Новости июля: главные события первой половины месяца на рынке недвижимости

Если кто-то еще оставался в иллюзиях, что на рынке недвижимости всё предсказуемо, то события первой половины июля разубедят даже лютого оптимиста. Ипотека: ставки растут, выдача – тоже, и это не ошибка в расчетах, а наша новая реальность.

Продажи новостроек падают, но застройщики активно запускают новые проекты. Вторичка дешевеет в 40% городов, но Москва, как всегда, идет своим путем и дорожает, даже несмотря на то, что больше трети выставленных квартир – «убитые».

Коммерческая недвижимость собирает коллекцию антирекордов: инвестиции рухнули, офисы пустеют, торговые центры теряют посетителей, которые, видимо, окончательно перешли в онлайн-шопинг. Но это, похоже, тоже временно.

Конституционный и Верховный суды бодро переписывают правила игры с землей, пока девелоперы и арендаторы пытаются понять, кто кому и сколько должен.

Зарубежная недвижимость снова в моде – все готовят «запасной аэродром», а вот Сочи и Крым внезапно перестали быть магнитом для инвесторов, которые разочаровались в курортной романтике.

И на десерт: страховка от терактов дорожает, а глэмпинг в Подмосковье стоит как пятизвездочный отель. Но обо всем по порядку.

Ипотека: ставки растут, выдача – тоже

Ипотечный рынок в первом полугодии продемонстрировал впечатляющую динамику, которая на первый взгляд кажется противоречивой, но на самом деле отражает глубинные процессы, происходящие в экономике. Объем выдачи ипотечных кредитов вырос в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, причем рекордным месяцем стал июнь, когда банки выдали жилищных кредитов на 475 млрд рублей. Этот результат даже превзошел ажиотажный январь, что свидетельствует о сохранении высокого спроса со стороны заемщиков, стремящихся зафиксировать текущие условия до возможного ужесточения монетарной политики.

Однако параллельно с ростом объемов выдачи на рынке произошло другое значимое событие – средние ставки по рыночной ипотеке выросли впервые более чем за год, увеличившись на доли процентного пункта. Это повышение случилось менее чем через месяц после последнего снижения ключевой ставки Центробанком, и аналитики поясняют, что данное движение вряд ли станет устойчивым трендом, а носит скорее локальный характер, связанный с корректировкой условий отдельными кредитными организациями.

Подробности тут: 

https://realty.rbc.ru/news/6a46a2b69a794709038e2ff4?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a54bd529a794764ea87f526?from=copy

Новостройки: продажи падают, предложение сжимается

Первичный рынок жилья в первом полугодии столкнулся с серьезным испытанием, которое аналитики уже окрестили самым тяжелым периодом со времен пандемии. Продажи новостроек в Москве упали на треть, и влияние на этот слабый спрос оказывают все еще недоступная ипотека, к которой чувствителен массовый покупатель, а также высокий порог входа на рынок. Эта ситуация не является изолированной для столицы – общероссийская статистика показывает, что предложение квартир в новостройках крупных городов сократилось на 6,4% год к году, тогда как годом ранее этот показатель, напротив, демонстрировал рост на 14,9%.

Девелоперы не стремятся выводить на рынок новые проекты, опасаясь накопления нераспроданных объемов, и это формирует новую реальность, в которой покупателям доступно все меньше вариантов, особенно в бюджетном сегменте.

При этом, что важно, застройщики в целом по стране ускорили запуск новых жилых проектов в первом полугодии, и рост этого показателя зафиксирован в семи федеральных округах из восьми, имеющихся в России, что говорит о неоднородности рыночных процессов в разных регионах.

Отдельного внимания заслуживает сегмент апартаментов в Москве, где продажи сократились более чем вдвое из-за уменьшения предложения, вызванного запретами городских властей на вывод новых проектов такого класса, и вследствие этого цены на апартаменты выросли более чем в полтора раза, обогнав по темпу роста цены на обычное жилье.

Детали здесь: 

https://realty.rbc.ru/news/6a4e344c9a7947f5d358b3b3?from=copy

Рынок новостроек России: сокращение предложения и рост цен в 2026 году

https://realty.rbc.ru/news/6a46410b9a7947badeeeb121?from=copy

Спрос на апартаменты в Москве упал вдвое из-за запрета властей

Вторичка: цены снижаются, но в Москве – растут

Вторичный рынок жилья в первой половине июля продемонстрировал интересную и разнонаправленную динамику, которая отражает перераспределение покупательского спроса между сегментами. В первый месяц лета вторичное жилье подешевело в 20 из 50 крупных городов России, причем снижение цен за месяц составило от 0,1 до 1,6%, что говорит о постепенном охлаждении в этом сегменте в большинстве регионов.

Однако на фоне этого общего тренда Москва заняла первое место среди городов-миллионников по росту цен на вторичное жилье во втором квартале, и эксперты объясняют это перетеканием спроса с первичного рынка на рынок готового жилья, где покупатели находят более понятные условия и возможность немедленного заселения.

При этом качественный состав предложения на столичном рынке вызывает вопросы: 40% выставленных на продажу в Москве вторичных квартир отнесли к категории «убитых», причем больше всего таких лотов среди наследственных квартир и жилья, которое долгое время сдавалось в аренду, что говорит о структурных особенностях предложения в этом сегменте. Подробнее об этом: 

https://realty.rbc.ru/news/6a4b85e99a79476e815d91df?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a4b9cbc9a7947044f365141?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6a4620af9a79471b91f1f605?from=copy

Земля: суды меняют правила игры

В земельно-правовой сфере в первой половине июля произошли два значимых события, которые могут повлиять на практику оценки и использования земельных участков. Конституционный суд РФ вынес постановление по жалобам жителей Оренбургской и Самарской областей, оспаривавших процедуру корректировки кадастровой стоимости недвижимости. В этих случаях цена земли и здания в кадастре оказалась в десятки раз выше рыночной, что увеличивало на порядок размер налогов на имущество, однако заявители получали отказ в суде со ссылкой на пропуск шестимесячного срока обжалования. Конституционный суд постановил скорректировать закон, назвав такой срок неразумным и неадекватным, что открывает новые возможности для собственников по оспариванию кадастровой стоимости.

Параллельно Верховному суду предстоит разобраться в вопросе о пределе платы за пользование чужим земельным участком: компания, обнаружившая на арендованном участке чужую постройку, потребовала с ее владельца более миллиона рублей за пользование землей исходя из рыночной стоимости аренды, причем эта сумма превышала платеж самой компании-арендатора за весь участок, размер которого был в десятки раз больше. Арбитражные суды разделились в своих решениях, и теперь экономколлегия ВС должна определить, должен ли нарушитель платить «по рынку» или такой подход позволит неосновательно обогатиться самому арендатору. Подробнее об этом: 

КС меняет механизмы определения кадастровой стоимости земли и жилья

Предел платы за пользование чужим участком: позиция ВС РФ

Коммерческая недвижимость: падение инвестиций и рост вакансий

Коммерческая недвижимость Москвы и Подмосковья в первой половине года продемонстрировала тревожные сигналы, которые могут свидетельствовать о системных изменениях в этом сегменте. Объем вложений в коммерческую недвижимость снизился на 30% год к году, до 100,5 млрд рублей, причем заметнее всего инвестиционная активность сократилась в офисном и складском сегментах – на 76% и 66% соответственно.

Основными причинами такого спада эксперты называют нехватку качественных объектов с оптимальной доходностью и все еще дорогое заемное финансирование, что делает инвестиции в эти активы менее привлекательными.

Параллельно доля вакантных площадей в офисах Москвы увеличилась до 7,2%, что на 2,7 процентного пункта выше, чем годом ранее, и к концу года показатель может вырасти до 10,6% из-за выхода на рынок большого объема новых офисных проектов и охлаждения спроса на такую недвижимость со стороны бизнеса. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы ситуация вряд ли изменится.

Также негативная динамика зафиксирована в торговом сегменте: трафик торгцентров России сократился на 2% по итогам полугодия, а продажи некоторых арендаторов таких площадей упали на 20%, и отказ от импульсных визитов становится привычным для рынка торговой недвижимости.

Подробности тут: 

Инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы и Подмосковья упали до минимума с 2022 года

Вакансия офисных площадей в Москве выросла до 7,2%

Трафик торгцентров России сократился на 2% за первое полугодие 2026 года

Запасной аэродром: спрос на зарубежную недвижимость растет, курорты проседают

В сегменте зарубежной и курортной недвижимости наблюдаются разнонаправленные тенденции, которые отражают изменение инвестиционных приоритетов российских покупателей.

Спрос на зарубежную недвижимость в январе–июне 2026 года увеличился на 5% год к году, а по сравнению со вторым полугодием 2025 года – на 20%, и восстановление спроса на этом рынке началось после двухлетнего спада. Инвестиционную активность стимулирует укрепление рубля и снижение ставок по банковским депозитам, а дополнительной мотивацией стало стремление подготовить «запасной аэродром» в условиях общей геополитической нестабильности.

На внутреннем курортном рынке картина совершенно иная: продажи новостроек в курортных городах Крыма в январе–мае сократились на 31,6%, а в Сочи – на 65%, что продиктовано снижением туристического потока, логистическими проблемами и разочарованием инвесторов, которым не удается получать ожидаемую доходность. На рынке уже начали появляться объекты со значительными дисконтами, хотя о массовом снижении цен речи пока не идет.

При этом эксперты нашли еще одну интересную локацию для курортной недвижимости – на Азовском море, в Херсонской области, наиболее перспективная туристическая территория которой – Генический муниципальный округ.

Однако, несмотря на мнение экспертов, инвестиции в Генический муниципальный округ с точки зрения обывателя тоже выглядят достаточно рискованными.

Детали здесь: 

Рост спроса на зарубежную недвижимость в 2026 году и тренды рынка

Спрос на недвижимость в Крыму и Сочи сократился на 3065

Другие берега: выгодно ли инвестировать в курортную недвижимость на Азовском море | Forbes.ru

На десерт: страховка от терактов и глэмпинг по цене пятизвездочного отеля

Ну, и на десерт. Выплаты по страховке от терактов и диверсий растут такими темпами, что компании в панике ужесточают условия, задирают тарифы и увеличивают франшизы, особенно для юрлиц, у которых этот риск, оказывается, стал системным – кто бы мог подумать. Для физлиц пока условия сохраняют и даже запускают новые опции, например, страхование от военных рисков, хотя эксперты мрачно прогнозируют, что через два лета страховку такого рода юридическим лицам можно будет искать днем с огнем.

И немного про доступный летний отдых в Подмосковье. Теперь сутки в глэмпинге обойдутся в 8,5–15 тысяч рублей. В эту цену, как ни странно, входит не только проживание, но и завтрак, что по стоимости сопоставимо с пятизвездочным отелем. Только в отеле у вас будет кондиционер и нормальная дверь, а тут – палатка и природа, но кто мы такие, чтобы судить ценителей прекрасного. К сожалению, в цену не входит канистра бензина, которая потребуется для того, чтобы вернуться обратно в Москву.

Подробнее об этом: 

Рост выплат и ужесточение условий страхования от терактов в 2026 году

https://realty.rbc.ru/news/6a4c9e479a79472b65cbd577?from=copy

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий.