Пер пол августа-02

Август в России – месяц, когда рынок недвижимости традиционно замирает в ожидании каких-то новых катаклизмов. Застройщики, словно почуяв неладное, массово сворачивают старты новых проектов – площадь новых строек в Москве рухнула больше чем на четверть, а доля доступного жилья обновила исторический минимум.

Цены на новостройки впервые за полгода снизились аж на 1%, но только за счет элитного сегмента – бизнес-класс стоит как стоял, потому что бизнесмены, как известно, августа не боятся. Вторичка, напротив, подорожала во всех округах Москвы. А вот арендаторы облегченно выдохнули – ставки пошли вниз, но инвесторы уже подсчитывают, в каком городе лучше покупать жилье под сдачу, и это не Москва.

Девелоперы меняются местами в топе, а власти изымают землю на 163 миллиарда, чтобы к сентябрю все успеть. На рынке коммерческой недвижимости свои тренды: офисы пустеют, торговые центры закрываются, а Ozon арендует 140 тысяч квадратов складов. И на десерт – спрос на Таиланд вырос почти в полтора раза, и московские палаты XVII века продают дешевле новой трешки. Но обо всем по порядку.

Новостройки: продажи падают, предложение сжимается

Первичный рынок демонстрирует самые яркие и неоднозначные изменения. Первое, что бросается в глаза, – это значительное сокращение объемов нового строительства. Совокупная площадь новых строек жилья в Москве сократилась более чем на четверть, причем в Новой Москве падение оказалось еще более существенным – почти 40%. Это говорит о том, что девелоперы заморозили старты новых проектов, опасаясь дальнейшего снижения спроса.

Эта тенденция подтверждается данными о том, что доля самых доступных новостроек комфорт-класса обновила исторический минимум, сократившись за год на 8,4 процентных пункта до 22,9%. Таким образом, рынок новостроек становится все более поляризованным: предложение в бюджетном сегменте сжимается, а бизнес-класс занимает все большую долю.

Эта поляризация нашла свое отражение в ценовой динамике, где также наблюдается «классовый разрыв». Разница в стоимости между новостройками и готовым жильем в Москве за год выросла до рекордных 31,1%, причем готовые квартиры стали значительно дешевле. Это объясняется тем, что застройщики продолжают повышать цены на первичном рынке, компенсируя высокую стоимость участков и издержки.

Однако в июле впервые за полгода средние цены на новостройки в Старой Москве немного снизились – аж на 1%. Интересно, что это снижение эксперты связывают, прежде всего, с элитным сегментом, который подешевел сильнее всего, тогда как цены в бизнес-классе остались неизменными.

Детали здесь:

Вторичка: цены стабилизируются, интерес возвращается

На этом фоне вторичный рынок выглядит более уверенно и даже начинает конкурировать с новостройками, привлекая покупателей более низкой ценой. Эксперты прогнозируют, что спрос на вторичное жилье в Москве во втором полугодии 2026 года может вырасти на 5–10%, а цены – на 5–7%. Эта уверенность подкрепляется данными за июль, которые показывают явное оживление. Так, в июле снижение цен на жилье в крупных городах резко замедлилось, и число городов с дешевеющим жильем сократилось с 20 до 10. Ключевую роль в этом сыграло сокращение предложения, так как собственники, ожидая дальнейшей динамики, отложили сделки, а также некоторое оживление спроса. На уровне Москвы эта тенденция проявилась особенно четко: рост цен на жилье в июле охватил все округа столицы. Если в мае-июне единственным округом со снижением цен был ЦАО, то в июле таких локаций не осталось, и вторичка подорожала везде, с ростом от 0,2 до 2,9% в среднем за месяц. Таким образом, вторичный рынок показывает признаки стабилизации и даже умеренного роста, что делает его привлекательной альтернативой перегретым новостройкам. Это подтверждает гипотезу о том, что покупатели все чаще обращают внимание на готовое жилье, которое можно купить сразу и по более адекватной цене. 

Подробности тут:

Аренда: ставки снижаются, выбор растет

Совершенно иная картина наблюдается на рынке аренды, который в этом году преподнес сюрприз. Вопреки традиционному «горячему сезону», который обычно стартует в середине июля и сопровождается ростом спроса и ставок, в этом году стоимость аренды в большинстве крупных городов России снижается для всех типов квартир. Основная причина этого тренда – значительное увеличение предложения на рынке.

Это может быть связано с тем, что часть квартир, которые ранее планировались к продаже, перешла в аренду из-за сложностей с реализацией, или с тем, что собственники предпочитают сдавать жилье, чтобы не терять доход в условиях неопределенности. В любом случае, это создает благоприятную ситуацию для арендаторов, которые могут торговаться и выбирать лучшие условия.

При этом, несмотря на общее снижение ставок, существуют города, где покупка жилья под сдачу в аренду остается выгодным вложением. Согласно рейтингу, среди миллионников и курортных городов России самым привлекательным для инвестиций во вторичное жилье стал Новосибирск, а в новостройки – Ростов-на-Дону. Это говорит о том, что, несмотря на общерыночные тенденции, грамотный инвестор может найти доходные объекты, если будет ориентироваться на локальный спрос и экономику городов. 

Подробнее об этом:

Девелоперы и власть: перестановки в лидерах и масштабные изъятия

Девелоперский блок и взаимоотношения с властью также претерпевают существенные изменения. В Москве, по данным РБК-Недвижимость, впервые за три года сменился номер 2 в топе застройщиков жилья, и второе место заняла компания MR Group, вытеснившая группу «Самолет». В целом за месяц в десятке крупнейших застройщиков произошло шесть перестановок, что свидетельствует о высокой конкуренции и перераспределении сил на рынке. Эти перестановки отражают способность компаний адаптироваться к новым условиям, эффективно управлять проектами и находить финансовые ресурсы.

И девелоперу на заметку: продолжается активная деятельность властей по изъятию недвижимости для городских нужд. За первые семь месяцев 2026 года стоимость изъятой московскими властями недвижимости превысила 163 млрд рублей, а объемы изъятых земель и зданий выросли на 37% и 85% соответственно.

Это связано с расширением улично-дорожной сети, строительством новых станций метро и реализацией масштабных проектов комплексного развития территорий (КРТ), которые предполагают строительство более 78 млн кв. м новой недвижимости. Такое активное вмешательство государства формирует новый ландшафт города и одновременно создает возможности для девелоперов, участвующих в этих проектах. 

Детали тут:

Коммерческая недвижимость: офисы продают, торгцентры пустеют, склады в плюсе

Не менее интересные процессы происходят на коммерческом рынке. Доля доступных для покупки офисов в готовых бизнес-центрах резко увеличилась с 8 до 28% из-за смены стратегии девелоперов, которые предпочитают продавать площади, а не сдавать в аренду, чтобы быстрее вернуть инвестиции. Однако эти площади не пользуются высоким спросом, что говорит о проблемах в сегменте.

При этом выросла доля сделок по продаже малых офисов (до 500 кв. м) в 2,4 раза, которые активно покупают частные инвесторы, ищущие инструменты для вложения капитала. Однако такие офисы расположены в основном в удаленных районах и имеют ограниченный спрос со стороны конечных пользователей.

Похожая ситуация и в торговой недвижимости: за год в качественных московских торгцентрах арендаторы закрыли 2,3 тыс. объектов, а новые открытия компенсировали закрытия лишь на 75%. Это привело к росту вакантных площадей, смягчению условий аренды и снижению доходов торговых центров.

На этом фоне выделяется активность крупных маркетплейсов, таких как Ozon, который арендовал суммарно 140 тыс. кв. м складских площадей в Подмосковье, несмотря на общее снижение спроса на склады. Это показывает, что складской рынок продолжает пользоваться спросом у крупных игроков электронной коммерции, которые наращивают свои логистические мощности для сохранения уровня сервиса. 

Подробнее об этом:

На десерт: россияне едут в Таиланд, а власти выставляют на продажу историческую недвижимость

Ну, и интересное на десерт. Во-первых, это возросший интерес россиян к зарубежной недвижимости: спрос на объекты в Таиланде вырос почти в полтора раза, так как покупатели переориентировались на эту страну с других популярных направлений, включая ОАЭ и Индонезию.

Во-вторых, продажа уникального лота на московском рынке – палаты Кожевенной слободы XVII века площадью 500 кв. м были выставлены на торги по стартовой цене около 67 млн рублей, что дешевле средней трехкомнатной квартиры в столичных новостройках. Эх…

Подробности тут:

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…

39