Дайджест_1пол июля_800х400_1

Вот уже третью неделю рынок недвижимости живет в условиях отмены льготной ипотеки, и конечно, это и стало главным новостным поводом первой половины июля. Что делать покупателями, чей доход теперь не дотягивает до необходимого, как выживать в новой реальности девелоперам и как действовать банкам – обо всем этом активно пишут СМИ. 

На этом фоне рынок вторички оказался выпавшим из новостной повестки, зато появились тексты о том, как и где дешевле построить собственный дом (эскроу, как говорится, нам всем в помощь). 

В сегментах коммерческой недвижимости – свои тренды, причем разнонаправленные. Со складами все традиционно хорошо, офисы пересдаются, а вот с торговой недвижимостью и отелями пока не так гладко, как хотелось бы инвесторам. 

Ну, и на десерт – новые предпочтения россиян при покупке зарубежной недвижимости, сколько квартир можно приобрести, продав клатч от Chanel, и какое жилье сложно сдать в Москве. 

Ипотека: отказов меньше, ставки – от 20%, остатки льготных программ и ипотека для чиновников 

В России к лету резко снизилась доля отказов по ипотеке. До весны наблюдалась обратная тенденция — отказы росли. Например, в феврале доля отказов в целом по рынку ипотеки составляла 56%, а на рынке новостроек — 65%, в январе 69% потенциальных заемщиков, желающих приобрести новостройку, получали отказ. По итогам мая это происходило только с каждым вторым (49%). Детали тут: https://realty.rbc.ru/news/6687f4569a794779a922f9f1?from=copy

Ставки сделаны, господа. Ставок больше нет. Дешевых ставок. Ибо сегодня ипотеку можно взять от 20% и выше: средние ставки по ипотеке по одобренным заявкам на начало июля превысили 19–20%, а максимальные достигают почти 24%. Подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/668bd50b9a7947407ebfbe24?from=copy 

А вот о том, какой доход теперь нужен для оформления ипотеки – читаем на РБК: https://realty.rbc.ru/news/667aa7c09a79475690438585?from=copy. Спойлер: для одобрения ипотечного кредита по ставкам от 18% рекомендуемая зарплата в Москве должна быть не менее ₽233,9 тыс., в Санкт-Петербурге — не менее ₽164,8 тыс., а во всех остальных регионах потребуется доход от ₽77,6 тыс.

О том, какие льготные программы ипотеки останутся доступны россиянам в 2024 году, можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/65a57ec59a7947355f83af5f?from=copy, здесь собраны обновленные условия по «остаткам». А о том, кто и как может получить кредит по льготной госпрограмме «Семейная ипотека» после обновления условий ее выдачи –  https://realty.rbc.ru/news/60d066709a79474c9ddb3f7d?from=copy

Тем временем правительство запускает эксперимент по государственной ипотеке для госслужащих. Получить ее смогут молодые и особо отличившиеся чиновники, при этом средства на первый взнос, выплаты по основному долгу и части процентов при покупке 33 кв. м им переведет напрямую бюджет. Подробнее об этом: Оплатят первый взнос, основной долг и часть процентов: что известно об экспериментальной ипотеке для госслужащих (kommersant.ru)

Новостройки: подорожали вдвое, переплата за «однушку» в 10 млн руб., синдром отмены и шагреневая льгота

Новостройки двух столиц за время льготной ипотеки подорожали почти вдвое. В Москве цена квадратного метра в новостройках с 2020 года выросла на 79%, до 499,3 тыс. руб., в Петербурге — на 105%, до 294,9 тыс. руб. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/6683c63d9a794777447979bf?from=copy

О том, что происходило со спросом, предложением и стоимостью квартир на первичном рынке столицы перед окончанием действия льготной ипотеки, т.е. во втором квартале этого года, читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/668c781c9a7947dbf0530436?from=copy

А вот тут https://realty.rbc.ru/news/668549149a7947a47f37f2fb?from=copy можно прочитать, насколько вырастет переплата по ипотеке с отменой программы в мегаполисах. Спойлер:
переплата за типовую однокомнатную квартиру в новостройке вырастет в 3,19–3,65 раза. В денежном выражении переплата за такую же квартиру увеличится на сумму от 4,28 млн до 10,71 млн руб.

Всех интересует, что будет дальше. Например, покупатели надеются, что без главной причины взлета цен на жилье квартиры станут дешевле. Участники рынка не разделяют этого оптимизма. Forbes поговорил с девелоперами, риелторами, аналитиками и выяснил, что для заметного снижения цен нужен либо гигантский обвал спроса, либо экономический кризис, как в 2008 году:  Синдром отмены: при каких условиях застройщики снизят цены на квартиры | Forbes.ru

К слову, обновленные условия семейной ипотеки, о которых стало известно 10 июля, могут привести к сужению потенциального спроса на новостройки на треть, говорят участники рынка, опрошенные Forbes. По их словам, рынок будет спасаться собственными силами, в ход пойдут давно проверенные инструменты — рассрочка и субсидированная и траншевая ипотеки Подробнее об этом: Шагреневая льгота: новостройки потеряют треть спроса из-за новой семейной ипотеки | Forbes.ru

Загород: дома по эскроу, как сэкономить при строительстве и подорожавшие окрестности столицы 

У желающих обзавестись собственным жильем в современных условиях остается надежда на строительство собственного дома. Как пишет РБК, теперь частные дома можно строить по эскроу. Новая схема защитит покупателей от недобросовестных подрядчиков, а строителям поможет с дешевыми кредитами, считают в Минстрое. Впрочем, эксперты рынка загородной недвижимости нововведение оценивают неоднозначно. Подробности тут:
https://realty.rbc.ru/news/668b96fb9a79476141baad6a?from=copy

О том, как сэкономить миллионы рублей при покупке и строительстве дома – читаем здесь https://realty.rbc.ru/news/6687cd5c9a7947f32b67d09d?from=copy. Россиянам помогут в этом федеральные программы и лайфхаки от экспертов. 

А вот где именно имеет смысл строить свой дом – большой вопрос. В июле были названы направления Подмосковья с наибольшим ростом цен на земельные участки, среди ТОП-3 по росту стоимости сотки земли — Ярославское, Егорьевское и Калужское направления. При этом максимальный рост составил 14,1%. Детали: https://realty.rbc.ru/news/6687b76d9a7947169d52cbfa?from=copy

Девелоперы: жилье расстроилось и будет болеть два года, «Самолет» начал pre-IPO, а Сбер может выкупить «Инград» 

В первой половине 2024 года девелоперы увеличили вывод новых проектов строительства жилья в целом по России на 14% год к году, до 23,6 млн кв. м. Этому отчасти способствовали сами застройщики, стимулировавшие покупателей успеть приобрести квартиры в новостройках до 1 июля этого года, когда завершилась программа массовой ипотеки с субсидируемой государством ставкой. Подробности тут:  Перед сворачиванием льготной ипотеки девелоперы увеличили вывод новых проектов на 14% (kommersant.ru)

Ближайшее будущее пока туманно, «ибо ночь темна и полна ужаса» (с). Например, Герман Греф предсказал рынку жилья после закрытия госпрограммы два года болезни. Детали здесь:
https://realty.rbc.ru/news/66854fd59a794780ed132acc?from=copy. «После завершения льготной программы какое-то время будет тяжело и девелоперам, и банкам», — отметил глава Сбербанка, и, возможно, отдал пару-тройку инвестиционных распоряжений. 

Во всяком случае, в июле стало известно, что девелоперскую компанию «Инград» могут выкупить структура Сбербанка с партнером. Как пишет газета «Ведомости», сумма сделки в этом случае составит около 50 млрд рублей, хотя владельцы компании рассчитывали выручить на 10 млрд рублей меньше. Подробнее об этом: Структура Сбербанка с партнером могут выкупить «Инград» — Ведомости (vedomosti.ru)

А вот компания «Самолет Плюс», которая на 93% принадлежит девелоперу «Самолет», начала проведение процедуры pre-IPO на платформе Zorko. В рамках размещения планируется привлечь 825 млн рублей. Выход компании на IPO запланирован на конец 2025 — начало 2026 года.  Подробности тут: «Самолет Плюс» планирует привлечь 825 млн рублей через процедуру pre-IPO | Forbes.ru

Склады: цена хранения и доставки растет, инвестиции в крупную складку и застройщики жилья нашли альтернативу   

Склады традиционно радуют инвесторов. Выросшая на треть из-за дефицита складов, увеличения транспортного плеча и дефицита персонала себестоимость хранения и обработки товаров привела к росту тарифов логистических компаний на 10–66% за неполный год. Но их услуги остаются востребованными: заполняемость подконтрольных 3PL-провайдерам площадей достигает 96%, что позволит им повысить цены до конца 2024 года еще на 16%. Подробности тут: Тарифы логистических компаний выросли на 10–66% за неполный год (kommersant.ru)

Дефицит складской недвижимости и растущие ставки ее аренды стимулируют интерес к сегменту непрофильных игроков. «Дочка» Газпромбанка может возвести логопарк, площадью 150 тыс. кв. м на 30 га в Истринском городском округе Подмосковья. Инвестиции в проект могут достигнуть 10 млрд руб. Но согласование и реализация займут три-четыре года, за которые конъюнктура может поменяться, предупреждают консультанты. Детали здесь: Дочка Газпромбанка может возвести логопарк в Подмосковье (kommersant.ru)

На фоне отмены льготной ипотеки и ожидания снижения спроса на квартиры застройщики жилья ищут альтернативные варианты для инвестиций. Например, девелопер комплекса «Кварталы 21/19» выходит на рынок складов. Подробнее об этом: Девелопер комплекса «Кварталы 21/19» выходит на рынок складов — Ведомости (vedomosti.ru)

Торговая недвижимость: инвесторы обходят магазины, районный формат растет, а на российский рынок выходят новые международные бренды 

Последовавшее за снижением доходности и сложностями со сдачей площадей в аренду разочарование неквалифицированных инвесторов в стрит-ритейле стимулировало их переключиться на альтернативный финансовый инструмент — банковские вклады. За счет этого объем вложений в коммерческие помещения в первом полугодии сократился более чем на треть год к году, до 506 млрд руб. Подробности тут:  Объем инвестиций в помещения стрит-ритейла в Москве сократились на 34% год к году (kommersant.ru)

Как пишет «КоммерсантЪ», торговая недвижимость пытается развиваться за счет небольших объектов. По итогам первого полугодия строительство небольших районных торгцентров обеспечило увеличение совокупной площади введенной в эксплуатацию торговой недвижимости в два раза. Но это рост относительно провального прошлого года, докризисный уровень в 400 тыс. кв. м пока недостижим. Посещаемость уже действующих торгцентров оставляет желать лучшего — мешает онлайн-торговля. Детали: За январь—июнь 2024 года в России было сдано 126 тыс. кв. м торговой недвижимости (kommersant.ru)

Кстати, Игорь Ротенберг продал долю в торговом центре «Авиапарк». Дело, правда, было давно, но лучше узнать правду поздно, чем никогда. По словам представителя Игоря Ротенберга, миллиардер вышел из числа совладельцев «Авиапарка» еще в 2021 году. Опрошенные Forbes участники рынка ничего не слышали об этой сделке, которая должна была стать одной из крупнейших за последние годы. Подробности: Игорь Ротенберг продал долю в торговом центре «Авиапарк» | Forbes.ru

Кстати, с начала года на российский розничный рынок вышли 18 новых международных брендов, еще 15 анонсировали выход. При этом доля российских брендов в крупнейших торговых центрах Москвы составила 79%, не изменившись с начала года. Подробнее об этом тут: С начала года на российский розничный рынок вышли 18 международных брендов | Forbes.ru

Отели и офисы: в гостиницы заселяются новые бренды, «Искру» отправили на пересдачу, а офисы держатся особняком

Бывшие объекты международных операторов переписывают вывески. Так, на фоне ухода из России международного оператора Marriott работавший под брендом компании Four Points by Sheraton в Калуге перейдет в сеть Azimut Александра Клячина. С 2022 года номерной фонд зарубежных гостиничных операторов сократился на 32%, но российским игрокам удалось получить лишь часть объема: собственниками объектов они до сих пор воспринимаются как слабые. Подробности здесь: Расположенный в Калуге отель Four Points by Sheraton будет работать как Azimut (kommersant.ru)

Дефицит офисов в Москве сыграл на руку крупным компаниям, снимавшим площади в бизнес-центрах впрок под расширение своей деятельности. Теперь они предпочитают сдавать эту недвижимость в субаренду, поскольку ставки аренды заметно выросли. По такому пути пошел, например, маркетплейс Ozon (MOEX: OZON), которому удалось пересдать все занимаемые помещения в бизнес-центре «Искра-парк» на севере Москвы. Детали: Ozon пересдал все площади в бизнес-центре «Искра-парк» на севере Москвы (kommersant.ru)

В условиях нехватки качественных и готовых к въезду офисов инвесторы начинают обращать внимание на исторические усадьбы. Подконтрольный партнеру депутата Госдумы Вячеслава Фомичева Ольге Фомичевой подмосковный производитель воды «Черноголовский источник» выкупил дом Перовских на Новой Басманной за 174,5 млн руб. Аналитики предполагают, что объект может быть приспособлен под офис компании. Подробнее об этом: Производитель воды «Черниговский источник» выкупил дом Перовских на Новой Басманной (kommersant.ru)

На десерт: болгарских окон негасимый свет, какое жилье сложно сдать в Москве и квартира за клатч от Chanel 

Как пишет газета «КоммерсантЪ», российские покупатели зарубежной недвижимости, сократив вдвое активность в ОАЭ и Турции, снова обратили внимание на привычные европейские направления. Былая популярность вернулась к Болгарии, где спрос на покупку жилья увеличился на 40%, к Черногории и Венгрии. Подробности: Россияне вновь стали покупать недвижимость в Болгарии, Венгрии и Черногории (kommersant.ru)

Хлам, тараканы и неадекват. О том, какое жилье в Москве сложнее всего сдать, пишет «РБК-Недвижимости» вот тут: https://realty.rbc.ru/news/6690f5239a79477e22672d95?from=copy. Спойлер: на первом месте – «бабушкин ремонт» или много хлама, на втором – квартиры с неудачным расположением (далеко от метро, рядом со свалками и т.д.), а на третьем – всяческий неадекват, начиная от завышенных цен и требования от арендаторов справки по форме 2НДФЛ, и заканчивая квартирой с двумя котами, которых хозяин собирался периодически навещать. 

Ну, и о том, какое жилье в Москве можно купить по цене аксессуаров, т.е. сумок, часов и ремней от легендарных мировых брендов, читаем вот тут: https://realty.rbc.ru/news/668ce31c9a7947be5f89f522?from=copy. Например, по цене клатча Chanel можно приобрести квартиру с дизайнерским ремонтом рядом со станцией метро «Маяковская», а вместо ручки Montblanc купить евродвушку в сталинском доме на Кутузовском проспекте.

А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.