» в понимании «Донстроя», речь идёт и об умных квартирах, и об умных зданиях. Но если первое – технология достаточно простая и понятная, то второе – гораздо более сложная и фундаментальная история. Управление квартирой при текущем развитии технологий не требует от застройщика каких-то запредельных усилий: можно провести интернет, заложить базовую инфраструктуру, а дальше собственник сам настроит всё под себя. Тем более что большинство застройщиков сдают квартиры без отделки, так что жилец и так будет заниматься внутренним обустройством. 

Умные квартиры мы, безусловно, делаем – и в проектах высокого сегмента довольно активно. 

Но наш основной фокус – на умном здании, потому что это то, что житель самостоятельно никогда не создаст. Именно здесь закладывается настоящий фундамент комфорта и безопасности, это то, чего клиент, по сути, никогда не увидит, пока не случится какая-то внештатная ситуация. Но если она случается, то именно здесь и проявляется настоящая ценность технологий. 

Итак, что же такое умное здание? Это единая автоматизированная система, которая объединяет управление лифтами, водоснабжением, доступом, энергоснабжением, видеонаблюдением и пожаротушением. Она работает в фоновом режиме, делая жизнь безопаснее и удобнее, – и остаётся незаметной ровно до тех пор, пока не понадобится.

Единый центр управления: как системы работают в связке

Умное здание собирает в одной диспетчерской множество систем. Если каждая из них работает сама по себе, управлять этим хаосом очень тяжело. В автоматизированной системе управления зданием (АСУЗ) всё иначе: датчик пожара дал сигнал – и пожаротушение включилось само, следом запустилось дымоудаление, затем – подпор воздуха. Системы срабатывают одна за другой без участия человека. Раньше для этого требовались сотрудники, время, тратились нервы жильцов.

АСУЗ – это не только про безопасность. Контроль доступа, видеонаблюдение, водосток, энергоснабжение – всё сходится в единый центр, который может быть общим для всех объектов компании. Например, система получает прогноз погоды: если на улице минус двадцать, тепловой пункт увеличивает нагрузку, и вода в батареях становится горячее. Потеплело – нагрузка снизилась. 

Для общественных пространств – фитнес-залов и лаундж-зон – действуют свои стандарты. Например, в фитнес-зале поддерживается плюс-минус восемнадцать градусов. Когда там занимается десять человек, кому-то всё равно будет холодно, а кому-то жарко – индивидуальная настройка для общего пространства невозможна по соображениям безопасности оборудования и здравого смысла. Зато автоматизация процесса сокращает количество сотрудников, отвечающих за это, а люди сейчас дороги. Как только за управляющую компанию начинают работать машины, эксплуатация становится дешевле для клиента. И он голосуют рублём.

От сценария к инженерии: как рождается концепция

Работа над проектом начинается с концепции. На первом этапе мы продумываем сценарии использования здания: как попадают в дом жители, их гости, заходят ли курьеры и в какие зоны. Если необходимо обеспечить максимальную безопасность, доступ для посторонних можно ограничить – для этого тоже существует соответствующий сценарий. 

Эти сценарии сначала отражаются в архитектуре и геометрии зданий, а затем превращаются в техническое задание для инженеров. В разработке участвуют специалисты по водоснабжению, вентиляции, слабым токам и управление материально-технического снабжения – те, кто постоянно мониторит рынок на предмет новых технологий. Именно благодаря им, как только появились RFID-метки и приложения с поддержкой Bluetooth, мы изменили карточную проходную систему.

«Свободные руки»: технология, к которой быстро привыкаешь

Мы отдельно прорабатывали сценарий возвращения домой. Человек идёт с тяжёлыми пакетами, копаться в карманах в поисках карточки – неудобно. Решением стали RFID-карты, которые считываются с расстояния почти десяти метров. Есть считыватель расположен на двери, метка прописана в системе – двери открываются сами. Дальше – мобильное приложение. Оно есть в телефоне, в телефоне есть Bluetooth – почему бы не открывать дверь через него? Считыватель ловит сигнал, сверяется с базой и открывает дверь.

Эту технологию мы интегрировали с лифтами. Система получает сигнал, что житель вошёл, и в большинстве случаев он едет домой – значит, надо вызвать лифт. Кабина едет вниз, житель подходит, лифт его уже ждёт. Он заходит, система считывает, кто он, и сама везёт на нужный этаж. При этом лифт помнит приоритетный этаж, но даёт возможность нажать кнопку самостоятельно, если нужно поехать в гости к соседу или родственникам в том же подъезде. 

Точно так же система работает в подземном паркинге: вышел из машины – открылись двери в лифтовый холл, приехал лифт, загорелась кнопка этажа. Сначала жильцы относились к этому как к забавной фишке: «Ну, не нажимать кнопку – и что?» А сейчас, если вдруг автозапуск не срабатывает, жалуются. Привыкли.

Гибкая система доступа и QR-коды для гостей

Что, если сел телефон или житель забыл его дома? На этот случай есть карточка – она дублирует систему. А если забыл и карточку? Случается, выбежал встретить курьера без ключей и без телефона – и запер сам себя в лифтовом холле. Но это только кажется катастрофой. У нас есть консьерж – живой человек, который приходит на помощь, когда системы бессильны. В паркингах – связь с консьержем, с улицы работает домофон. Можно позвонить себе в квартиру, консьержу, маме. Система дублирована, так что на улице житель не останется.

Для гостей и курьеров мы тоже придумали несколько сценариев. Можно сгенерировать в приложении QR-код, отправить его гостю, и он будет заходить по нему как по пропуску. Код действует определённое время: например, полчаса для курьера или три дня для родственников. Для курьеров есть постаматы во входной группе или в зоне загрузки: курьер заходит по QR-коду, кладёт посылку в локер, жителю приходит SMS. Второй вариант – курьер вызывает грузовой лифт, но только предъявив QR-код, и лифт везёт его строго на тот этаж, который указан в пропуске. 

В премиальном проекте «Татарская 35» мы пошли ещё дальше и организовали собственную почтовую службу. Курьеры передают посылки сотруднику управляющей компании, а специальный курьер, которого жители знают в лицо, разносит заказы по квартирам. Посторонние по этажам не ходят, жители спокойны.

Умная квартира: пять сценариев для разных жизненных ситуаций

Умная квартира – дело вкуса и потребностей. Здесь всё зависит от желания покупателя и, конечно, от класса дома. В проектах высокого ценового сегмента, таких как «Татарская 35», мы закладываем эту опцию, но каждый собственник сам решает, насколько глубоко он хочет погружаться в цифровое управление. Внутри квартиры мы устанавливаем систему управления отоплением, освещением, шторами, защиту от протечек, аварийную кнопку связи с управляющей компанией. 

В каждой умной квартире возможна интеграция с любой умной колонкой для голосового управления. И пять стандартных сценариев: «Я дома» – включает свет и комфортную температуру; «Все ушли» – гасит свет, закрывает шторы, перекрывает воду и снижает температуру тёплых полов; «Уборка» – запускает роботов-пылесосов и выключает кондиционер, чтобы пыль оседала, а не летала по комнате; «Утро» – открывает шторы, включает свет, музыку и чайник; «Отпуск» – отключает электричество и воду и ставит квартиру на охрану. 

Все сценарии можно комбинировать и настраивать через приложение. Сейчас мы работаем над тем, чтобы интегрировать функции умной квартиры в единое клиентское приложение, но без перегруза. Универсальное устройство «всё в одном» редко бывает идеальным, а мы как раз к этому стремимся.

Будущее, которое уже на пороге

Мы постоянно тестируем новые технологии, обкатываем их на наших крупных проектах, а затем удачные масштабируем на все новые объекты. Например, сейчас испытываем беспилотную доставку роверами – автономными тележками. Они заезжают на территорию квартала, в здание через автоматические двери, вызывают лифт и поднимаются на нужный этаж. Интеграция ровера с системой безопасности и лифтовым оборудованием – уже реальность. Мы заложили для этого необходимую инфраструктуру в новых проектах. Технология 5G позволит роверу быстро считывать карту территории, объезжать людей в лобби. В тестовом режиме это уже работает: ровер заезжает в лифт, связывается с оборудованием, лифт везёт его на этаж, и он подъезжает прямо к двери. Клиенту приходит SMS, и всё готово. Это будущее развитой цифровой среды с единым стандартом, которая является залогом комфорта в современных проектах.

Вместо послесловия: технологии не должны пугать

Технологии должны быть доступны всем, независимо от возраста и технической грамотности. Для каждого дома мы разрабатываем «книгу жителя», где описан образ жизни и заложенные системы. Только понятная навигация: если человек хочет настроить функцию, он подходит к консьержу, и ему помогают. Более возрастные жители чаще идут к консьержу – им удобнее говорить с человеком. И это нормально. Живой человек всегда должен быть «на подхвате», когда система кажется сложной. Умные технологии в жилом проекте – не самоцель, а невидимый помощник. Они делают жизнь комфортнее, безопаснее и даже разнообразнее. Каждый день. Без лишних кнопок и лишних движений.