Новости июня: главные интриги месяца на рынке недвижимости
Первый летний месяц оказался достаточно бурным на события, в подборке основных новостей от редакции журнала REPA — продление льготной ипотеки, битва за недострой, коллизии загородки, рост цен на стройматериалы и дефицит рабочей силы на стройках. Впервые с начала года не стали вставлять в обзор ссылки на тексты о судьбе апартаментов, и, надеемся, читатели на нас за это не обидятся. В качестве бонуса – история о продвижении новостроек на маркет-плейсах и идея властей об использовании труда пенсионеров на стройках. Впрочем, обо всем по порядку.
Ипотека: синдром последнего вагона
Пока девелоперы со всех возможных рекламных носителей стращали потенциальных покупателей новостроек, что льготная ипотека скоро закончится, а цены вырастут, выдача ипотечных кредитов в России сократилась на четверть, пишет «КомменсантЪ». «В мае число выданных ипотечных кредитов сократилось по сравнению с апрелем на 27%, до 57,1 тыс., а объем — на 28,2%, до 84 млрд руб. Эта динамика связана с ростом ставок по ипотеке», подробнее можно почить вот здесь: Выдача ипотечных кредитов в России сократилась на четверть — Новости – Недвижимость – Коммерсантъ (kommersant.ru)
Так что не так уж и лукавили застройщики, призывая тех, кто еще не озаботился решением квартирного вопроса или инвестициями в недвижимость, покупать быстрее. Тем временем участники рынка недвижимости продолжали анализировать, что все же привело к такому стремительному подорожанию жилья. Например, высказывались небезосновательные мнения, что новостройки подорожали из-за инвесторов и прогнозировали, что уже к концу этого года долю инвестсделок на рынке новостроек сократится как минимум вдвое (подробнее: Жилье подорожало из-за инвесторов – Газета Коммерсантъ № 101 (7063) от 16.06.2021 (kommersant.ru) .
А вот власти в лице вице-премьера Марата Хуснуллина так вообще обвинили во всем пандемию. По его мнению, в стране вряд ли снова будет ажиотажный спрос на программу льготного ипотечного кредитования, т.к. по итогам анализа, проведенного совместно с Федеральной антимонопольной службой, выяснилось, что ипотека в среднем привела к росту цен на 4–5%. (Хуснуллин заявил, что на цены на жилье больше повлияла пандемия, чем льготная ипотека — Новости – Недвижимость – Коммерсантъ (kommersant.ru)
Ну, а раз льготная ипотека не виновата, то президент Владимир Путин, выступая на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ) предложил продлить ее еще на год, до 1 июля 2022 года, правда, с повышением ставки с 6,5% до 7% и сокращением кредитного лимита. О том, что с этим делать потенциальным покупателям жилья и как новые условия отразятся на ценах и рынке – можно прочитать в газете «КоммерсанЪ» Льготной ипотеке накинули год – Экономика – Коммерсантъ (kommersant.ru), Для ипотеки вывели уравнение – Газета Коммерсантъ № 96 (7058) от 05.06.2021 (kommersant.ru) и на РБК – «В последний вагон: семейная ипотека сейчас и что изменится с 1 июля»
Игра по новым правилам: кто займется недостроями
Тем временем на рынке далеко не у всех игроков рынка недвижимости дела идут хорошо, и в июне на эту тему прошло несколько настораживающих сюжетов. За ипотечным бумом как-то незаметно стали «схлопываться» небольшие компании, а за год число застройщиков жилья сократилось на 20%. Заметнее всего этот процесс в небольших городах, где уход компаний с рынка может привести к нехватке нового жилья. Решить проблему может появление в регионах крупных игроков, но последних пока интересуют лишь города-миллионники. Подробнее об этом можно почитать здесь:. Расстройщики жилья – Газета Коммерсантъ № 96 (7058) от 07.06.2021 (kommersant.ru)
Тем временем Фонд защиты прав дольщиков планирует активно «забирать» проблемные объекты, которые сейчас должны достраиваться усилиями регионов, в случае если обязательства не исполняются в течение полугода. Сейчас речь идет о примерно ста объектах, которые могут перейти под ответственность фонда к концу третьего квартала этого года. Такая активизация работы связана как с низкими темпами восстановления регионами прав дольщиков, так и с появлением новых обманутых граждан (подробнее: Недострой уходит в центр – Газета Коммерсантъ № 103 (7065) от 18.06.2021 (kommersant.ru)
Например, именно Московский фонда защиты прав дольщиков достроит на деньги столичной мэрии последний актив основателя компании «Дон-строй» Максима Блажко – «Нескучный Home & SPA» на юге Москвы. На это, к слову, потребуется около 4–5 млрд руб. Подробнее эб этой истории — Москве достался нескучный актив – Газета Коммерсантъ № 107 (7069) от 24.06.2021 (kommersant.ru)
К слову, о том, как изменятся правила игры на рынке недвижимости и о двойном контроле над застройщиками, можно прочитать в интервью Главы Москомстройинвеста Анастасии Пятовой в интервью “Ъ”:«Это закон рынка, когда цены повышаются» – Газета Коммерсантъ № 107 (7069) от 24.06.2021 (kommersant.ru). Спойлер: девелоперы, получившие после обязательного перехода на эскроу-счета ряд послаблений при выдаче разрешений на продажу квартир в новостройках, рано обрадовались.
Загородный рынок: робкая попытка эскроу
На западном фронте, тьфу, загородном рынке пока без особых перемен. Спрос высокий, качественных объектов по адекватному прайсу нет, самим строиться дорого. Тем не менее, новостная повестка июня дает надежду, что в ближайшие пару лет ситуация изменится.
Начнем с того, что как только власти пообещали решить вопрос с кредитованием проектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), застройщики, которых прежде этот сегмент не интересовал, стали один за другим планировать выход на новый рынок. Вслед за группой ПИК и «Инградом» о строительстве коттеджного поселка в ближайшем Подмосковье стоимостью 12 млрд руб. заговорил концерн «Крост» Алексея Добашина. Пока такие проекты остаются низкомаржинальными, зато позволяют застройщикам найти применение неликвидным участкам. – пишет «КоммерсантЪ» (Девелоперы заземляются в коттеджах – Газета Коммерсантъ № 98 (7060) от 09.06.2021 (kommersant.ru)
Ну а пока банки все же начинают использовать механизм счетов эскроу для финансирования проектов индивидуального жилья. В частности, Сбербанк заключил первую сделку с одной из строительных компаний по кредитованию с использованием счетов эскроу строительства коттеджного поселка в Ростовской области, сообщила пресс-служба кредитной организации. После межевания участков под застройку будет проведена аккредитация застройщика, что позволит предоставлять ипотеку по ставке от 8,3% годовых на стадии строительства. (подробнее на РБК). Кстати, Сбербанк сообщил о трехкратном росте спроса на ипотеку на частные дома. В январе — мае банк выдал 2,5 тыс. кредитов на индивидуальные дома на 3 млрд рублей — втрое больше в денежном выражении, чем годом ранее (Подробнее)
Впрочем, эксперты предупреждают, в таких проектах банки осторожны с точки зрения риск-профиля застройщика и готовы кредитовать только опытных и крупных игроков, из-за чего сделки носят фрагментарный характер. Ситуацию может изменить принятие поправок к законодательству, которые ожидаются к концу года. Эскроу-счета прописались в коттеджах – Газета Коммерсантъ № 105 (7067) от 22.06.2021 (kommersant.ru)
Для желающих построиться самостоятельно журналисты РБК совместно с юристами разбирались, на каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется за это заплатить, подробности вот тут: Аренда земли у государства: как взять, условия, стоимость, нюансы (rbc.ru)
Кстати, рост цен на другие стройматериалы тоже не остановился. Вслед за поставщиками металлоконструкций повышать цены начали производители бетона. Несмотря на высокий уровень конкуренции и рост предложения на рынке, стоимость этого материала за май подскочила на 10%, до около 4 тыс. руб. за 1 куб. м, из-за удорожания компонентов. Кроме крупных строек ситуация коснется частных покупателей, приобретающих бетон для строительства дачи или жилого дома. (подробнее тут: Цены зацементировать не удалось – Газета Коммерсантъ № 100 (7062) от 11.06.2021 (kommersant.ru)
Кадры решают все: как слезть с иглы трудовой миграции
Пандемия, связанные с ней ограничения и развитие новых направлений бизнеса ярко проявили зависимость российской строительной индустрии от трудовой миграции. Компании буквально сражаются за рабочих, для решения проблемы нехватки рук уже активно обсуждается применение труда заключенных, солдат, студентов. Власти, перед которыми стоят те же вопросы в отношении государственных строек, ведут переговоры с правительствами соседних стран. Но эти меры сделают «миграционную иглу» только острее, тормозя качественные, в том числе технологические, изменения, способные снизить зависимость. Подробнее об этом: Мы не прорабы, прорабы не мы – Газета Коммерсантъ № 108 (7070) от 25.06.2021 (kommersant.ru)
Ситуация на стройках действительно патовая, и власти бьют тревогу. Повышение стоимости рабочей силы на 50%, случившееся из-за пандемии коронавируса, привело к росту затрат на строительство как минимум на 12,5%, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. Он отметил, что это удорожание еще скажется на потребительских ценах на недвижимость.
Но, похоже, выхода из сложившейся ситуации никто не видит. После того, как российские заключенные отказались работать на стройках, господин Хуснуллин предложил мобилизовать на них … неработающих пенсионеров. Вице-премьер считает, что строительной отрасли их следует сперва, конечно, обучить, и напоминает, что такая практика во времена СССР применялась при проектировке инфраструктуры. Хуснуллин предложил мобилизовать неработающих пенсионеров на стройки — Новости – Недвижимость – Коммерсантъ (kommersant.ru)
И про рекламу…
Пока власти пытаются привлечь на стройки не заключенных, так пенсионеров, застройщики ловят покупателей на маркетплейсах. В частности, Ozon запускает витрину с квартирами в новостройках.
Как пишет газета «КоммерсантЪ», на фоне ограничения суммы льготной ипотеки до 3 млн руб. с 1 июля застройщики Московского региона, где стоимость жилья гораздо выше, ищут новые способы стимулирования продаж. ГК «Кортрос» разместит свои квартиры на витрине Ozon, где можно будет забронировать эксклюзивный лот. Маркетплейс ожидает, что другие застройщики тоже будут пользоваться таким способом продаж. Но эксперты предупреждают, что застройщики могут недобросовестно использовать площадку, предлагая потенциальным покупателям, пришедшим с Ozon, приобрести лот на их сайте или в офисе продаж, тем самым лишая дохода маркетплейс. Застройщики ловят покупателей на маркетплейсах – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru)
Ну, а журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.
