1 пол июня_дайджест_800х400

Первые две недели июня на рынке недвижимости выдались на редкость насыщенными — как шведский стол после корпоратива: вроде и выбор есть, но что-то не хочется. Главным событием стало, конечно, снижение ключевой ставки Центробанком — впервые с 2022 года. Банки тут же пообещали снизить ипотечные ставки на целых 0,5–1 процентный пункт, что, впрочем, примерно как скидка на Ferrari в 5% — приятно, но не особо меняет ситуацию. 

Тем не менее, рыночная ипотека тут же воспряла духом и показала рост выдач на треть по сравнению с апрелем. Но обольщаться не стоит – это не возрождение рынка, это всего лишь отчаянные заёмщики, решившие, что дальше будет только хуже. «Берём сейчас, а там будь что будет!» — новый девиз российской ипотеки. Однако, как отмечают эксперты, этот рост пока нельзя считать устойчивым трендом, а скорее реакцией на долгожданное, хотя и незначительное, снижение ставок. 

Короче, рынок недвижимости сейчас — это как русская рулетка, только вместо пули — ипотека. Но обо все по порядку. 

Подробнее об этом: 

Рынок ипотеки: рост рыночных кредитов несмотря на высокие ставки

Госпрограммы: сельская ипотека ушла в … сад

Пока рыночная ипотека скромно радуется, часть государственных программ пребывают в унынии. Особенно «повезло» сельской ипотеке — после изменений условий ее выдачи не просто упали, а, по выражению Валентины Матвиенко, «обрушились». Видимо, сельские труженики, узнав новые условия, дружно решили, что проще построить дом самим, чем разбираться в банковских хитросплетениях. Теперь программу срочно «донастраивают» — видимо, добавляя в нее магические слова вроде «льготный», «бесплатный» и «без очереди».

Между тем, тема банкротства с ипотекой становится все популярнее — как курс «Как сохранить брак» на третьем году семейной жизни. Люди активно интересуются, можно ли оставить себе квартиру, если финансовая жизнь пошла под откос. Ответ, как обычно, зависит от того, насколько хитро составлен договор, и есть ли у вас хороший юрист.

Детали тут: 

https://realty.rbc.ru/news/684164859a794732699fa44c?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/68428ede9a794722b5078f32?from=copy

Первичка: переуступки дешевеют, рассрочки рвутся

На первичном рынке жилья наблюдаются любопытные метаморфозы. Владельцы квартир в новостройках, продающие их по договорам переуступки, существенно снизили свои аппетиты — в Москве наценки сократились до символических 1%, в Санкт-Петербурге — до 5%, а в Подмосковье и вовсе перешли в дисконт в 3%. 

Это резкий контраст по сравнению с периодом действия льготных ипотечных программ, когда премия могла достигать 10-13%. Одновременно выросла до 10% доля расторжений договоров по рассрочке в новостройках Москвы, что во многом связано с неоправдавшимися ожиданиями заемщиков на снижение ипотечных ставок.

Зато выросло число расторжений договоров рассрочки — целых 10% покупателей передумали. Оказалось, многие брали рассрочку в надежде, что вот-вот снизятся ставки по ипотеке и можно будет перекредитоваться. Увы, ставки снизились не так сильно, как хотелось бы, и теперь эти оптимисты с грустью разглядывают свои договоры, как билеты на концерт группы, которая уже распалась или вряд ли когда-нибудь приедет в Россию.

Региональная картина рынка новостроек остается крайне неоднородной. В то время как в Севастополе и Москве остатки распродаются за 1,6-1,8 года, в Краснодарском крае и Самаре этот процесс может затянуться на 4,8-5,6 лет, что создает серьезные риски для местных девелоперов. Такая поляризация свидетельствует о продолжающемся перераспределении инвестиционных потоков в пользу наиболее надежных и ликвидных локаций, и, безусловно, не внушает оптимизма региональным застройщикам. 

Подробности здесь: 

Московские продавцы стали снижать цену на переуступку квартир

https://realty.rbc.ru/news/6842b2fb9a794751aecae990?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/683871f99a79470a8e4fe0ce?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/68481db29a79470d76788673?from=copy

Коммерческая недвижимость: склады дорожают, офисы сходят с ума, а люкс пустует

Коммерческая недвижимость переживает не менее интересные трансформации. Складской сегмент столкнулся с ростом себестоимости строительства на 20% год к году, достигнув 67,8 тыс. руб. за кв. м, при этом спрос на склады, по некоторым оценкам, может снизиться втрое в первой половине года. 

Офисный рынок Москвы демонстрирует парадоксальную ситуацию, когда строящиеся бизнес-центры оказались как минимум на 14% дороже готовых объектов, что связано с дефицитом качественных площадей и активностью инвесторов, продающих свою недвижимость втрое дороже рыночных цен.

Особенно показательна динамика в сегменте онлайн-ритейла, чьи складские площади за первый квартал выроли на 33% в годовом выражении, достигнув 8,4 млн кв. м. Этот рост контрастирует с замедлением темпов расширения у традиционных ритейлеров, вынужденных закрывать часть точек под натиском маркетплейсов.

А вот люксовые торговые улицы вроде Столешникова переулка и Никольской, пустеют столкнулись с рекордной вакантностью — 13-33%. Российские ритейлеры пока не могут заменить ушедшие западные бренды, и теперь эти улицы напоминают декорации к постапокалиптическому фильму — красиво, но как-то безжизненно. Возможно, скоро их переделают в офисы или апартаменты — потому что если что-то не продается, значит, это надо перепрофилировать.

Детали тут: 

Стоимость строительства складов возросла на 20%

Офисы в строящихся бизнес-центрах в Москве дороже, чем готовые

Объем складских площадей онлайн-ритейлеров растет

В Москве пустеют торговые улицы с люксовыми брендами

На десерт: «дорого-богато» стало еще дороже

Наконец, самое вкусное: цена самого дорогого лота на первичном рынке Москвы за год выросла на 75% и достигла 3,76 млрд рублей. Видимо, для кого-то кризис — это просто повод купить еще одну яхту. А для обычных покупателей жилье стало еще менее доступным: если считать с ипотекой, то реальная цена «квадрата» в Москве увеличивается почти в 6 раз. То есть, по сути, вы платите за однушку, а могли бы купить целый таунхаус — если бы, конечно, у вас были эти деньги сразу.

Подробнее об этом: 

Цена самого дорогого лота на первичном рынке жилья Москвы выросла за год на 75%

https://realty.rbc.ru/news/683dace89a794754eb407c38?from=copy

Таким образом, первые недели июня подтвердили сложность и неоднозначность текущей ситуации на рынке недвижимости: одни сегменты пытаются оживиться, другие — просто выжить, а третьи и вовсе ушли в глубокий нокаут. Очевидно, что рынок находится в процессе глубокой трансформации, и его дальнейшая динамика будет зависеть как от макроэкономических факторов, так и от способности участников адаптироваться к новым реалиям. Но главное — у всех нас есть повод для оптимизма: рано или поздно этот цирк обязательно приедет и в наш город.