Дайджест 2 пол апреля-02

В подборке основных событий второй половины апреля от редакции журнала REPA: ключевая ставка снижается восьмой раз подряд, ипотека дешевеет, а «Сбер» уже анонсировал снижение ставок. Вторичка дорожает рекордно медленно за шесть лет, а интерес регионов к московской недвижимости рухнул в полтора раза. Бюджетные новостройки в столице исчезают: квартир до 5 млн не осталось совсем, а предложение до 10 млн сократилось в 6,6 раза. Продажи падают в Самаре, Ростове и Сочи, зато премиум-класс готовится к расширению. ВТБ продаёт «Галс-Девелопмент», «Самолёт» выходит из проекта в Новой Москве, а экс-президент «Гуты» строит элитный посёлок в Мытищах. И на десерт – дагестанское наводнение, дубайский кризис и соседская собака, за лай которой придётся заплатить. Но обо всем – по порядку.

Ипотека: ключевая ставка снижается, ипотека дешевеет

Вторая половина апреля принесла рынку долгожданную новость: ЦБ восьмой раз подряд снизил ключевую ставку. Это решение уже начало транслироваться в конкретные предложения для заёмщиков. В ближайшие недели банки, по прогнозам экспертов, могут опустить ставки по ипотеке на 0,5–1 процентный пункт, и «Сбер» уже анонсировал такое снижение.

На этом фоне доля рыночной ипотеки продолжит расти, и в большем выигрыше окажется вторичный рынок, где цены на жильё ниже, чем в новостройках. Для покупателей это означает постепенное возвращение доступности кредитов, хотя до рекордно низких ставок прошлых лет ещё далеко. Тем не менее, тренд на смягчение денежно-кредитной политики задаёт позитивный тон всему рынку.

Подробности тут: 

ЦБ восьмой раз подряд снизил ключевую ставку: чего ждать от ипотеки

Вторичка: рекордно медленный рост и падение межрегионального интереса

Эксперты зафиксировали заметное замедление роста цен на жильё в мегаполисах России. В первом квартале 2026 года вторичное жильё подорожало лишь на 1,5% – это минимальный прирост в первые три месяца года с 2021 года. Больше всего квартиры подорожали в Волгограде и Перми, но в целом динамика остаётся сдержанной.

Одновременно с этим Росреестр выявил существенное изменение покупательского поведения: интерес жителей регионов к недвижимости в Москве за год упал в полтора раза. Примечательно, что и москвичи стали заметно реже интересоваться региональной недвижимостью. Рынок становится более локальным, покупатели всё чаще ориентируются на свои регионы, а не на столицу.

Детали здесь: 

Новостройки: бюджетные лоты исчезают, а в регионах-лидерах падают продажи

На рынке новостроек Москвы ситуация драматичная. В столице полностью закончились квартиры в новостройках стоимостью до 5 миллионов рублей. Ещё в прошлом году такие лоты были большой редкостью, а теперь их не осталось вовсе. Причина – высокий спрос и высокие цены на старте проектов: средняя цена студии в массовом сегменте сейчас составляет 12,5 миллиона рублей.

Предложение новостроек по цене до 10 миллионов рублей за год упало в 6,6 раза, а в границах старой Москвы – в 8,4 раза. Аналитики не исключают, что через год-два в старой Москве таких бюджетных лотов не останется совсем.

При этом продажи новостроек в крупнейших мегаполисах демонстрируют глубокий спад. Сильнее всего спрос в первом квартале упал в Самаре – на 61%, за ней следуют Ростов-на-Дону и Москва, где число сделок сократилось более чем наполовину. Не остался в стороне и Сочи: продажи новостроек на главном курорте страны упали на 40%. Спад спроса привёл к замедлению роста цен в строящихся проектах и их снижению в реальных сделках – застройщики вынуждены предлагать скидки, чтобы удержать покупателей.

На этом фоне парадоксально выглядит прогноз по высокобюджетным новостройкам: среди проектов столицы, анонсирование которых намечено на 2027 год, будет доминировать премиум-класс. Бюджетный сегмент сжимается, а элитный – готовится к расширению.

Подробнее об этом: 

Аренда: элитное жильё в Подмосковье никому не нужно, а высокобюджетные квартиры сдаются за миллионы

Рынок аренды элитной загородной недвижимости столкнулся с серьёзным дисбалансом. Владельцам дорогих домов в Подмосковье стало сложнее не только продать свои объекты, но и сдать их в аренду. По итогам первого квартала 2026 года предложение на рынке аренды элитного жилья выросло на 38% в годовом выражении, тогда как спрос увеличился лишь на 8%. Примечательно, что средняя площадь сдаваемого дома сократилась на 20%, до 783 квадратных метров – владельцы пытаются привлечь арендаторов за счёт меньших и, вероятно, более доступных лотов, но это пока не спасает ситуацию.

В сегменте городской элитной аренды картина иная: в «золотой сотне» самых дорогих квартир Москвы минимальная стоимость аренды в марте составила 1 миллион рублей в месяц, а максимальная достигла 3,5 миллиона. Средняя цена аренды в этом сегменте превысила 1,6 миллиона рублей. Самые дорогие квартиры в аренду в крупнейших мегаполисах страны выглядят соответственно – ставки найма достигают 3,8 миллиона рублей в месяц, и это жильё, как правило, представляет собой пентхаусы с террасами, панорамными видами и полной сервисной инфраструктурой.

Детали здесь: 

Законы и судебная практика: налоги при дарении и изъятии жилья

Вторая половина апреля запомнилась двумя важными правовыми решениями. Верховный суд РФ поставил точку в многолетнем споре: дарение недвижимого имущества между близкими родственниками не облагается подоходным налогом, даже если речь идёт о коммерческой недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности. Ранее подходы судов и ведомств к таким сделкам были противоречивыми, что создавало для собственников серьёзные налоговые риски. Теперь эта угроза для большинства ситуаций снята.

Конституционный суд, в свою очередь, рассмотрел жалобу жительницы Ямала, которая пыталась продать жильё, выданное взамен изъятого по муниципальной программе, но столкнулась с необходимостью уплатить 13% налог – она не прожила на новом месте положенные для льготы пять лет. КС внял логике: если при реновации в Москве сроки владения складываются, то почему такая же логика не должна работать и в других регионах? Суд признал нормы Налогового кодекса неконституционными и распорядился внести в них коррективы. Теперь при принудительном изъятии жилья срок владения новым объектом не обнуляется, а суммируется со сроком владения изъятым.

Подробнее об этом: 

Девелоперы: банки уходят со стройки, «Самолёт» снижается, а элитный загород привлекает новичков

Рынок девелопмента переживает серьёзные структурные изменения. ВТБ намерен продать «Галс-Девелопмент» после майских праздников. По информации «Коммерсанта», одним из претендентов на покупку является «Страна Девелопмент» – тюменская компания, которая активно пытается закрепиться на московском рынке. Для ВТБ продажа девелопера – вынужденный шаг, объясняемый политикой ЦБ. В дальнейшем банк может выступить в роли кредитора по отдельным проектам застройщика, но сам бизнес уйдёт с баланса.

Группа «Самолёт», в свою очередь, продолжает активно избавляться от ряда площадок. Застройщик вышел из проекта комплексного развития 736 гектаров в Новой Москве, где было запланировано строительство более 800 тысяч квадратных метров различной недвижимости. Проект теперь полностью принадлежит структурам департамента городского имущества Москвы. Компания владела долей в проекте меньше года, заплатив за неё 4 миллиарда рублей, а отказаться от него пришлось из-за сложной рыночной конъюнктуры и большого долга.

Несмотря на общее сжатие, некоторые игроки находят возможности для роста. Группа «Пионер» получила 51% в проекте строительства бизнес-центра «ASPACE Хорошевская». Свою долю уступила «Аспейс Девелопмент» оценочно за 1,5 миллиарда рублей. Новому совладельцу проект необходим для получения налоговой льготы при смене вида разрешённого использования земли под строительство жилищных проектов.

Интересно, что падение спроса на московские новостройки стимулирует некоторых девелоперов переориентироваться на загородный рынок. Экс-президент группы «Гута» Артём Кузнецов запустил новый девелоперский проект DATA. Компания построит в подмосковных Мытищах элитный поселок и пятизвёздную гостиницу суммарной площадью более 100 тысяч квадратных метров.

Детали здесь: 

Коммерческая: спрос на офисы падает, торговля сжимается, а арендаторы переключаются на строящиеся объекты

Рынок офисной недвижимости Москвы переживает непростой период. Спрос на бизнес-центры по итогам текущего года снизится на 13%, до 1,3 миллиона квадратных метров, и ситуация может измениться не раньше 2027 года. Именно к этому моменту эксперты прогнозируют рост спроса на 27%, а в 2028 году – ещё на 21%. Такая динамика во многом связана с тем, что на эти годы заявлен большой объём ввода офисной недвижимости.

При этом дефицит свободных площадей в уже готовых бизнес-центрах стимулирует крупных арендаторов присматриваться к строящимся объектам. «Газпромбанк Лизинг» ведёт переговоры об аренде 3,5 тысячи квадратных метров в строящемся бизнес-центре Dubinin Sky в районе Павелецкого вокзала.

Лидерство в сегменте продажи офисной недвижимости, по данным РБК, четвёртый год подряд сохраняет девелоперская компания Stone с портфелем офисов суммарной площадью почти 750 тысяч квадратных метров. На втором и третьем местах – MR и Pioneer, а в пятёрку также вошли динамично развивающаяся Forma и Sezar Group.

Сегмент торговой недвижимости демонстрирует заметное сжатие. Объём ввода торговых центров в Москве за январь–март 2026 года упал на 92% по сравнению с прошлым годом – всего 6,2 тысячи квадратных метров. К концу года консультанты прогнозируют ввод 125 тысяч квадратных метров торговой недвижимости, но это на 42% меньше, чем годом ранее. Многие девелоперы не торопятся выводить на рынок свои объекты в условиях падения потребительского спроса.

Подробнее об этом: 

На десерт: дагестанское наводнение, дубайский кризис и компенсация за лай

Завершая наш дайджест, расскажем три истории, которые выходят за рамки привычной повестки, но все же влияют на рынок недвижимости. Наводнение в Дагестане в конце марта – начале апреля разрушило тысячи домов. В республике ввели федеральный режим ЧС, но, по оценкам экспертов, как минимум трети пострадавших нереально оформить нужные бумаги, и вопрос о том, хватит ли денег на ликвидацию последствий, остаётся открытым.

Международный контекст тоже напоминает о себе: инвестиционный рай ОАЭ столкнулся с неожиданной геополитической угрозой. Операция США и Израиля против Ирана длится больше месяца. ОАЭ закрыли воздушное пространство – в итоге состоятельные люди, привыкшие использовать Дубай как безопасный хаб, оказались в ловушке, а число сделок с недвижимостью падает.

И напоследок – локальная, но показательная история. Суд обязал владелицу собак выплатить соседям компенсацию за лай. Разъяснение потребовалось из-за спора между соседями в многоквартирном доме в Красноярске: питомцы одной из жительниц нарушали покой остальных жильцов, в том числе в ночное время. Теперь нарушительница тишины заплатит каждому из пятерых соседей по 5000 руб.

Подробности тут: 

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…