Дайджест_2полфевраля_800х400_1

Вторая половина последнего зимнего месяца оказалась богата на новости. Меньше всего СМИ волновала ипотека, несмотря на то, что даже ЦБ проникся ситуацией и смягчил требования к банкам по жилищным кредитам. Недоступная ипотека не повлияла на цены, во всяком случае, новостройки пока отказываются дешеветь, девелоперы постепенно убирают дисконты, а эксперты даже предрекают 40% рост. 

В высокобюджетных сегментах наблюдаются разнонаправленные движения. Например, элитная недвижимость на первичном рынке в связи с выросшим спросом подорожала на четверть, а на вторичном собственники стараются быстрее выйти на сделку, чтобы воспользоваться периодом укрепления рубля. А вот продажи премиальных апартаментов в Москве сократились в четыре раза из-за неопределенного правового статуса этой недвижимости.

На рынке коммерческой недвижимости – свои истории и тренды. Кстати, Forbes.ru вновь пересчитал ее королей, а также выяснил, какой доход получают рантье из госсектора. Ну, и на десерт – жилье на месте федеральной тюрьмы «Кресты» и немного скандалов, интриг и расследований.

Ипотека: ЦБ смягчил требования к банкам, но ипотечные платежи продолжают расти 

Банк России с 1 марта 2025 года снизил надбавки к коэффициентам риска по ряду ипотечных кредитов, что позволит банкам высвободить часть капитала. Впрочем, на активность заемщиков влияет не только ужесточение банковского регулирования, но и ограниченность льготной ипотеки и высокие рыночные ставки. И до цикла снижения ключевой ставки эксперты ожидают, что высвобожденный капитал пойдет на кредитование корпоративных клиентов. Подробности тут: ЦБ смягчил требования к банкам по жилищным кредитам

Тем временем ипотечный платеж в городах-миллионниках вырос на 32,3% за четыре месяца по сравнению с платежами по кредитам, взятым в конце третьего квартала прошлого года. Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/67bc13799a79471f52f3c6af?from=copy
 
Спойлер: Чтобы в феврале 2025 году купить в ипотеку хотя бы однушку, нужно быть готовым ежемесячно тратить на погашение кредита не менее 70 тыс. руб. В четырех мегаполисов необходимая сумма превышает 100 тыс. руб. в месяц, а в Москве выходит за пределы 200 тыс. руб.


Жилье: новостройки не собираются дешеветь, девелоперы подменили дисконт, студии исчезнут из продажи, а Сочи стал дороже Москвы 

Снижения цен в новостройках ждать не стоит, даже несмотря на заметное сокращение продаж у застройщиков по итогам 2025 года. Дело не только в падающем спросе, но и в том, что банкам придется ужесточать условия кредитования. Если цены на первичном рынке будут снижены на 20%, то есть на предполагаемый уровень падения спроса, то регулятор может потребовать от банков нарастить резервы на 4,5 трлн руб. Подробнее об этом: АКРА спрогнозировала снижение ипотечного рынка в 2025 году

Девелоперы стали увеличивать объем продаж квартир с дисконтом. Такая тенденция может стать предпосылкой к снижению цен на первичное жилье, поскольку причин для кардинальной смены рыночной конъюнктуры нет. Впрочем, зачастую такие скидки носят искусственный характер, когда стоимость на квартиру изначально завышается, чтобы при самой сделке предоставить покупателю максимальный дисконт. Детали тут: Девелоперы увеличивают объем продаж квартир с дисконтом

Более того, эксперты спрогнозировали 40%-ный рост цен на новостройки в 2025 году. Давление на цены оказывают заградительная ключевая ставка, рост себестоимости строительства и рабочей силы и сокращение предложения нового жилья. К росту цен на новостройки может привести и отток средств с депозитов. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/67b460459a7947c10315b0ec?from=copy

Кстати, только 47,8% крупных застройщиков жилья в 2025 году выведут на рынок новые проекты. В их планах начать продажи в 152 жилых комплексах и одном апарт-отеле. Подробнее об этом: Менее половины застройщиков жилья выведут в продажу новые проекты в 2025 году | Forbes.ru

В новостройках столицы становится все меньше малогабаритных квартир. После запрета строительства в Москве квартир площадью менее 28 кв. м, объем предложения такой недвижимости в российской столице за последнее время снизился на 18%. Возможно,  через полтора года студии совсем исчезнут с рынка новостроек и останутся только во вторичном сегменте. Детали тут: В Москве сокращается предложение студий в новостройках

О том, что будет с ценами на новостройки в Сочи в 2025 году, и почему недвижимость на этом курорте становится дороже, чем в Москве, читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/67b614fc9a7947206c054de0?from=copy. По оценкам экспертов, цены на новостройки в Сочи могут вырасти еще на 5–8%, а спрос — на 7–10%. Среди причин роста они называют ограниченность нового предложения и инвестиционную привлекательность курортной недвижимости.

Элитка: спрос на элитные новостройки резко вырос, премиальные апартаменты не находят покупателей, а продавцы высокобюджетных квартир нацелились на покупку долларов

Только за январь 2025 года состоятельные граждане потратили в общей сложности до 30 млрд руб. на покупку квартир и апартаментов в элитных новостройках Москвы. Обеспеченные россияне, лишившись возможности инвестировать вне страны, стали вкладывать средства в дорогие объекты. Такой рост продаж ожидаемо повлек за собой увеличение цен за год на 26%, в среднем почти до 2 млн руб. за 1 кв. м. Подробности тут: В Москве резко вырос спрос на элитные новостройки

Однако премиальные апартаменты теперь не находят покупателей. В январе 2025 года продажи премиальных апартаментов в Москве сократились в четыре раза год к году, а их доля в общем объеме продаж в премиальном сегменте сократилась до 1%. Еще два года назад на такие лоты приходилось около 10–15%. Осенью 2024 года мэрией Москвы был введен мораторий на строительство апартаментов, что сильно отразилось на их продажах. Из-за неоднозначного правового статуса такой недвижимости квартиры выглядят более надежным вложением средств. Детали здесь:  Премиальные апартаменты не находят покупателей – Коммерсантъ

Но, возможно, все скоро снова изменится, т.к. правительство РФ рассматривает предложение МВД России о возможности прописки граждан в нежилых помещениях, таких как апартаменты.

Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/news/2025/02/19/1093044-kabmin-rassmatrivaet?from=copy_text

А вот владельцы элитной недвижимости, выставленной на продажу, стремятся к более быстрому выходу на сделки, рассказали опрошенные Forbes эксперты. По их словам, некоторые участники рынка заинтересованы в том, чтобы переложить средства от продажи в доллары, и хотят успеть воспользоваться периодом укрепления рубля. Подробности здесь: Валюта против метров: продавцы элитных квартир нацелились на покупку долларов | Forbes.ru

Коммерческая: короли российской недвижимости и как бывшие фонды госбанков увеличили арендный доход вдвое

Forbes вновь пересчитал королей российской недвижимости. Общий доход 30 участников рейтинга за год вырос на 5% и чуть превысил $7 млрд. Однако впервые за много лет порог входа в тридцатку опустился до $25 млн. Топы рейтинга стабильно увеличивают доход, а вот в середине и внизу списка происходят заметные изменения. Подробности тут: Короли российской недвижимости — 2025: топ-10 рейтинга рантье Forbes | Forbes.ru

Спойлер: в 2025 году тридцатку «Королей российской недвижимости» покинули четыре многолетних резидента: прославившаяся жесткими методами компания «Комплексные инвестиции» Алексея и Юрия Хотиных и Ingka Centres, основанная Ингваром Кампрадом, познакомившая россиян с форматом моллов и запустившая первые «Меги». В середине рейтинга располагалась Mall Management Group Сергея Гордеева, который сначала купил и построил качественные торговые центры, а потом избавился от них. Нет больше в списке и фонда недвижимости Morgan Stanley, который заключал сделки на миллиарды долларов.

А вот о том, как бывшие фонды госбанков увеличили арендный доход вдвое, читаем тут: Как бывшие фонды госбанков увеличили арендный доход вдвое | Forbes.ru

В 2024 году выручка всех фигурантов «рейтинга госрантье» выросла вдвое, до $572 млн. Эти компании наращивают оборот гораздо быстрее, чем участники стандартного рейтинга. Влияние компаний из госсектора на рынок коммерческой недвижимости становится все более заметным. Например, в 2024 году РЖД купили 350 000 кв. м в небоскребе Moscow Towers в Москва-Сити, а Центробанк — строящийся бизнес-центр SLAVA (144 000 кв. м).  

Офисная недвижимость: офисы отделались китайским, москвичи разобрали даже коворкинги, а поглощение выросло на 186%

Российские застройщики офисов продолжают пересматривать географию закупок стройматериалов и оборудования. Доля китайских и локальных поставщиков заметно выросла, но вопреки ожиданиям, это не позволило снизить или хотя бы сохранить себестоимость строительства. Зачастую китайские стройматериалы и товары оказываются дороже европейских, а использование азиатского оборудования требует дополнительных затрат на его адаптацию или модернизацию. Детали тут: Доля китайских и локальных поставщиков стройматериалов для офисов заметно выросла

Ограниченное предложение в бизнес-центрах Москвы привело к тому, что многие компании стали переориентироваться на рынок коворкингов. В результате доля свободных площадей в этом сегменте снизилась до 6,7%, такие площади активно арендуют компании из финансового сектора, IT-индустрии и промышленности. Подробности здесь: Московские компании стали переориентироваться на рынок коворкингов

Кстати, объем чистого поглощения офисных площадей в Москве в 2024 году превысил 1 млн кв. м. Для сравнения, в 2023-м он составил всего 350 000 кв. м, таким образом за год показатель вырос на 185,7% Подробнее об этом: Чистое поглощение офисов в Москве в 2024 году выросло на 186% | Forbes.ru

Торговая недвижимость: торгцентры ужимаются в регионах, районы насытились ТЦ, а трафик не восстанавливается 

Торговая недвижимость – что в столице, что в регионах – переживает не лучшие времена. Охлаждение спроса на малоформатные торговые центры привело к сокращению объемов нового строительства такой недвижимости в российских регионах. По прогнозам консультантов, в 2025 году может быть открыто 13 новых торгцентров — это вдвое меньше, чем годом ранее. В основном это объекты среднего размера площадью от 25 тыс. до 40 тыс. кв. м. Детали тут: В 2025 году в России может быть открыто вдвое меньше новых торговых центров

Активное строительство в Москве торговых центров районного формата привело к перенасыщению рынка. В таких объектах уровень свободных площадей достиг почти 11%, что заметно выше, чем в более крупных комплексах. Небольшим центрам в столице приходится конкурировать за покупателей с магазинами на первых этажах новых жилых комплексов и маркетплейсами. Подробнее об этом: В Москве пустует заметное число площадей в небольших объектах

Торговые центры справились с оттоком арендаторов, но у них не получается восстановить трафик, а главное — собственные доходы. Большинство ТЦ устарели, им необходима реконцепция, без которой покупателей будет еще меньше, но денег на такие масштабные преобразования у владельцев нет. В результате они теряют и посетителей, и доходы, а в ближайшее время могут начать терять и с таким трудом приобретенных арендаторов. по Одинокая старость: торговые центры не могут победить отток покупателей | Forbes.ru

Складская недвижимость: складам подняли планку, а инвестиции в складскую недвижимость выросли в пять раз

Рост убыточности и избирательность страховщиков привели к повышению тарифов. Как стало известно “Ъ”, страховые компании (СК) серьезно повысили тарифы на страхование складов в 2025 году. По оценкам страховщиков, рост составил до 40%.

Таким образом страховщики стремятся компенсировать возросшую убыточность и отказы от страхования ряда объектов. Вместе с тем стремление клиентов повысить пожарную безопасность вместе с повышенными тарифами может увеличить маржинальность сегмента. Подробности здесь: Страховые компании серьезно повысили тарифы на страхование складов в 2025 году

Инвестиции в складскую недвижимость выросли в пять раз.Объем инвестиций в складскую недвижимость в России по итогам 2024 года вырос в пять раз относительно 2023-го и достиг 173 млрд рублей. Из них более 80% пришлось на сделки со складами, расположенными в Московском регионе. Детали тут: Инвестиции в складскую недвижимость выросли в пять раз | Forbes.ru

Не договорились: с Nikoliers потребовали 5 млрд, Котельники хотят получить с ПИК 5,5 млрд, а Сбербанк подал иск к владельцу бизнес-центра White Stone

Арбитражный суд Московской области наложил арест на имущество и денежные средства консалтинговой компании Nikoliers в размере 4,99 млрд рублей. Обеспечительные меры приняты по иску ООО «Инновационное образование» — компании, построившей частную школу «Сколка» по концессионному соглашению с правительством Москвы. Подробности здесь: Суд арестовал почти 5 млрд рублей на счетах компании Nikoliers | Forbes.ru

Администрация города Котельники подала в Арбитражный суд Московской области иск к компании «Специализированный застройщик «Новый горизонт», которая входит в ГК ПИК и выступает девелопером жилого комплекса «Белая Дача парк». Власти города требуют с застройщика 5,5 млрд рублей за строительство инфраструктуры, хотя, как уверяют в девелоперской группе, ее возведение не было предусмотрено контрактом.

Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/02/24/1093923-administratsiya-kotelnikov-trebuet-s-pik-za-stroitelstvo-infrastrukturi?from=copy_text

Сбербанк подал иск к владельцу бизнес-центра White Stone. Крупный владелец коммерческой недвижимости O1 Properties рискует потерять еще один объект — бизнес-центр White Stone общей площадью 49,5 тыс. кв. м в центре Москвы. Кредитор объекта Сбербанк подал заявление о банкротстве балансодержателя комплекса стоимостью около 20 млрд руб. Ранее банкротом признали структуру O1 Properties, владеющую соседним офисным центром «Белая площадь». Детали тут: Сбербанк подал иск к владельцу бизнес-центра White Stone

На десерт: отель на месте федеральной тюрьмы «Кресты», сектор Газа не хотят расселять, и  почему жилье миллиардера Никсона уцелело в пожарах в Калифорнии

Петербургский девелопер КВС приобрел здание легендарного СИЗО. Победителем аукциона стал девелопер КВС Сергея Ярошенко и Владимира Трекина, предложивший за объект 1,135 млрд руб. Новый владелец комплекса обещает построить в знаковом месте исторический музей, гостиничный комплекс, рестораны, галереи и общественные пространства. Проект, необходимые инвестиции в который оцениваются в 10 млрд руб., окажется успешным при условии грамотно разработанной концепции, считают эксперты. Подробности тут: Петербургский девелопер КВС приобрел здание легендарного СИЗО «Кресты» и тут: На месте СИЗО «Кресты» в Санкт-Петербурге появится общественное пространство — Ведомости

А вот план бывшего девелопера, а ныне президента США Дональда Трампа, по расселению сектора Газа и превращения его территории в курорт международного уровня, не вызвал понимания у соседей. Саудовская Аравия провела неформальную встречу арабских лидеров, чтобы представить альтернативные решения. Ее участники сфокусировались на предложении Египта, предполагающем реконструкцию анклава без эвакуации оттуда палестинцев. Детали здесь:  Альтернатива плану Трампа: как арабский мир пытается спасти Газу от расселения

Тем временем в тверской глубинке с иностранца взыскали крупную сумму по долгу безработному мертвецу. Как стало известно “Ъ”, ливанский бизнесмен просит руководство российских правоохранительных органов разобраться с ситуацией, которая сложилось в небольшом городке Кувшиново Тверской области. Несмотря на то что иностранец никогда в нем не бывал и никак не связан с данным регионом, он получил оттуда иск на 1,6 млрд руб., который к тому же был удовлетворен. Подробнее об этом:  В тверской глубинке с иностранца взыскали крупную сумму по долгу безработному мертвецу

Ну, и напоследок немного про современные технологии строительства. Например, почему жилье миллиардера Никсона уцелело в пожарах в Калифорнии. Многие миллиардеры, включая Ларри Эллисона и Херба Саймона, владельца баскетбольного клуба «Индиана Пэйсерс», потеряли свои дома во время лесных пожаров в Малибу. Однако особняк Саймона Никсона избежал их судьбы — и везение здесь ни при чем. Подробности здесь: Мой дом — крепость: почему жилье миллиардера Никсона уцелело в пожарах в Калифорнии | Forbes.ru. Ну, и спойлер: бетон и сталь – вот из чего нужно строить дома, они не горят. 

А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.