Дайджест 2 пол июля-03 (1)

Последние две недели июля принесли новые тренды на рынке недвижимости, где на фоне высоких ставок и ужесточения регулирования ипотека остается главным драйвером, но все чаще становится недоступной для россиян. Девелоперы столкнулись с давлением банков, а инвесторы переключаются на ЗПИФы. Пожалуй, единственные, кто чувствует себя сейчас уверенно, это – мошенники и … девелоперы элитного жилья. Но обо всем по порядку.

Ипотека: «Лотерея для избранных»

О, этот волшебный мир ипотеки! Где каждый второй россиянин мечтает получить кредит, а каждый второй банк мечтает ему отказать. Доля рыночной ипотеки, как нам сообщают, достигла четырехмесячного максимума – целых 15% от общего числа выдач! Правда, остальные 85% – это льготные программы, потому что, как выяснилось, платить 28% годовых – это не для слабонервных.

Но не переживайте, банки нашли выход: они предлагают «ипотеку-трансформер» – это когда вы сначала берете кредит, а потом пытаетесь его рефинансировать. Зато совместные программы банков и застройщиков держат рынок на плаву, правда, ценой роста стоимости жилья. При этом более половины заявок на ипотеку получают отказы — банки ужесточают требования к заемщикам, опасаясь роста просрочек. Ну а что, разве не логично?

Между тем, президент Владимир Путин вежливо попросил банки не нагружать граждан скрытыми платежами. Очень трогательно, особенно на фоне того, что ЦБ с октября вводит ограничения по ипотеке в ИЖС. Видимо, чтобы заемщики с высокой долговой нагрузкой тоже не портили статистику.

Но есть и хорошие новости: если вы брали ипотеку под 29% в конце 2024-го – вам повезло! Теперь можно рефинансировать кредит и платить меньше. Ну, или хотя бы пытаться. Главное – не забыть родить ребенка, чтобы перейти на семейную ипотеку с 6%. Потому что в современной России дети – это не только радость, но и способ сэкономить на жилье.

Детали тут: 

Доля отказов в ипотечных кредитах превысила половину от всех заявок | Forbes.ru

Доля рыночной ипотеки в общем количестве выдач понемногу растет

https://realty.rbc.ru/news/688b6c029a7947059e4e8c2e?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6888b7489a794739f11bf9b3?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/5e4fdaec9a7947e456753390?from=copy

Первичный рынок: рост цен на фоне падения спроса

А вот и главный хит сезона: новостройки дорожают, а спрос падает. За первое полугодие 2025 года средняя цена квартиры выросла на 17,9%, достигнув 9,7 млн рублей. Зато продажи упали на 26%.

Что это значит? Девелоперы столкнулись с двойным давлением — со стороны банков, которые ужесточили условия кредитования, и со стороны покупателей, для которых жилье становится менее доступным.

Ценовой рост особенно заметен в Москве, где стоимость «квадрата» в центре превысила 1 млн рублей, при этом доступность элитного жилья упала на четверть. Вторичный рынок столицы также демонстрирует устойчивый рост цен, особенно в ЦАО, где предложение сокращается. Теперь, чтобы купить квартиру в Хамовниках, нужно, похоже, не просто быть миллионером, а очень упорным миллионером.

Ну, а остальные россияне тем временем стали брать квартиры поменьше, и девелоперы этот тренд активно поддерживают, сокращая метражи. Средняя площадь новостроек сократилась до 50,4 кв. м, несмотря на запрет «муравейников» в ряде регионов. Видимо, если нельзя строить микроскопическое жилье, можно просто сделать его чуть менее микроскопическим.

Кстати, продажи кладовых в московских новостройках в январе—июне сократились более чем на 18% год к году. Снижение спроса может негативно сказаться на бизнесе застройщиков, для которых проектирование келлеров — способ продать неликвидные площади.

Подробнее об этом:

В России растет предложение новостроек, а их продажи сокращаются

Дорогие кредиторы: почему банковское рабство вредно не только для застройщиков | Forbes.ru

https://realty.rbc.ru/news/6878b4759a7947ee2e9f2484?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/687a594e9a79470d5c096428?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6888e27c9a79470592f3945f?from=copy

Средняя площадь квартир на первичном рынке продолжает снижаться

Кладовые в новостройках перестали интересовать покупателей

Коммерческая недвижимость: бизнес экономит на аренде

На коммерческом рынке продолжается переориентация арендаторов на более бюджетные сегменты. Офисный рынок переживает революцию экономии: компании массово переезжают из дорогих бизнес-центров класса А в более «демократичные» здания класса В. К 2026 году ввод таких площадей вырастет в пять раз, потому что аренда за 20 тыс. руб. за кв. м – это же почти даром!

А вот районные торговые центры грустят: доля пустующих площадей выросла до 8,5%. Среди операторов таких объектов, число которых в российской столице заметно выросло, наблюдается серьезная конкуренция за арендаторов. Ритейлеры, в свою очередь, не спешат открывать новые магазины из-за текущей конъюнктуры в экономике и предпочитают развивать уже действующие точки продаж в крупных торгцентрах

Но настоящий коллапс случился на рынке складов: объем сделок рухнул на 63%. Маркетплейсы, главные арендаторы, вдруг осознали, что брать кредиты под высокие ставки – не лучшая идея. Кто бы мог подумать? А вот темпы роста активов рыночных ЗПИФов недвижимости во втором квартале заметно выросли. За три месяца активы таких фондов увеличились на 9%, до 672 млрд руб. При этом быстрее всего прибавляли вложения в жилую недвижимость, так как ЗПИФы рассматриваются девелоперами как альтернатива дорогому банковскому фондированию.

Подробности здесь:

Почему увеличивается доля свободных площадей в небольших торгцентрах

В Москве бизнес-центры класса В станут драйвером офисного рынка уже в 2026 году

В России сократился спрос на одежду и обувь

Объем сделок со складами по итогам полугодия снизился на 63%

ЗПИФы недвижимости продолжают рост активов

На десерт: туристы экономят, а мошенники осваивают ИИ

Московские отели в панике: загрузка упала до 70%, потому что туристы вдруг поняли, что краткосрочная аренда квартир – в полтора раза дешевле. Видимо, раньше они просто не догадывались.

Зато мошенники не дремлют: теперь они используют ИИ для создания фейковых объявлений, поддельных сайтов и даже ботов-риелторов. Одна из самых популярных схем – копии известных сервисов аренды с «опечаткой» в ссылке. Ну а что, если люди верят, что можно снять трехкомнатную квартиру в центре Москвы за 15 тыс. в месяц, то почему бы не воспользоваться?

Детали тут: 

В Москве туристы стали бронировать отели на меньший срок из-за роста цен

https://realty.rbc.ru/news/688b57949a7947e4a2f753b6?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/688214039a7947c6953b3fe4?from=copy

Вывод: кто не спрятался – банки не виноваты

Итак, что мы имеем в сухом остатке? Ключевыми трендами конца июля стали ужесточение ипотечного рынка, рост цен на фоне снижения доступности жилья и переток инвестиционного спроса в более бюджетные сегменты коммерческой недвижимости. При этом альтернативные инструменты, такие как ЗПИФы, набирают популярность у инвесторов, ищущих замену банковским депозитам.