Новости августа: главные события второй половины месяца на рынке недвижимости  

Август, конечно, у нас, на рынке недвижимости, задался. Льготная ипотека рухнула вдвое, взносы растут, сроки сжимаются, а ипотечное бремя москвичей в 67% дохода звучит как приговор, а не как достижение. Продажи новостроек то падают, то взлетают (в Самаре – аж на 66%), т.е рынок играет в региональную рулетку. Копить на квартиру без ипотеки теперь нужно от 3 до 16 лет, а кладовка в Москве становится привлекательным объектом для инвестиций. Во всяком случае, окупается быстрее.

На море предложение растёт, спрос падает — ставки душат даже курортных романтиков. Крым просит льготную ипотеку на достройку новостроек, а цены на загородное жилье растут. Аренда в городах-спутниках Москвы дорожает, в Старой Москве — дешевеет, а студенты готовы ухаживать за бабушками и котами, лишь бы сократить расходы.

Девелоперы модернизируют инструмент рассрочек и выдвинулись в горы Алтая строить отели. Тем временем коммерческая недвижимость живет своей жизнью: «Москва-Сити» рвёт шаблоны, офисы переносятся, а склады оживают после атак на Wildberries. И на десерт — рейдерский захват «Атриума», инвестор с Уолл-стрит, разоривший полмира, и российские богачи, спокойно сидящие на ликвидности. Короче, рынок недвижимости во второй половине августа — сериал на любой вкус: от драмы до криминального триллера. Но обо всем по порядку.

Ипотека: выдачи рухнули, взносы растут, сроки сокращаются

Вторая половина августа ознаменовалась резким охлаждением ипотечного сегмента. Выдача льготной ипотеки в России рухнула вдвое за месяц, а ее доля в структуре всех жилищных кредитов в июле опустилась до трехлетнего минимума, что свидетельствует о системной перестройке спроса в условиях меняющейся денежно-кредитной политики.

Примечательно, что средний срок кредита за один только месяц снизился более чем на год — это говорит о стремлении банков и заемщиков к более консервативным параметрам сделок. Одновременно кредитные организации фиксируют устойчивый рост первоначального взноса по рыночной ипотеке, причем эта тенденция имеет двустороннюю природу. С одной стороны, сами заемщики стремятся увеличить взнос для сокращения ежемесячного платежа, с другой — банки сознательно одобряют кредиты с большим первоначальным взносом, чтобы сократить риски просрочки.

В то же время появляются и обнадеживающие сигналы: доля ипотечного платежа в доходах москвичей за новостройки за год снизилась с 80% до 67% благодаря снижению ставок по жилищным кредитам, хотя подорожание жилья по-прежнему значительно опережает рост зарплат, поэтому говорить о реальной доступности ипотеки пока не приходится.

Подробности тут: 

https://realty.rbc.ru/news/6a830d099a794767fa7a5b82?from=copy

Банки фиксируют рост первоначального взноса по рыночной ипотеке

Новостройки сбрасывают проценты – Коммерсантъ

Жилье: продажи падают, регионы расходятся, а кладовые окупаются все быстрее

В сегменте жилой недвижимости картина выглядит крайне неоднозначно. Продажи новостроек в июле упали на 7,6% к аналогичному периоду прошлого года, а в городах-миллионниках снижение составило 9,6%. Эксперты связывают это с обвалом спроса на жилье в Москве и Краснодаре, где квартиры больше не пользуются спросом инвесторов, и рынок вернулся к падению после краткосрочного оживления в июне.

Однако в половине городов-миллионников России спрос на новостройки, напротив, вырос — сильнее всего в Самаре, Казани и Воронеже, причем в Самаре месячный рост составил впечатляющие 66%, что говорит о перераспределении покупательской активности между регионами.

Контрастны и данные о доступности жилья: чтобы купить квартиру в новостройке без ипотеки, жителям разных регионов потребуется от трех до шестнадцати лет — значения отличаются более чем в пять раз, при этом Москва с показателем 12,2 года в этом антирейтинге лишь на третьем месте. Быстрее всего накопить на квартиру получится у жителей Ненецкого автономного округа, где на весь процесс уйдет лишь чуть больше трех лет, тогда как в Карачаево-Черкесии срок достигает 16,1 года.

Интересную динамику показывают и смежные сегменты: кладовые в Москве, приобретенные для сдачи в аренду, окупаются вдвое быстрее жилья. Причем в Подмосковье сроки окупаемости кладовых еще короче — в 1,5–2,3 раза меньше столичных, там минимальный срок составляет менее 5,5 года.

При этом квартиры с чистовой отделкой в новостройках крупных городов России за полгода подорожали на 11%, и такой рост объясняется увеличивающейся стоимостью ремонтных работ и высокими рисками девелоперов, которые из-за снижения качества отделочных работ все чаще сталкиваются с претензиями покупателей.

Детали здесь: 

Продажи новостроек в России упали на 7,6% в июле

https://realty.rbc.ru/news/6a8320d39a7947644278f499?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a85c7659a7947ab4fc35d15?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a8179ae9a79476df4a12ff5?from=copy

Квартиры с чистовой отделкой подорожали на 11% за полгода

Квартиры у моря: предложение растет, спрос падает, а Крым ждет льгот

На приморских направлениях также фиксируются специфические процессы, отражающие общую рыночную конъюнктуру. В Калининградской области предложение новостроек выросло на 33%, и в июле на продажу было выставлено 14 тыс. квартир, а экспозиция курортной недвижимости в регионе увеличилась на 11% год к году, до 1,5 тыс. лотов. Причем рост предложения был обеспечен за счет проектов, запущенных годами ранее, а новые в этом году не запускались.

При этом спрос в регионе падает, так как для покупателей квартиры остаются недоступными из-за высоких ставок по ипотеке.

Стоимость самого дешевого жилья в новостройках популярных морских курортов различается более чем в два раза — в августе 2026 года она находится в диапазоне 2,1–4,3 млн руб. за лот, причем самое дешевое жилье находится в Краснодарском крае, на втором месте — побережье Калининградской области, а на третьем — Крым, где самый дешевый лот продается в Керчи.

В качестве возможной меры поддержки рассматривается введение льготной ипотеки в Крыму и Севастополе для достройки многоквартирных домов и объектов ИЖС по уже начатым проектам.

Подробнее об этом: 

Предложение новостроек в Калининградской области выросло на 33%

https://realty.rbc.ru/news/6a8843ec9a794742c5247206?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a8eb7579a7947b5b2e49881?from=copy

Загород: цены растут, а стройка замирает до 2030 года

Загородный рынок демонстрирует устойчивый рост цен, но при этом сталкивается с серьезными структурными ограничениями. Цены на частные дома в России увеличились на 7% год к году, в среднем до 14,3 млн руб., что связано с реализацией отложенного спроса при постепенно снижающейся ключевой ставке ЦБ и увеличением объемов выдачи «Сельской ипотеки», в то время как стоимость земельных участков за год подорожала на более скромные 2%, до 338 тыс. руб. за сотку.

Однако восстановление активности в сегменте индивидуального жилищного строительства ожидается не раньше 2030 года, и согласно прогнозам аналитиков, объем новой недвижимости в этом сегменте вернется к пиковым значениям 2025 года, в лучшем случае, к 2030-му. На рынок негативно влияют дефицит участков с коммуникациями и инфраструктурой, ограниченный спрос и дорогое финансирование. Именно из-за этого небольшие девелоперы уже начали распродавать земельный банк, который собирали под строительство загородной недвижимости.

В качестве потенциальной меры стимулирования правительство рассматривает возможность бесплатно выдавать землю под ИЖС при условии, что на ней в течение трех лет будет построен и зарегистрирован дом.

Подробности тут: 

Цены на частные дома в России выросли на 7% за год

Рынок ИЖС вернется к пикам 2025 года не раньше 2030 года

https://realty.rbc.ru/news/6a8ea7499a7947c5e4bda2d3?from=copy

Аренда: цены растут в городах-спутниках, в старой Москве снижаются, а студенты экономят

Рынок аренды жилья продолжает демонстрировать рост ставок с заметной региональной дифференциацией. За месяц аренда жилья подорожала в семи из десяти городов-спутников Москвы, а в одном из них арендные ставки выросли сразу на 8%.

При этом в районах Старой Москвы с самыми низкими ценами на аренду ставки за месяц в основном снизились, тогда как в районах с самыми высокими ставками наблюдается обратная картина — там аренда жилья подорожала. К началу августа самые низкие медианные ставки долгосрочной аренды однокомнатных квартир в Старой Москве были зафиксированы в районе Бирюлево Восточное — 50,1 тыс. руб. за лот, а в пятерку самых доступных районов также вошли Южное Бутово ,Некрасовка, Марьино и Северное Медведково.

Студентам предлагаются различные способы экономии на аренде: типичные методы, такие как снять квартиру подальше от вуза или арендовать ее совместно с соседями, могут снизить арендные платежи вдвое, а нетривиальные варианты, включая присмотр за квартирой и домашними питомцами, уход за больным или пожилым человеком, услуги по уборке или проведение ремонта, могут дать дисконт или даже бесплатное проживание.

На другом полюсе рынка самую дорогую квартиру в Москве сдают за 3,5 млн руб. в месяц — это двухуровневая квартира в районе Хамовники.

Подробнее об этом: 

https://realty.rbc.ru/news/6a918ea29a79476e0b9c3e7b?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a916fc69a79471b8fd1047a?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a86ad5d9a79474173328982?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a8d8f0b9a7947dba85a2f9c?from=copy

Девелоперы: рассрочку упорядочат, ипотеку субсидируют, и уедут осваивать Алтай

Девелоперы активно ищут альтернативные механизмы продаж в условиях сжатия ипотечного рынка. Минстрой совместно с ЦБ подготовил законопроект, нацеленный на урегулирование механизма долгосрочных рассрочек по договорам долевого строительства — когда выплаты застройщику продолжаются после ввода дома в эксплуатацию еще без оформления квартиры в собственность покупателя.

Такой механизм востребован на рынке как альтернатива ипотеке, а общий объем рассрочки, по данным ЦБ, достигает уже 1,5 трлн руб., но при его использовании существуют риски. Для защиты интересов граждан и застройщика предлагается закрепить, что квартира после ввода объекта будет переходить в собственность дольщика, но до погашения долга будет оставаться в залоге у девелопера.

Одновременно застройщики на 20–30% нарастили выдачу субсидированной ипотеки, и основной причиной этого эксперты называют ужесточение условий по семейной программе и более сдержанное снижение ключевой ставки, чем прогнозировалось ранее.

Помимо этого, девелоперы осваивают новые направления: интерес инвесторов к туристическим объектам на Алтае вырос, и в следующие десять лет в Алтайском крае и одноименной республике может появиться более 30 новых гостиниц на 6,5 тыс. номеров. В случае успешной реализации это увеличит объем рынка практически на четверть, причем инвесторов стимулируют господдержка и открытие крупного горнолыжного курорта «Манжерок», однако девелоперскую активность сдерживают низкая транспортная доступность и сложный горный рельеф.

Детали здесь: 

Минстрой и ЦБ регулируют рассрочки как альтернативу ипотеке

https://realty.rbc.ru/news/6a8c60a79a794754ab612a36?from=copy

Инвесторы планируют 30 новых отелей на Алтае до 2035 года

Власть: компенсации растут, памятники хотят продавать за рубль, а суды ограничивают взыскания

Регуляторные и судебные инициативы вносят свои коррективы в рынок недвижимости. В Москве собственникам изымаемой для госнужд недвижимости в рамках судебных разбирательств удается увеличить компенсации на 15–73%, что обусловлено расхождениями оценки властей с рыночной стоимостью объектов, но судиться с городом из-за длительных сроков разбирательств и сопутствующих сложностей решается только половина владельцев объектов.

В сфере культурного наследия Госдуме предложено дать арендаторам право преимущественного выкупа памятников после реставрации: объекты культурного наследия, восстановленные арендаторами, могут быть проданы им за символический 1 рубль. Авторы поправок напоминают, что есть правительственная программа льготной аренды на 49 лет такой недвижимости, но из-за высокой стоимости реставрации зданий и отсутствия перспектив выкупа объекты не ремонтируют в 90% случаев даже после сдачи в аренду.

В земельных спорах Верховный суд указал границы компенсации за чужую недвижимость на участке: арендатор земельного участка может взыскать с владельца расположенной на нем чужой постройки неосновательное обогащение. С учетом отсутствия права сдавать участок в субаренду компенсация равна части арендной платы, пропорционально занятой строением площади. Ранее в практике не было единого подхода, а суды нередко взыскивали суммы исходя из оценки рыночной стоимости аренды, которая могла быть выше, чем плата самого арендатора собственнику земли.

Подробности тут:

Бизнес через суд увеличивает компенсацию за изъятые здания в Москве

Арендаторам ОКН предложат право выкупа после реставрации за 1 рубль

Верховный суд ограничил компенсацию за пользование чужой постройкой на арендованном участке

Коммерческая недвижимость: «Москва-Сити» растет, офисы откладывают, а склады оживают

В сегменте коммерческой недвижимости наблюдается разнонаправленная динамика в зависимости от формата объектов. Объем сделок с коммерческой недвижимостью в «Москва-Сити» в первой половине текущего года вырос в полтора раза, в то время как в целом по городу он сократился на 11%, и в будущем благодаря достройке новых башен интерес инвесторов к крупнейшему столичному деловому кластеру продолжит расти.

При этом в Москве перенесен ввод в эксплуатацию около четверти бизнес-центров, и объем нового офисного строительства в 2026–2030 годах может составить 5,6 млн кв. м вместо запланированных девелоперами 7,3 млн кв. м.  Застройщики вынуждены откладывать запущенные в период дефицита офисных площадей проекты из-за удорожания себестоимости строительства, падения спроса на такую недвижимость и длительных согласований.

В сфере торговой недвижимости операторы торгцентров просят конкретизировать определение критической инфраструктуры и разъяснить, как на практике будет применяться указ президента, позволяющий государству вводить временное управление объектами критической инфраструктуры в случаях, когда владельцы не приняли достаточных мер безопасности.

На складском рынке, напротив, ожидается оживление: спрос на складскую недвижимость к концу года может вырасти, и объем сделок с логопарками в Москве и Подмосковье в этом году может вырасти на 8% год к году, до 1,5 млн кв. м, хотя ранее консультанты прогнозировали падение спроса на склады на 20–30%.

Поводом для пересмотра прогноза стали участившиеся случаи повреждения складской инфраструктуры — маркетплейсам придется восстанавливать утраченные площади. Операторы также просят о единых требованиях к безопасности для логопарков и кладовок, однако некоторые участники рынка считают, что реализовать эту идею будет сложно из-за специфики различных видов грузов и масштаба помещений.

Атаки на склады оживили рынок складской недвижимости: в первом полугодии ставки аренды падали, а общий объем свободных площадей увеличился год к году более чем в два раза, но с конца июля спрос начал расти. Склады нужны не только Wildberries,  OZON и их соседям по пострадавшим комплексам, но и селлерам, которые активно ищут собственные помещения для хранения товара, хотя арендаторы не хотят соседства с маркетплейсами, опасаясь новых ударов по ним.

Подробнее об этом:

Сделки с коммерческой недвижимостью в «Москва-Сити» выросли на 51%

В Москве перенесен ввод около четверти бизнес-центров из-за удорожания строительства

Взять и защитить – Коммерсантъ

Спрос на склады в Москве вырастет на 8% из-за восстановления площадей

НАОКС предложила Минпромторгу единые правила безопасности для складов

Горящее предложение: как атаки на Wildberries изменили рынок складской недвижимости | Forbes.ru

На десерт: рейдерские захваты, инвесторы с Уолл-стрит и консервативные стратегии богатых россиян

Ну, и бизнесово-криминального чтива вам на десерт. В Москве вынесен приговор по делу о рейдерском захвате ТРЦ «Атриум» в центре Москвы. Его похитили, введя в состав кипрской компании-владельца (с активами на 5 млрд) какую-то мелкую фирму с громким названием «Спартак». Мошенников поймали и осудили на сроки от 4 до 7 лет.

На глобальном уровне интересно ознакомиться с историей инвестора с Уолл-стрит Леонарда Танненбаума, который за 30 лет заработал сотни миллионов долларов комиссионными от фондов, специализирующихся на долговых инструментах.

И, наконец, на фоне падающего фондового рынка можно прочитать, в какие инструменты нынче инвестируют состоятельные россияне. Спойлер: обладатели крупных капиталов не паникуют, поскольку видели уже не один кризис, и за сверхдоходами не гонятся.

Детали здесь:

Приговор по делу о рейдерском захвате ТРЦ Атриум в Москве

Тяжелое состояние: как инвестор с Уолл-стрит заработал миллионы на чужих долгах | Forbes.ru

Мастодонты и консерваторы: как инвестируют состоятельные россияне, когда рынок падает | Forbes.ru

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…