дайджест-01_800х400

Зима началась внезапно, причем во всех смыслах. Пока Минфин и ЦБ предлагали ужесточить условия по льготной ипотеке, все, кто может, ее брал, понимая, что иначе останутся вообще без жилья. Тем временем инвесторы обратили внимание на отели и апартаменты, надеясь на грядущие доходы от рынка краткосрочной аренды, девелоперы продолжали перетряхивать свои портфели, избавляясь от лишнего и приобретая нужное, а в офисах почти закончились переезды. Но обо всем по порядку.  

Ипотека: льготы ограничат, а ипотека станет недоступной для четверти покупателей

Начало декабря было жарким. Сперва Минфин предложил ограничить выдачу льготной ипотеки,  повысив первоначальный взнос до 30%, сократив лимит до 6 млн рублей и ужесточив требования к заемщикам (подробности тут https://realty.rbc.ru/news/656f2a739a7947ec2cf84e22?from=copy). Финансистов поддержал и ЦБ, хотя повышение требований к размеру ипотечного взноса по льготным программам может привести к тому, что потенциальные заемщики будут брать потребительский кредит (детали:https://realty.rbc.ru/news/657c53409a79476f255cce46?from=copy).

О том, как ужесточение льготной ипотеки изменит доступность новостроек в России, читайте на РБК: https://realty.rbc.ru/news/65707a299a7947e4c43df6b5?from=copy. Спойлер: инициатива Минфина по изменению условий выдачи льготной ипотеки лишит рынок жилья 25–30% потенциальных покупателей.

Ну, а пока еще ипотеку можно брать по старым правилам, поэтому коллеги собрали информацию по тем программам, которые дают возможность приобрести жилье с господдержкой. Про льготную ипотеку читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/5f3f71b29a7947cc7eac6f76?from=copy, про семейную – вот тут https://realty.rbc.ru/news/60d066709a79474c9ddb3f7d?from=copy, а о том, как оформить погашение ипотеки с помощью материнского капитала, здесь: https://realty.rbc.ru/news/631a67539a794755d4c756c3?from=copy. Кстати, Минцифры обещает расмотретиь продление льготной ипотеки для IT-специалистов (подробности: https://realty.rbc.ru/news/6569ed949a7947574e93a001?from=copy).

Ну, и после традиционного в этом сезоне подъема ключевой ставки, теперь уже до 16%, раунд роста рыночных ипотечных ставок продолжится (прогноз тут: https://realty.rbc.ru/news/657c45bb9a7947df9fdb03f0?from=copy). Спойлер: первые повышения ставок крупными банками можно будет увидеть уже в декабре.

Жилье: риски в рассрочку, лоты до 5 млн, покупатели игнорируют рост цен и элитный ренессанс

Кризис, как принято считать, требует нестандартных решений, но в реальности участники рынка часто руководствуются принципом «все новое — хорошо забытое старое». По этому пути пошли застройщики жилья, вернувшие исчезнувший несколько лет назад инструмент — рассрочки. По подсчетам экспертов, беспроцентные рассрочки появились в 53 проектах «старой» Москвы, а платные со ставками от 1% до 15% — в 58 проектах. Подробности тут: Почему застройщики возвращают платную рассрочку (kommersant.ru)

О том, какое жилье можно купить в Москве до ₽5 млн, пишет «РБК-Недвижимость» вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/6569ba769a794747a3107593?from=copy. Спойлер: большая часть такого предложения — небольшие апартаменты: подобных вариантов несколько сотен, тогда как экспозиция полноценных квартир в таком бюджете во много раз меньше.

А вот Forbes заметил, что покупатели московских квартир проигнорировали все те факторы, которые в прежние годы охлаждали или, наоборот, взвинчивали спрос — в ноябре 2023 года они будто бы никак не сработали. Продажи квартир как в новостройках, так и на вторичном рынке в ноябре снижались, но плавнее, чем ожидали эксперты. Цены продолжили рост, а новогодние скидки запаздывают. Свежие обещания пересмотреть условия льготной ипотеки не вызвали нового витка ажиотажа. Почему никого не смущает необходимость покупать дорогие метры за большие деньги — читаем здесь: Логика вышла из чата: покупатели новостроек игнорируют рост цен и «страшилки» властей | Forbes.ru

На рынке высокобюджетного жилья Москвы полноценный ренессанс: растет как число премиальных проектов в стадии строительства, так и продажи. В этот сегмент приходит все больше игроков — как абсолютных новичков в девелопменте, так и выходцев из сегментов жилого строительства комфорт- и бизнес-классов. Почему всех внезапно так потянуло на «элитку» и чем ситуация напоминает «золотые 2000-е», разбирался Forbes вот тут: Не только человейники: откуда в Москве так много элитных строек | Forbes.ru

Аренда: жилье дорожает, ставки растут, как и доходы от краткосрочной аренды  

Эксперты обращают внимание, что с начала года аренда жилья в некоторых районах Москвы подорожала на 70% и более. Снять двухкомнатную или трехкомнатную квартиру на Арбате сейчас стоит на 71%, дороже, чем в январе, в Крылатском и Мещанском районах — на 69% и 68% соответственно. Аренда однокомнатных квартир в Москве в целом подорожала с января на 22%. Студии и двухкомнатные квартиры выросли в цене на 23%, трехкомнатные квартиры — сразу на 36%. Подробности тут: Аренда жилья в некоторых районах Москвы с начала года подорожала на 70% | Forbes.ru

Эксперты впервые оценили доходы от посуточной аренды жилья в России. Оказалось, что
общий объем рынка краткосрочной аренды составляет 231,2 млрд рублей, а средняя стоимость проживания сейчас составляет 3,3 тыс. рублей в сутки (подробнее об это здесь: https://realty.rbc.ru/news/65733e099a79475348aa55e1?from=copy). Более того, эксперты спрогнозировали удвоение доходов от посуточной аренды к 2026 г. из-за роста предложения и развития внутреннего туризма на фоне ухода зарубежных сервисов (детали тут:
https://realty.rbc.ru/news/657837f09a7947955271bf43?from=copy).

Однако объем серого рынка в посуточной аренде жилья по-прежнему велик. Около 42% рантье, сдающих жилье посуточно, заявили, что делают это с заключением договора. При этом среди арендаторов показатель тех, кто признался, что снимал жилье посуточно без договора, выше — 65%. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/6576f78a9a794748e7abc1d1?from=copy

Девелоперы: застройщики тусуют портфели, покупают банки, а РЖД нашла 300 га под застройку 

Девелоперы продолжают перетряхивать свои портфели, покупая нужное и избавляясь от того, что им перестало быть актуальным. Например, группа «Абсолют» Александра Светакова, едва получив разрешение от мэрии Москвы на строительство своего премиального комплекса ODA Gallery недалеко от бывшего Бадаевского пивзавода в центре столицы, решила продать площадку. Покупателем выступает застройщик элитного жилья Vesper, который может заплатить за актив свыше 27 млрд руб. Подробнее об этом тут:  Девелоперская группа «Абсолют» продает проект на Кутузовском проспекте (kommersant.ru)

А вот «Самолет» первым из крупных девелоперов решился на покупку банка. До сих пор только автопроизводители и маркетплейсы строили экосистемы с финансовым звеном, крупные девелоперы предпочитали не иметь собственных банков. «Самолет» выбрал небольшой КБ «Система», который, по мнению экспертов, сначала будет предлагать клиентам застройщика простые услуги — счета, ячейки, платежи, а в дальнейшем перерастет в полноценного ипотечного игрока. Подробности читаем в газете «КоммерсантЪ»: «Самолет» первым из крупных девелоперов обзаводится кэптивным банком КБ «Система» (kommersant.ru)

Тем временем «РЖД-Недвижимость» готовится застроить территорию шести грузовых дворов в Москве общей площадью 300 га. На этих участках может появиться суммарно около 2,5 млн кв. м различной недвижимости, на строительство которой потребуется оценочно 380 млрд руб. Эксперты считают, что госкомпания может привлечь к реализации сторонних девелоперов, как в случае с проектом джентрификации бывшего Рижского грузового двора. Детали здесь: «РЖД-Недвижимость» застроит 300 га шести грузовых дворов в Москве (kommersant.ru)

Коммерческая: в офисах заканчиваются арендаторы, а спрос аренду помещений под гостиницы растет

В сегментах коммерческой недвижимости в начале декабря коллеги заметили мало трендов, но все они важные. После рекордного 2023 года московский рынок офисов ждет охлаждение. Консультанты прогнозируют, что падение спроса на такие площади в следующем году составит до 30%. Это объясняется как общим снижением деловой активности, так и завершением активного переезда российских арендаторов в офисы ушедших из России зарубежных компаний. Ограниченный спрос может привести к небольшому увеличению вакантности, и на этом фоне эксперты не видят перспектив для роста арендных ставок. Детали здесь: Московским офисам после рекордного 2023 года прогнозируют падение спроса на 30% (kommersant.ru)

Кстати, покинувшая российский рынок IT-компания JetBrains продала свои последние активы в недвижимости в стране. Принадлежащие ей в Санкт-Петербурге офисные объекты общей площадью 30 тыс. кв. м и площадку под строительство еще одного здания сопоставимого размера приобрел DIY-ритейлер «Петрович». Из-за увеличившейся стоимости строительства и предстоящего роста ставок аренды, как считают эксперты, привлекательность покупки офисной недвижимости выросла. Подробности тут: DIY-ритейлер «Петрович» выкупил недвижимость ушедшей IT-компании JetBrains в Петербурге (kommersant.ru)

Второй важный тренд, который подтверждает рост доходов от краткосрочной аренды – увеличение интереса инвесторов к гостиничной недвижимости. За год спрос на аренду помещений под отели увеличился более чем на 40%, на разработку бизнес-планов для проектов — на 35%. Драйвером роста выступают малые форматы, требующие относительно скромных вложений. Среди новых игроков много энтузиастов, но средняя доходность гостиничного номера в России пока не может вернуться на уровень 2019 года, предупреждают участники рынка. Подробнее об этом:  Спрос на аренду помещений под отели за год вырос более чем на 40% (kommersant.ru)

Бизнесмены из различных отраслей, ограниченные в условиях санкций в зарубежных инвестициях, стали искать другие инструменты сохранения капитала внутри страны. Так, АО «Агрокомбинат «Южный»» из Карачаево-Черкесии выкупило знаковую гостиницу «Юность» у спорткомплекса «Лужники» в центре Москвы оценочно за 2 млрд руб. Ее можно реконструировать в апартаменты, но конкурировать со строящимися элитными проектами в этом районе может быть трудно, предупреждают эксперты. Детали тут: Гостиницу «Юность» в «Лужниках» выкупил агрокомбинат из Карачаево-Черкессии (kommersant.ru)

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.