Дайджест_2пол июля_800х400_1

Сезонного затишья в этом году на рынке недвижимости не случилось – июль оказался богат на новости. Коллеги из СМИ обсуждали взлетевшие ставки на ипотеку (да и вообще доступность жилья), а также возросший спрос на элитную недвижимость, как городскую, так и загородную – за счет возвращения на родину капиталов, вывезенных состоятельными релокантами.

Кстати, несмотря на общий минорный настрой, юбилейная, десятая «Черная Пятница рынка недвижимости» или Black Friday Real Estate от Ассоциации REPA прошла на редкость удачно: только за первую ночь покупатели оформили бронь на ₽4,5 млрд, а суммарная стоимость объектов, выставленных на распродажу, составила ₽63,9 млрд. 

В повестке второй половины июля оказались городские инициативы мэрии Москвы, новости для инвесторов и релокантов, а также разнонаправленные тренды в сегментах коммерческой недвижимости. Не обошлось и без семейного скандала в Wildberries. На десерт – уловки продавцов и мегапроекты. Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: ставки – к 20%, новые стандарты, остатки льготных программ, и закон, который защитит жилье банкрота 

Обычная ипотека, на которую претендуют клиенты, не входящие в категории льготных, становится все дороже. К середине июля средние ставки предложений банков из числа крупнейших приблизились к 20% годовых. Эксперты ожидают роста ставок до 24% осенью, а также снижения выдач. Подробности тут: Средние ставки по ипотеке в крупных банках приблизились к 20% годовых (kommersant.ru)

Тем временем ЦБ готовит банкирам новые стандарты ипотечного кредитования. В документе, подготовленном группой экспертов и находящемся на согласовании в ЦБ, установлены правила предоставления ипотечных кредитов, в том числе перечень информации и рисков, которые банк должен раскрыть клиенту до подписания договора. Детали здесь: ЦБ готовит стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков (kommersant.ru). Спойлер: документ избавит клиента от многих уловок, на которые шли банки и застройщики, но ставки по кредитам, скорее всего, достигнут 20% годовых.

О том, как вырастут ипотечный платеж и переплата с ростом ключевой ставки ЦБ, можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/66a7c0549a79476b67d25749?from=copy. Эксперты считают, что кредиты на новых условиях будут брать в основном на небольшие суммы и с расчетом досрочного погашения либо рефинансирования.

И немного лайфхаков о том, как сейчас взять кредит на жилье ниже рынка. Например, можно попробовать купить залоговый объект недвижимости с частичным сохранением условий ипотечного кредита (детали: https://realty.rbc.ru/news/669628559a7947796dfd674c?from=copy). Или получить льготную IT-ипотеку под 6% годовых (подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/63d9861d9a7947a90304e865?from=copy). Ну, а если вы – чиновник, то взять специальную ипотеку для госслужащих (читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/669662d29a7947dedff9b91f?from=copy) 

А для тех, кто сейчас в ужасе думает о том, что взятая ранее ипотека стала непосильным бременем, Госдума приняла закон о защите единственного ипотечного жилья банкротов.
 Принятый парламентом закон дает суду возможность утверждения отдельного мирового соглашения или плана реструктуризации долгов за единственное ипотечное жилье ради его сохранения гражданами, проходящими процедуру банкротства. Подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/669fc52b9a7947e8ca510584?from=copy

Жилье: россияне разочаровались в инвестициях в недвижимость, цены на вторичку начинают снижаться и квартиры-аутсайдеры 

Россияне разочаровались в недвижимости, 46% опрошенных считают инвестиции в жилье невыгодными, а ипотеку недоступной. При этом четверть граждан, планирующих приобрести квартиру в новостройке, не изменили своих планов, несмотря на отмену льготной ипотеки. Они рассчитывают на оставшиеся программы жилищного кредитования. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/66a0d5649a794736ad7748fc?from=copy 

Несмотря на общий минорный настрой, покупатели по акции от застройщиков за ночь оформили бронь на ₽4,5 млрд. Суммарная стоимость объектов, выставленных на распродажу «Черная пятница рынка недвижимости», составила ₽63,9 млрд. Детали тут:
 https://realty.rbc.ru/news/669a45e29a794762264bc234?from=copy

О том, что происходит с ценами на вторичное жилье в России, можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/669123a19a79474c17a74ccd?from=copy. А о ситуации на вторичном рынке Москвы – здесь: Битва ждунов: владельцы квартир все еще надеются продать их без скидок | Forbes.ru. Пока покупатели рассчитывают на большие скидки из-за низкого спроса, а продавцы верят в осеннее оживление рынка, которое позволит не снижать цены. Участники рынка, опрошенные Forbes, обращают внимание, что существенное снижение продаж в сравнении с прошлым годом — не более чем эффект высокой базы, так что до настоящей стагнации или спада еще очень далеко.

О том, какое жилье сейчас продать сложнее всего, читаем в антирейтинге квартир вот тут: https://realty.rbc.ru/news/669a20499a79477e0680b312?from=copy. Спойлер. Есть категории объектов, по которым покупателя искать дольше всего: переоцененные объекты, новостройки в бетоне и по переуступке, слишком большие или слишком маленькие, квазиэлитные и квартиры под ремонт. Сложно найти покупателей на наследственную недвижимость, а также на ту, чьи собственники сейчас находятся в недружественных странах.

Элитка: репатриаршие пруды, площадь элитных квартир сокращается и рекорды на загородном элитном рынке 

Возвращение капитала в Россию вызвало спрос на дорогое жилье в Москве. За первую половину 2024 года продавцы элитной недвижимости в Москве выручили в общей сложности 185 млрд руб., что на треть больше год к году. Это произошло в том числе за счет репатриации в Россию капитала состоятельных граждан страны, считают участники рынка. Они, впрочем, ждут сокращения спроса уже в третьем квартале этого года. Подробности тут: Ситуация на рынке элитного жилья Москвы за первое полугодие 2024 года (kommersant.ru)

Тем временем площадь элитного московского жилья, на покупку которого хватит 100 млн рублей, сократилась за год на 7% и составила всего 61 кв. м. Это минимальное значение за всю историю подсчетов, пишет Forbes.ru. Детали здесь: Эксперты назвали площадь элитного жилья, которое можно купить в Москве за ₽100 млн | Forbes.ru

А вот на загородном элитном рынке Подмосковья тоже все хорошо: спрос установил пятилетний рекорд. По итогам первого полугодия на элитном загородном рынке недвижимости Московского региона количество сделок с домами и участками выросло на 11% к прошлому году и на 47% по сравнению с 2022 годом. В итоге реализованный спрос стал максимальным за последние пять лет. Подробнее об этом:  Спрос на элитную загородную недвижимость Подмосковья установил пятилетний рекорд | Forbes.ru

Город: новую Ригу ждет новая жизнь, в Москве изымают бесхозные земли, а фирма Батуриной оспаривает продажу бывших посольских земель

После многолетних переговоров Росавтодор передаст московской мэрии головной участок трассы М-9 «Балтия» — один из самых загруженных на Новорижском шоссе. Мэрии Москвы дорога нужна для «эффективного управления движением и развития территорий», Росавтодору передача участка позволит высвободить финансовые средства. О том, к чему это приведет, читаем тут: Мэрия Москвы получит в собственность головной участок М-9 «Балтия» (kommersant.ru)

В Москве изъяли в госсобственность более 1,8 млн кв. м недвижимости. Это бесхозные, заброшенные и прочие земельные участки, капитальные строения и линейные объекты. Цель изъятия — строительство автомобильных и железных дорог. Подробнее на РБК:
 https://realty.rbc.ru/news/66a21acc9a79472474f726e5?from=copy

Принадлежавшая Батуриной фирма оспаривает продажу бывших посольских земель.

ООО «Территориальная дирекция (ТД) «Сетуньская» подало в Арбитражный суд Москвы иск к департаменту по конкурентной политике, департаменту городского имущества Москвы и фирме «Девелопмент энд ритейл груп» с требованием признать недействительными торги на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории и заключение по результатам данного аукциона сделки. Юристы считают, что перспектив у данного иска немного.  Детали здесь: Принадлежавшая Батуриной фирма оспаривает продажу бывших посольских земель — Ведомости (vedomosti.ru)

Инвесторы: ЗПИФы привлекли инвесторов, «Арбат 1» продадут на торгах, ВТБ пытается взыскать Four Seasons, а ГК «Гранель» может остаться без офиса 

Минувший квартал стал успешным для рыночных ЗПИФов недвижимости. Объем активов под их управлением вырос на 15%, до 396,7 млрд руб. На фоне высоких ставок по депозитам локомотивом роста стали фонды, доступные квалифицированным инвесторам, интерес к которым проявляют состоятельные россияне. Однако на фоне начала нового цикла повышения ключевой ставки и таким фондам будет сложно конкурировать с вкладами. Детали тут: ЗПИФы недвижимости привлекли средства грамотных инвесторов (kommersant.ru)

Компанию, владеющую офисом «Арбат 1» в центре Москвы, продадут на торгах. Структуры, возможно связанные с экс-владельцами Промсвязьбанка Ананьевыми, задолжали Сбербанку более 11 млрд рублей. Подробнее об этом: Компанию, владеющую офисом «Арбат 1» в центре Москвы, продадут на торгах — Ведомости (vedomosti.ru)

ВТБ пытается взыскать Four Seasons в центре Москвы в счет долгов структур Хотина

В начале июня гостиница была передана государству Банк ВТБ обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к компании «Форси», которой принадлежит здание гостиницы Four Seasons Hotel Moscow на Охотном Ряду. Банк требует обратить взыскание на ее площади. Подробности тут: ВТБ пытается взыскать Four Seasons в центре Москвы в счет долгов структур Хотина — Ведомости (vedomosti.ru) 

А ГК «Гранель» может потерять выкупленный в прошлом году бизнес-центр Loft Ville. Судебные приставы изъяли этот комплекс в счет долгов предыдущего собственника комплекса – экс-банкира Алексея Хотина. Детали: ГК «Гранель» может потерять выкупленный в прошлом году бизнес-центр Loft Ville — Ведомости (vedomosti.ru)

Склады: логопарки сложились в регионах, как инвесторы зарабатывают на складах эпохи СССР,  сделка ГК ПИК и расширение портфеля Wildberries

Ввод складов по всей России может стать рекордным. Сегмент складской недвижимости в последнее время переживает бум за счет роста производства и объема рынка интернет-торговли. В этом году объем ввода логопарков по всей России может оказаться рекордным за всю историю — 6,3 млн кв. м. Основной объем спроса на такие объекты обеспечивают маркетплейсы и ритейлеры, предпосылок для слома этой тенденции пока нет. Подробности тут:  Объем ввода складов по всей России может стать рекордным за всю историю (kommersant.ru)

Суровый дефицит складских площадей в России продолжается уже больше года, но девелоперы не могут удовлетворить весь сформировавший спрос — мешают загрузка мощностей и высокие ставки по кредитам. Зато частные инвесторы стали чаще покупать и модернизировать старые промышленные, складские и даже торговые здания, которые после редевелопмента и модернизации превращаются в так необходимые рынку склады. О том, как это происходит, читаем здесь: Бетонный феникс: как инвесторы зарабатывают на складах эпохи СССР | Forbes.ru

Структура ГК ПИК закрыла крупнейшую в этом году сделку со спекулятивным складом. Девелопер Parametr сдал почти 70 000 кв. м в промышленном парке «Кувекино» в новой Москве электротехнической компании IEK Group. Детали тут: Структура ГК ПИК закрыла крупнейшую в этом году сделку со спекулятивным складом — Ведомости (vedomosti.ru) 

А Wildberries, несмотря на конфликт между владельцами, расширяет свой логистический портфель. Маркетплейс арендовал у «Всеинструменты.ру» более 50 000 кв. м складов под Зеленоградом. Подробности: Wildberries, несмотря на конфликт между владельцами, расширяет свой логистический портфель — Ведомости (vedomosti.ru)

Офисы: эксплуатация дорожает, аудиторы покинут «Белую площадь», МТС не въезжает в Silver City, а Stone строит новый бизнес-центр 

Затраты на обслуживание офисной недвижимости в Москве растут быстрее, чем ставки аренды. За июнь 2024 года такие издержки увеличились почти на 9% год к году, а платежи арендаторов — на 2,2%. Этому способствует подорожание расходных материалов и оборудования, перевод работников клининговых служб на официальные зарплаты, а также серьезный дефицит кадров, вынуждающий управляющие компании повышать зарплаты сотрудникам. Эксперты не видят предпосылок к снижению в обозримом будущем операционных расходов. Подробности тут: Затраты на обслуживание офисной недвижимости в Москве растут быстрее, чем ставки аренды (kommersant.ru)

Стремление сократить издержки на аренду офисов за счет уменьшения площадей вынуждает компании выбирать новые объекты. Аудиторская компания «Деловые решения и технологии», работавшая до 2022 года под брендом Deloitte, нашла новый офис взамен помещениям в бизнес-центре «Белая площадь», которые занимала с 2006 года. Это последний российский аудитор «большой четверки», оптимизирующий офисное помещение. Детали здесь: Сотрудники бывшей Deloitte могут переехать с «Белой площади» в новый офис (kommersant.ru)

Потенциально крупная сделка по аренде МТС (MOEX: MTSS) 10 тыс. кв. м в бизнес-центре Silver City в центре Москвы сорвалась, утверждают источники “Ъ”. Сотовому оператору якобы не удалось договориться об условиях размещения своих сотрудников в новом месте с собственником объекта — O1 Properties. Эксперты предупреждают, что в столице сейчас серьезный дефицит свободных офисных площадей, поэтому найти альтернативу может быть сложно. Подробнее об этом: Компания МТС отказалась от аренды офиса в Silver City (kommersant.ru)

Правительство Москвы одобрило выделение девелоперской компании Stone участка под строительство общественно-делового комплекса в Мневниковской пойме. Речь идет о 0,67 га на улице Нижние Мневники, который находится в собственности города. В настоящий момент планируется заключение договора аренды. Детали: Рядом с кварталом «Остров» в Мневниковской пойме Москвы появится бизнес-центр — Ведомости (vedomosti.ru)

Торговля: онлайн уводит клиентов у классического ритейла, торгцентры тасуют владельцев и скандал в Wildberries

Несмотря на стабильный трафик торгцентров России, посещаемость магазинов основных товарных категорий в первом полугодии снизилась на 3–12% год к году. Тренд обусловлен экспансией на российский рынок пока еще малоизвестных брендов, усиливающимся давлением электронной торговли и частичным переходом потребителей к сберегательной модели. Негативная динамика может вынудить ритейлеров начать закрывать нерентабельные магазины. Подробности тут: Покупатели все больше предпочитают маркетплейсы классическим магазинам (kommersant.ru)

Развитие онлайн-торговли и снижающаяся маржинальность торгцентров стимулируют инвесторов покидать эти проекты. Accent Capital Александра Самонова продала 6 га в Твери, где рассчитывала построить крупный комплекс, местному «Тверькапстрою». Сумма сделки могла составить 500 млн руб. Еще 3 млрд руб. компания рассчитывает выручить за торгцентр «Сокольники» в Москве. Детали здесь: Accent Capital закрыла сделку по продаже 6 га в Твери (kommersant.ru)

И немного о громком скандале, который разразился в июле. Крупнейший в России оператор наружной рекламы Russ и Wildberries в июне объявили о планах по «объединению с целью создания цифровой торговой платформы». 23 июля муж основательницы Wildberries Татьяны Бакальчук Владислав встретился с главой Чечни Рамзаном Кадыровым и пожаловался на ситуацию в компании. В Wildberries происходит «откровенный и наглый рейдерский захват», заявил Кадыров, пообещав вернуть Бакальчук в семью. Бакальчук ответила на слова мужа: «это не рейдерский захват, это развод». .

Как развивается спор вокруг бизнеса Wildberries – в режиме онлайн читаем тут: Объединение и развод в Wildberries — последние новости сегодня на РБК.Ру (rbc.ru) и здесь: Как развивается конфликт Владислава Бакальчука с супругой (kommersant.ru)

Релокация: «Технониколь» покидает Италию, Венгрия упростила въезд россиянам, и зачем соотечественники покупают зарубежную недвижимость в 2024 

Релокация перестает быть модной. Усиливающиеся европейские санкции вынуждают бизнесменов из России избавляться от своих активов в ЕС. Так, производитель стройматериалов «Технониколь» Сергея Колесникова и Игоря Рыбакова продал французской Soprema производственные мощности в Италии и странах Балтии. Но даже если российская компания смогла реализовать эти активы по справедливой цене, из-за проблем с трансграничными платежами получить средства ей будет сложно, предупреждают эксперты. Подробности тут: Группа «Технониколь» продала свои активы в Европе (kommersant.ru)

Тем временем правительство Венгрии распространило действие программы «национальная карта» на граждан России и Белоруссии. Она дает возможность въезжать в страну по упрощенной схеме, получить работу, перевезти семью, а по прошествии двух лет – вид на жительство (ВНЖ). Кроме того, держатели «национальной карты» могут перемещаться в Европейском союзе (ЕС) без дополнительных проверок безопасности. Детали: Что изменит решение Венгрии по упрощенному въезду россиянам — Ведомости (vedomosti.ru)

Российские покупатели зарубежной недвижимости разочаровались в Турции, зато начали возвращаться на рынки Европы. Но главным приоритетом для них стала Юго-Восточная Азия. Получение ВНЖ перестает быть основным приоритетом при выборе страны для покупки недвижимости — на первое место вновь выходит инвестиционная привлекательность. Подробнее об этом: Релокация не в тренде: зачем россияне покупают зарубежную недвижимость в 2024 году | Forbes.ru. Ну, а о том, как россияне живут и зарабатывают в Батуми, читаем тут: Чача, настолки и сплавы: как россияне живут и зарабатывают в Батуми | Видео Forbes.ru

На десерт: уловки отечественных продавцов жилья и мошенников, а также мегапроекты по всему миру 

О том, как россиянам не попасться на удочку недобросовестных продавцов недвижимости, а также не стать жертвой вполне себе добросовестных мошенников, можно прочитать здесь:  https://realty.rbc.ru/news/6696e8e59a79470bf437f4c1?from=copy и вот тут:

https://realty.rbc.ru/news/669fc45b9a7947338a03d909?from=copy

А о самых масштабных и необычных проектах, которые возводятся сейчас по всему миру — https://realty.rbc.ru/news/66953e4a9a79470725956556?from=copy. Любителям спорта наверняка будет интересно, какие объекты построили для Олимпийских игр 2024 года в Париже. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/669d76289a79472fc5fe1c12?from=copy

А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.