Дайджест_2 пол декабря-02

Итак, вторая половина декабря подвела черту под годом, который стал для рынка недвижимости периодом болезненной адаптации к высокой стоимости денег. Да-да-да, вот тут мы все наконец-то и узнали, что такое настоящая адаптация. 

Ключевым драйвером – и одновременно ограничителем – повсеместно выступила ипотека. В результате рынок жилья столкнулся с усилением регионального и сегментного расслоения, а коммерческая недвижимость вступила в фазу переоценки стоимости и форматов. Сформированные в конце года тренды – от рекордной доли господдержки в ипотеке до прецедентного судебного решения – задают четкие, хотя и непростые, ориентиры для развития отрасли в 2026 году. Но обо всем по порядку.  

Ипотека: «льготные» будни наступают 

Вторая половина декабря подвела черту под годом, когда рынок недвижимости, кажется, окончательно понял, кто в доме хозяин. И хозяин этот – государство, любезно предоставляющее россиянам честь брать кредиты в рамках госпрограмм. Нашествие льготных программ достигло таких масштабов, что 82% рынка – это уже не статистика, а звоночек, что со «свободным» кредитованием что-то не так. Да, рыночные ставки, сжавшись с космических 30%, к концу года скромненько подтянулись к «всего-то» 21%. 

На этом фоне вводить лимиты на рискованные кредиты – это как выдавать зонтик в цунами. Год назад мы думали о переплате, а теперь – о том, как бы просто попасть в процентную квоту. Итог года: выдач стало меньше на треть, но зато как благородно – почти все они теперь с приставкой «социально значимые». Ожидание, когда же ипотека станет доступной, плавно перетекло в ожидание, когда же кончится база сравнения с прошлым годом. Кстати, несмотря на восстановление активности во второй половине года, снижение общего объема ипотечных выдач создает фундаментальное ограничение для всего рынка жилья в 2026 году.

Детали здесь:  

 

Новостройки: ренессанс спроса и региональные дисбалансы

Парадоксальным образом, именно на фоне дорогой ипотеки в ноябре 2025 года рынок новостроек показал яркий всплеск. Число сделок в городах-миллионниках выросло на 38%, а в целом по России – на 44% в годовом выражении. Это говорит о том, что часть покупателей, опасаясь дальнейшего снижения ставок и роста цен, решила действовать, перекладывая средства из вкладов. 

Параллельно разворачивалась другая драма: девелоперы, видимо, решили поддержать интригу, устроив забастовку по запуску новых проектов. Особенно в Москве, где выход новостроек упал до минимума за 10 лет. Итог? В столицах скоро нечего будет покупать, а в регионах – некому будет продавать. 

В то время как в Москве и Петербурге сложился риск дефицита предложения из-за резкого сокращения запусков новых проектов, в Краснодарском крае, Башкирии и ряде других регионов, наоборот, нависла угроза затоваренности. Таким образом, рынок новостроек страны все сильнее раскалывается на «островки дефицита» в столицах и «моря переизбытка» в отдельных регионах.

Подробности тут: 

 

Вторичка: московский феномен и стагнация

Пока страна жила в условиях, мягко говоря, сдержанного ценового роста, Москва решила показать мастер-класс. Средняя цена «вторички» в столице взлетела на 27%, дойдя до солидных 35.85 млн рублей. Остальная Россия смотрела на это с тихой грустью, демонстрируя динамику в три раза скромнее. Этот скачок, в первую очередь, связан с оттоком спроса с первичного рынка из-за сокращения предложения новостроек.

Однако эксперты сходятся во мнении, что такой взрывной рост – исключение, а не правило. В 2026 году для вторички по всей стране прогнозируется период умеренной стагнации цен, где главным инструментом продажи останутся скидки от собственников в среднем на 5-6%. Резких изменений ждать не стоит: рынок слишком инертен и всецело зависит от скорости и глубины снижения ключевой ставки.

Подробнее об этом: 

 

Аренда жилья: рынок для съемщика в Москве 

Рынок аренды в Москве преподнёс главный сюрприз года: предложение наконец-то догнало спрос, т.е. впервые за долгое время баланс сил на рынке долгосрочной аренды в столице сместился в пользу квартиросъемщиков. Количество студий выросло на 59% – видимо, все, кто купил их на пике льготной ипотеки, дружно решили стать рантье. Средняя цена, по логике вещей, пошла вниз. Но рынок не был бы рынком, если бы не сделал кульбит: минимальный порог входа, наоборот, взлетел до рекордных 44 тысяч в месяц. Выходит, снять что-то человеческое стало дешевле, а снять хоть что-то – дороже.

Потенциал для существенного роста ставок в 2026 году эксперты не видят, поскольку дальнейшее снижение ипотечных ставок может вернуть часть «инвестиционных» квартир обратно на рынок продаж, поддерживая объем предложения в аренде. Собственники тем временем ужесточили правила: дети, животные, иностранцы – все снова под подозрением. Создаётся впечатление, что сдают не квартиру, а допуск в секретный клуб.

Детали тут:  

 

Коммерческая недвижимость: трансформация и диспропорции  

Конец декабря высветил сложные процессы в сегменте коммерческой недвижимости. С одной стороны, продолжается тренд на удешевление складских площадей, где ставки аренды к концу года снизились на 16%, а на 2026-й прогнозируется дальнейшее падение еще на 5%. С другой – все большую популярность приобретают аукционные продажи офисных и торговых активов как способ приобретения недооцененных объектов. 

Однако в розничной торговле возникли заметные дисбалансы. В то время как на некоторых центральных улицах, таких как Столешников переулок, вакансия площадей достигает почти 25%, на других, вроде Рождественки или Большой Ордынки, свободных помещений попросту нет. Это говорит о глубокой переоценке арендаторами локационной привлекательности и форматов торговли в новой реальности.

Подробности здесь: 

 

Итоги года: Фонд реновации всех обстроил, а Верховный суд всех помирил

Финальный аккорд года был поставлен двумя значимыми событиями. Во-первых, частные девелоперы с удивлением узнали, что теперь самый крупный застройщик страны – это Фонд реновации. Государство не просто вошло в рынок, оно, кажется, решило его возглавить, аккуратно замещая собой сегмент комфорт-класса.

Во-вторых, Верховный суд, устав от саги длиною в год, поставил жирную точку в деле «Долина vs Лурье», оставив квартиру покупателю. Теперь каждый, кого обманули телефонные мошенники, может со знанием дела цитировать это решение, чувствуя себя немного юристом. Рынок, кажется, стал чуть более предсказуемым: строить будет тот, у кого есть административный ресурс, а продавать – тот, кто честно об этом договорился.

Подробнее об этом: 

Таким образом, рынок недвижимости завершил 2025 год в состоянии изящного дисбаланса. Ипотека адаптировалась через тотальную льготность, новостройки – через взрывной спрос на фоне сокращения предложения, а вторичка – через московскую экзотику. Остаётся лишь восхищаться гибкостью системы, которая умудряется находить точки роста там, где, казалось бы, должны быть только точки застоя. Ждем-с новых парадоксов.

Ну, а журнал REPA продолжит наблюдать за развитием событий и в 2026 году.