Дайджест 2 пол февраля-02

Рынок недвижимости во второй половине февраля напоминает человека, который пытается одновременно бежать и стоять на месте. Ипотека медленно дешевеет, но остается недоступной. Льготные программы есть, но жилье под них закончилось. Спрос на новостройки аномально вырос в январе, но это был ажиотаж перед закрытием окна возможностей, а не устойчивый тренд. В итоге предложение сокращается, цены будут расти, а значит, доступность жилья продолжит падать.

В корпоративном секторе одни игроки консолидируют активы, другие – передают наследство, третьи – балансируют на грани банкротства. Рынок очищается, укрупняется, становится более профессиональным, но и более жестким.

Загородный сегмент и коммерческая недвижимость ищут новые модели: первый – через рационального премиального покупателя, вторая – через уход от спекулятивного строительства к работе под заказ.

А на десерт – Wildberries с бронированием квартир и целый мир зарубежной недвижимости, который оказывается вдруг счастливым владельцам столичных «однушек» вполне по карману. Но обо все по порядку.

Ипотека: медленное оживление под прессом недоступности

Вторая половина февраля принесла рынку ипотечного кредитования осторожный оптимизм, смешанный с суровой реальностью цифр. За последние две недели сразу десять крупных банков объявили о снижении ставок по собственным программам на 0,5–1,5 процентного пункта. Это стало прямым следствием последнего решения Банка России по ключевой ставке, и рынок рыночной ипотеки начал подавать первые признаки жизни.

Однако назвать это полноценным оживлением пока сложно: ставки на уровне 20% годовых или чуть ниже остаются критическим барьером для массового спроса. Доля рыночной ипотеки действительно растет, но скорее вынужденно – из-за постоянного ужесточения условий льготных программ, а не из-за реальной доступности кредитов.

На этом фоне расчеты о необходимых для ипотеки зарплатах выглядят почти издевательски. Чтобы получить кредит на трехкомнатную квартиру на вторичном рынке в Москве, нужно зарабатывать более 700 тысяч рублей в месяц – это в 4,8 раза выше средней зарплаты по столице. Даже скромная «однушка» требует дохода свыше 340 тысяч рублей. И только в одном-единственном мегаполисе страны зарплата ниже 170 тысяч все еще позволяет претендовать на трешку – в Волгограде. Цифры настолько оторваны от реальности среднего заемщика, что невольно задаешься вопросом: а для кого вообще сейчас работает рыночная ипотека?

К слову, за пять лет доступность жилья в ипотеку снизилась в 1,6 раза, но эксперты предлагают смотреть не на долю платежа от зарплаты, а на время накопления первого взноса. И здесь картина еще более удручающая: с 2020 года этот срок вырос с 4,4 года до 7 лет. Причем это усредненные данные, которые не учитывают, что за пять лет и зарплаты, и цены на жилье, и условия кредитования менялись разнонаправленно.

Сегодняшний потенциальный покупатель находится в парадоксальной ситуации: льготные программы для него либо недоступны, либо не подходят, а рыночная ипотека требует таких доходов, которые есть лишь у 5–7% экономически активного населения.

Льготные программы столкнулись с другой проблемой – под них просто нет жилья. За год подходящее под семейную ипотеку предложение в новостройках Москвы рухнуло почти в пять раз, а в границах Старой Москвы падение стало и вовсе восьмикратным. И что особенно показательно: все, что осталось, – это студии и однокомнатные квартиры. Семейная ипотека, задуманная как инструмент улучшения жилищных условий для семей с детьми, сегодня в столице может предложить разве что стартовое жилье, которое через пару лет все равно потребует расширения.

Подробности тут:

Первичный рынок: ажиотажный январь и тревожные перспективы

Январь 2026 года войдет в историю рынка недвижимости как месяц аномальной активности. Спрос на новостройки в городах-миллионниках подскочил на 66% год к году, а в половине мегаполисов продажи и вовсе удвоились или утроились. Причина банальна и понятна: с 1 февраля изменились условия выдачи семейной ипотеки, и покупатели в панике бросились заключать сделки по старым правилам. Девелоперы, почувствовав запах керосина, активно подогревали ажиотаж дисконтами и спецпредложениями, создавая эффект последнего вагона.

Однако за этим краткосрочным всплеском стоят гораздо более тревожные процессы. Эксперты прогнозируют, что по итогам 2026 года предложение строящегося жилья в Москве сократится на 10–15%. Снижение темпов запуска новых проектов в сочетании с высоким спросом (пусть и ажиотажным) неизбежно приведет к росту цен. Прогнозируемый средний показатель – почти 900 тысяч рублей за квадратный метр. Это рекорд, за которым стоит не столько качество продукта, сколько банальный дефицит.

К этому добавляется проблема со сроками сдачи. В 2025 году до 75% новостроек в некоторых регионах вводились с задержкой. Антилидерами стали Приморский край, Самарская область и Татарстан. Интересно, что реже всего срывы происходили в Петербурге – возможно, сказывается более высокая дисциплина или менее амбициозные сроки строительства. Но в любом случае, рынок входит в период, когда дефицит предложения будет сочетаться с рисками недостроя.

Детали здесь:

Загородный рынок: рациональный премиум и особняки под снос

Загородная недвижимость Подмосковья переживает любопытную трансформацию. Рынок элитного загородного жилья, который в пандемию пережил всплеск спроса, а в 2022-м мучительно адаптировался к новой реальности, сейчас выходит на более устойчивую траекторию. Эксперты фиксируют изменение портрета покупателя: уходит истеричный спрос «лишь бы за город», приходит рациональность и взыскательность. Качество продукта становится ключевым фактором, а не просто наличие участка и дома.

Однако на этом рынке есть и обратная сторона. Годами продаются особняки, которые морально устарели – с неудачными планировками, архаичной архитектурой, ремонтом из нулевых и совершенно неадекватными ценниками. Такие объекты могут ждать своего покупателя по 15-20 лет, и часто их приобретают вовсе не ради дома, а ради участка. Сам же дом идет под снос. Это важный маркер для рынка: земля в престижных локациях по-прежнему ликвидна, а вот «коробки» без актуального продукта превращаются в обузу.

Подробнее об этом:

Девелоперы: корпоративные драмы и новые стройки

В корпоративном секторе февраль ознаменовался сразу несколькими важными событиями. Группа «Самолет» завершила процесс вступления в права наследников погибшего сооснователя Михаила Кенина. Пакет в 29,12% крупнейшего российского девелопера (рыночная стоимость – 15,6 млрд рублей) перешел его семье – жене и двоим детям. Примечательно, что наследники не планируют продавать доли, а управление останется в руках family office. Это важный сигнал стабильности для рынка: даже в такой чувствительной ситуации актив остается внутри семьи, а не уходит на рынок.

Тем временем АФК «Система» после SPO «Эталона» увеличила свою долю в девелопере до 71%. Это позволит холдингу значительно сэкономить как на перераспределении активов, так и на дивидендных выплатах. Причем благодаря юридической конструкции у «Системы» не возникает обязанности выставлять оферту миноритариям – изящный ход, который упрощает консолидацию.

Не все так гладко у петербургского застройщика Seven Suns Development. Конфликт с банком «Дом.РФ» набирает обороты: кредитор подал новые иски о взыскании более 900 млн рублей. При этом стороны готовят сделку о передаче двух проектов – в Подмосковье и Петербурге – новому застройщику. Ситуация развивается по классическому сценарию проблемных игроков: сначала иски, потом санация через передачу активов.

А вот Crocus Group Араза Агаларова, напротив, расширяет присутствие. Компания выступит подрядчиком строительства гостиницы на Рублево-Успенском шоссе стоимостью 2,66 млрд рублей. Заказчик – государство, и не исключено, что отель будет использоваться для нужд госведомств. Для Crocus Group, пережившей после теракта в «Крокус Сити Холле» сложный период, этот контракт – важный сигнал возвращения к крупным проектам.

Детали здесь:

Коммерческая недвижимость: склады под заказ и стрит-ритейл на пике

Логистическая недвижимость вступает в фазу, когда спекулятивное строительство становится почти невозможным. Себестоимость возведения логопарков к концу 2026 года может достигнуть 75–78 тысяч рублей за квадрат – это на 5-11% выше прошлогодних показателей. И рост продолжится примерно по 5% ежегодно из-за удорожания стройматериалов и дефицита рабочей силы. В этих условиях девелоперы все реже запускают проекты «под рынок», предпочитая строить под конкретного заказчика с понятной экономикой.

Совсем иная картина в стрит-ритейле Москвы. Инвестиции в этот сегмент по итогам 2025 года выросли на 10%, достигнув 873 млрд рублей. Доходность и растущие арендные ставки привлекают инвесторов, но новое предложение сокращается, разгоняя конкуренцию за качественные помещения. Правда, эксперты предупреждают: в 2026 году рынок столкнется с дефицитом хороших площадок и их запредельной стоимостью, что может спровоцировать снижение инвестиционной активности. Хорошего понемножку.

Подробнее об этом:

На десерт: квартиры на Wildberries и где можно купить недвижимость по цене столичной «однушки»

Февраль принес любопытную новость с рынка e-commerce и недвижимости. Wildberries начал тестировать функцию онлайн-бронирования квартир в новостройках. В разделе «WB Новостройки» появилась кнопка платного бронирования. Это важный шаг в диджитализации продаж недвижимости: маркетплейс примеряет на себя роль не просто витрины, а полноценного участника сделки.

И наконец, исследование о том, что можно купить за рубежом по цене московской однушки. Картина получилась впечатляющей. На Бали за $100–120 тысяч можно приобрести апартаменты с доходностью 8–12% годовых, в Таиланде – небольшую виллу с бассейном на Самуи, в Камбодже – премиальную квартиру, а во Вьетнаме – полноценную «однушку» с потенциалом роста цены 12% годовых.

В Омане можно двуспальные апартаменты у гольф-поля, а в Европе (Греция, Испания, Кипр) – найти инвестиционные варианты, хотя там бюджеты ближе к верхней планке. Особенно показателен Дубай, где можно рассчитывать только на квартиру в строящемся проекте от крупного девелопера. Готовые объекты в приличных районах стоят кратно дороже.

Опять же, судя по политической ситуации последнего дня февраля, счастливые владельцы «однушек» в Москве предпочтут пока остаться на Родине.

Подробности тут: