Дайджет 1 пол августа_800х400_1

Главной темой первой половины августа вполне ожидаемо стали рекордные ставки по ипотеке и рухнувшие продажи новостроек. Крах, конечно, произошел строго по расписанию, но от этого не стал менее разрушительным: в июле продажи на первичном рынке упали в среднем на 40%. Пострадали и владельцы вторичного жилья, спрос на которое тоже резко снизился. А учитывая выросшие ставки на аренду жилья и сократившееся до минимума предложение, теперь дорого и негде.

Кроме этого, в России замедлились темпы роста строительной индустрии, что привело (и еще приведет) к проблемам и в смежных областях. Но девелоперы не унывают, они продолжают строить и даже заявляют о новых проектах. В сегментах коммерческой недвижимости – свои тренды, растет популярность фудхоллы, падает – торговых центров, и по-прежнему в фаворе  склады. Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: ставки бьют рекорды, банки сворачивают ипотечные программы, а банкротам оставят «свой угол» 

Новости с ипотечных «полей» продолжают шокировать публику, не успевшую купить жилье в добрые старые времена. Средние ставки по ипотеке в августе достигли 20,81% годовых на первичку и 20,8% на вторичку, превысив предыдущий максимум, зафиксированный в марте 2022 года. Тогда средние ставки на новостройки были 20,8%, а на готовое жилье — 20,38% годовых. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/66bb2b0a9a7947af9304ec4b?from=copy

Соответственно, заниматься ипотекой стало не так выгодно, что сказалось на количестве банков, выдававших кредиты на жилье. Например, Почта-банк, занимающийся розничным кредитованием, с сентября сворачивает открытое только год назад ипотечное направление. По уже одобренным заявкам кредиты будут выданы, но прием новых прекращается. Поменять планы банк вынудило сворачивание части льготных ипотечных госпрограмм. Детали здесь: Почта-банк сворачивает открытое год назад ипотечное направление (kommersant.ru)

Меняются и условия по сельской ипотеке. Изменения вносятся в решение о предоставлении субсидий из бюджета банкам и «Дом.РФ». Основная правка связана с ограничением территории действия программы: из нее, в частности, могут быть исключены сельские населенные пункты и поселки городского типа, расположенные близко к крупным городам и столицам регионов, что, в частности, ограничит применение сельской ипотеки для строительства дач и домов в коттеджных поселках. Подробнее об этом: Минсельхоз намерен ужесточить правила выдачи сельской ипотеки (kommersant.ru)

Тем не менее, у желающих построить дом в 2024 году пока остаются варианты. Вот здесь https://realty.rbc.ru/news/65cdefbf9a79475c5188c3e4?from=copy можно прочитать про основные ипотечные программы, использование которых помогает купить или построить дом. А те, кто уже успел взять ипотеку, пока еще может ее рефинансировать. О том, когда это выгодно, а когда – не очень, читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/5e4fdaec9a7947e456753390?from=copy

Ну, и хорошие новости для банкротов. Минэкономики подготовило законопроект, призванный дать дополнительные гарантии физлицам-банкротам, у которых ипотечное жилье является единственным. Средства от продажи такого жилья, оставшиеся после погашения долга перед банком и первоочередными кредиторами, предлагается не направлять на погашение остальных долгов, а оставить должнику для покупки или аренды другой жилплощади. Подробности: Физлицам-банкротам, у которых ипотечное жилье единственное, дадут дополнительные гарантии (kommersant.ru)

Жилье: крах по расписанию, что будет с ценами на недвижимость и почему инвесторы больше не едут в Сочи 

Обвал продаж на первичном рынке ожидаемо произошел в июле. По предварительным оценкам аналитиков, в июле количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в Московском регионе снизилось примерно на 40% относительно июньских значений. Такое падение спроса было ожидаемым, поскольку июль стал первым за долгие годы месяцем, когда рынок работал без главного своего драйвера — программы льготной ипотеки «Господдержка 2020». Подробности: Крах по расписанию: продажи московских новостроек рухнули в июле | Forbes.ru

Подоспели и первые итоги. Месяц без льготной ипотеки: спрос упал, цены держатся – читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/66b1d9da9a7947a6a75e9f3e?from=copy. Спрос на новостройки на фоне отмены льготной программы снизился. Речь идет как о заключенных сделках, так и о заявках на покупку строящегося жилья. Еще больше подробностей по ситуации в Московском регионе читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/66b239b59a79477d9a95ca0b?from=copy. Спойлер: продажи московских новостроек рухнули на 40%. Сильнее всего продажи строящегося жилья упали в новостройках Подмосковья — на 50%, в Новой Москве снижение составило 41%, а в Старой Москве — на 31%.

Продажи новостроек упали не только в столице, в мегаполисах в июле тоже обвалились. Челябинск, Ростов-на-Дону и Самара стали первыми по падению спроса на жилье.

В целом в июле во всех российских миллионниках было зарегистрировано около 20 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). За месяц спрос сократился на 46,6%. Детали тут:
 https://realty.rbc.ru/news/66bcc6829a7947f912bf18a6?from=copy. Что будет с ценами на жилье дальше? Читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/66ac18589a794735bdbdc4be?from=copy. Эксперты ожидают стагнацию цен и снижения спроса.

На рынке вторички тоже все плохо. Пока взволнованные уходом от программы массовой льготной ипотеки застройщики продолжают просчитывать возможные риски, на рынке недвижимости, вероятно, появилась действительно пострадавшая от ужесточения денежно-кредитной политики сторона — собственники вторичного жилья. В первой половине текущего года с готовыми квартирами в России зарегистрировано 1,5 млн сделок, что на 22% меньше, чем годом ранее, и один из худших показателей с 2018 года: меньше продаж было только в 2020 году, когда работу Росреестра ограничивала пандемия.

Подробности тут: Колонка Александры Мерцаловой о рисках для вторичной недвижимости (kommersant.ru) и здесь: https://realty.rbc.ru/news/66b0a3379a79476bc67a97b4?from=copy. Похожая ситуация на рынке вторичного жилья наблюдалась в 2022 году, когда после резкого повышения ключевой ставки заметно подорожала ипотека. 

Ну, и про Сочи. Высокие продажи элитных жилых новостроек в Сочи сменились серьезным спадом. В первой половине 2024 года число сделок в этом сегменте сократилось на 24% год к году. В то же время в Москве и Санкт-Петербурге сохраняется высокий спрос на дорогую недвижимость. Негативную ситуацию в Сочи консультанты связывают с ограниченным выбором и перегретыми ценами. Средняя стоимость новостроек на черноморском курорте выше, чем в столице, что делает их малоинтересными для инвесторов. Детали тут: Цены на новостройки в Сочи за первую половину 2024 года (kommersant.ru)

Аренда: ставки будут расти минимум до зимы, фейс-контроль и сбор справо, а арендаторы готовы доплатить за нужные фишки 

В Москве остается все меньше квартир, предлагаемых в аренду, а спрос на них только увеличивается. На этом фоне ставки быстро растут: за последний год цены на аренду жилья в Москве подорожали в среднем на треть. На рынке, утверждают собеседники Forbes, сложился дисбаланс — спрос на аренду жилья растет, а предложение за ним не поспевает. По их прогнозам, рост цен продлится минимум до начала зимы. Подробности тут: Жить дорого и негде: аренда квартир будет дорожать минимум до зимы | Forbes.ru

Столичный рынок аренды квартир в 2024 году — это однозначно рынок арендодателя. Как правило, наниматели не ставят какие-то жесткие условия, но могут предъявлять необычные требования к жилью, за которую готовы доплатить немалую сумму. О самых странных желаниях арендаторов и запросах наймодателей столицы читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/66b4c0599a794748d8e8585f?from=copy.

Спойлер: собственники согласны потратить несколько месяцев на поиск подходящего под свои требования жильца, а арендаторы ориентируются на астрологические прогнозы, составленные личным астрологом, ищут квартиры по феншую, с нужными цифрами в номере, а теперь еще и учитывают васту-дизайн. И это не говоря о более традиционных «хотелках», плана цвета стен, сауны или даже бани в городской квартире.

Девелоперы: чем грозит отмена льготной ипотеки, лидеры рейтинга и новые проекты 

Времена нынче тревожные. О том, чем грозит отмена льготной ипотеки, читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/66b5fcf29a79475c6819cc3f?from=copy. Спойлер: среди рисков, которые могут возникнуть на рынке новостроек в связи с отменой льготной ипотеки, эксперты называют срывы сроков сдачи домов, ухудшение качества строительства и замедление выхода новых проектов. 

Но пока девелоперы продолжают не только строить, но и побеждать в рейтингах. Например, назван топ-10 застройщиков Москвы, в котором ГК «ПИК» сохранила первое место по объемам строительства жилья. В первую тройку также вошли ГК «Самолет» и «А101». Подробнее на РБК:
 https://realty.rbc.ru/news/66aaaaa09a7947b5d5b4a973?from=copy

Готовятся и новые проекты, в частности, на юго-востоке Москвы может появиться жилой квартал на 600 000 кв. м. Бывший партнер Capital Group и гендиректора Россетей, бизнесмен Андрей Бокша, выкупил принадлежавший Дерипаске деревообрабатывающий комбинат. Детали здесь: На юго-востоке Москвы может появиться жилой квартал на 600 000 кв. м — Ведомости (vedomosti.ru)

А краснодарский девелопер Dogma может выкупить у MR Group права на реорганизацию крупнейшей столичной промзоны «Автомоторная», которая расположена в Головинском районе на севере Москвы. Там на 77 га можно будет построить 1,9 млн кв. м недвижимости, из которых 1,24 млн кв. м – жилье, остальное – объекты производственного и общественного значения. Подробности тут: Dogma поучаствует в строительстве квартала на 2 млн кв. м на севере Москвы — Ведомости (vedomosti.ru)

Отрасль: темпы роста строительства замедляются, «смежники» страдают, а цены на стройматериалы и услуги растут 

В России замедлились темпы роста строительной индустрии. Снижение инвестиционной активности и завершение ряда крупных проектов, как, например, создание автотрассы Москва—Казань или Большой кольцевой линии в столице, замедлили темпы роста стройиндустрии в целом по России. В перспективе полутора лет ситуация едва ли улучшится. Подробности здесь: В России замедлились темпы роста строительной индустрии (kommersant.ru)

Завершение массовой программы льготной ипотеки и, соответственно, снижение продаж квартир в новостройках может отразиться на смежных отраслях, в частности, на мебельном рынке. На ситуацию также влияет ужесточение требований при выдаче банками потребительских кредитов, используемых покупателями, в том числе, и для приобретения мебели. Детали тут: Рынок мебели в России: динамика продаж и производства (kommersant.ru)

О том, как изменилась стоимость ремонта и стройматериалов в Москве и Петербурге, читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/66a7aa1a9a7947cb78bbfbc0?from=copy. Спойлер: стоимость выросла, и ждать падения цен пока не стоит.

Ну, и столичному девелоперу на заметку. Вступил в силу запрет на строительство в Москве квартир меньше 28 кв. м. Для однокомнатных квартир и студий постановлением мэра столицы установлена минимальная площадь 28 квадратных метров, для двухкомнатных квартир — 44 квадратных метра. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/66ac8bda9a79475bfe50c32c?from=copy

Коммерческая: новые фудхоллы, гостиницы укрупняются

Интерес российских потребителей к питанию в фудхоллах, где располагаются концепции разных кухонь, стимулировал инвесторов вкладываться в развитие таких точек. «АссортиДа», управляющая коммерческой недвижимостью, не успев продать гастропространство в торгцентре «Дружба» в центре Москвы, решила вложиться в аналогичный проект в «Москва-Сити». Подробности тут: В «Москва-Сити» откроется фудхол «Дружба» (kommersant.ru)

На фоне развития туризма в России в 2024 году девелоперы построят 3 тыс. гостиничных номеров — это вдвое больше, чем в прошлом году. Из них более 70% перейдет в управление крупным сетевым операторам, хотя годом ранее показатель не превышал 44%. В сетевых отелях предпочитают останавливаться интуристы, число которых в этом году заметно выросло. Детали здесь: В 2024 году объем ввода гостиниц в России вырастет более чем в два раза год к году (kommersant.ru)

Несмотря на увеличение спроса на бюджетную одежду и обувь, группа «Модный континент», контролировавшаяся ранее семьей экс-губернатора Тульской области Владимира Груздева, начала сокращать число подконтрольных ей магазинов Incity. Группа не смогла выиграть от ухода зарубежных игроков в условиях нехватки средств для развития: ассортимент ее магазинов оказался скудным, а ценовая политика непродуманной. Подробности:  Ритейлер «Модный континент» закроет часть магазинов (kommersant.ru). Зато «Лэтуаль» наращивает экспансию на Ближнем Востоке. Парфюмерная сеть открыла первый магазин в ОАЭ за $5 млн. Детали: «Лэтуаль» наращивает экспансию на Ближнем Востоке — Ведомости (vedomosti.ru)

И о складах. Темпы роста ставок аренды качественных складов в Москве превышают рост стоимости квадратного метра такой недвижимости, выставленной на продажу. По прогнозам, к концу этого года аренда вырастет до исторического максимума 10 400 рублей за квадратный метр в год. Подробности здесьАренда складов в Москве дорожает быстрее продажи | Forbes.ru

Тем временем в  регионах начинают строить склады для размещения небольших производств.

Объем ввода таких объектов в ближайшие три года может вырасти в 15 раз, а крупнейшие проекты в данном сегменте заявлены в Краснодаре, Екатеринбурге и Воронеже. Подробнее об этом: В регионах начинают строить склады для размещения небольших производств — Ведомости (vedomosti.ru)

На десерт:  афера на льготных условиях и как уберечься от мошенников при купле-продаже квартир

«Остап Бендер» московского элитного рынка таки отправится на нары. По третьему делу мошенник Олег Сайманов получил внушительный срок – 15 лет в колонии строгого режима.

По версии следствия, представляясь то юристом, то полковником из несуществующей академии, обвиняемый предлагал гражданам за вознаграждение либо помощь при покупке элитной московской недвижимости на льготных условиях, либо досрочное освобождение осужденных родственников. Ни того ни другого он не делал, а полученные от потерпевших деньги присваивал. Подробности тут: Суд приговорил Олега Сайманова к 15 годам колонии строгого режима по делу о мошенничестве (kommersant.ru)

Ну, а о том, как уберечься от мошенников при купле-продаже квартир, читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/66a6afc59a7947f7d48681d0?from=copy. Нечестные продавцы и недобросовестные покупатели имеют в арсенале разные схемы, чтобы обманом оставить другую сторону без денег или жилья.

А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.