дайджет 2 пол июня_800х400_1

Вторая половина июня оказалась богатой на новости. Надежды на продление льготной ипотеки не осталось, поэтому коллеги из СМИ вместе с экспертами в основном делали прогнозы на тему «есть ли жизнь после 8%». Тем временем доступность жилья в России достигла «абсолютного дна», упав до минимума за 10 лет, вторичка продолжает дешеветь, а доля продающихся с дисконтами квартир в новостройках Москвы приблизилась к 30%. 

О том, как санкции против Мосбиржи повлияют на рынок недвижимости, пишет «РБК-Недвижимость» вот тут: https://realty.rbc.ru/news/6671b4c79a7947e91f4e832e?from=copy. Спойлер: новый пакет санкций может ослабить спрос россиян на заграничное жилье, увеличить популярность элитных квартир и осложнить продажу офисов иностранным покупателям. 

Традиционно СМИ писали об отраслевых новостях, приносили вести с девелоперских «полей» и рассказывали о трендах в коммерческой недвижимости. Уже очевидно, что себестоимость строительства выросла, а доступность ее для крупных компаний – снизилась. Кроме этого, более половины торгцентров устарели и нуждаются в обновлении. 

И на десерт – немного криминала, точнее о том, как собственникам и арендаторам не потерять жилье и деньги, а также почему не стоит покупать дешевую недвижимость в Японии, интересное пишут. Впрочем, обо всем по порядку. 

Ипотека: агония перед финишем, жизнь после 8%, ставки повышаются, а банки адаптируются 

Ожидаемо, спрос россиян на льготную ипотеку резко вырос перед ее завершением. Высокие риски полного прекращения ипотеки с господдержкой и неопределенность в отношении семейной ипотеки существенно разогрели интерес к льготным программам. В результате спрос на них в июне резко вырос. Подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/6671a9029a794756aba717e4?from=copy

Кстати, программа IT-ипотеки может завершиться для Москвы и Петербурга. Кабинет министров рассматривает возможность изменения условий выдачи льготных ипотечных кредитов по программе для сотрудников сферы IT, но при этом речь идет о повышении порога по минимальному уровню зарплат, а также исключении из программы Москвы и Санкт-Петербурга. Детали тут: Программа IT-ипотеки может завершиться для Москвы и Петербурга — Ведомости (vedomosti.ru)

Банки повышают ставки по ипотеке, которые планомерно увеличиваются с конца мая, что существенно сказывается на размере ежемесячного платежа, а поведение заемщиков меняется.
Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/66757fd09a7947e43665df71?from=copy

Уже понятно, что с отменой льготной программы ипотечный платеж в мегаполисах вырастет в 2,25. Детали тут:  https://realty.rbc.ru/news/66714e489a79478543c1d058?from=copy

Однако после завершения программы ипотеки с господдержкой на рынке новостроек могут появиться новые программы, которые в большей или меньшей степени заменят льготные кредиты. Подробнее об этом можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/666a24d09a7947f749598f09?from=copy. 

А о том, как адаптируются к новым реалиям банки – вот тут: Жизнь после 8%: как банки будут адаптироваться к завершению льготной ипотеки | Forbes.ru. Спойлер: Чтобы удержать выдачи от провала, банки собираются использовать инструмент льготных ставок за счет субсидий от застройщика. Крупные девелоперы готовы продолжать участие в таких программах. 

Жилье: абсолютное дно, себестоимость выросла, вторичка дешевеет, а почти 30% новостроек продается с дисконтом  

В России достигнуто «абсолютное дно» по доступности жилья. Доступность жилья, несмотря на четыре года действия льготной ипотеки, не выросла, а, наоборот, упала до минимальных значений за десять лет. Подробности тут:  Доступность жилья в России упала до минимума за 10 лет (rbc.ru). 

А вот себестоимость строительства жилья в России за три года выросла на 63%. За год прирост составил 13,2%. О том, из чего складывается стоимость 1 кв. м, читаем здесь:
 https://realty.rbc.ru/news/667177d69a79471d0f51694a?from=copy

Цены на вторичное жилье в Москве снижаются третий месяц подряд. Из-за высоких ставок по ипотеке собственники все чаще идут на скидки. О том, усилится ли тенденция летом и как отмена льготной ипотеки повлияет на этот процесс, можно прочитать на РБК: https://realty.rbc.ru/news/666c57ba9a7947e0e490c555?from=copy

Первичный рынок тоже пытается привлечь покупателей особыми условиями: почти 30% квартир в ЖК Москвы продаются со скидками. Если еще год назад дисконты носили, скорее, номинальный характер либо были привязаны к условиям по ипотеке, то сейчас застройщики таким образом поддерживают спрос. Детали: https://realty.rbc.ru/news/66747c109a79473eb04ec3c3?from=copy

Отрасль: ввод жилья сокращается за счет новостроек, контракты загрузили строителей, а нелегалов на стройках будет меньше 

В мае ввод жилья в стране снизился за счет продолжающегося уже несколько месяцев сокращения объемов по многоквартирным домам. Такая динамика связана с имевшим место в 2023 году желанием застройщиков ввести в период льготной ипотеки как можно больше жилья и с нынешним сдерживанием объема ввода для сохранения уровня цен. Подробности тут:  В январе—мае 2024 года в России введено в эксплуатацию 43,7 млн кв. м жилья, на 1,3% больше, чем годом ранее (kommersant.ru)

А вот обеспеченность подрядчиков заказами постепенно растет: средняя обеспеченность строителей подрядными договорами достигла максимальных за последние полтора года значений. Отрасль оказалась загружена на 6,4 месяца вперед. Деловая активность в стройиндустрии сохраняется за счет завершения перенесенных ранее проектов. Однако запуск новых строек сдерживают высокая инфляция, дорогостоящее финансирование и дефицит кадров. Детали здесь: Средняя обеспеченность строителей подрядными договорами достигла максимума (kommersant.ru)

Госдума единогласно одобрила в первом чтении два законопроекта, направленные на борьбу с нелегальной миграцией. Первый из них вводит новый режим высылки для нелегалов, а второй наделяет полицию полномочиями выдворять из страны иностранцев за ряд правонарушений без решения суда. Причем парламентарии предложили возложить ответственность по выдворению нелегалов на работодателей и ввести геномную регистрацию иностранцев. Можно ожидать, что эти нововведения усилят дефицит кадров на отечественных стройках. Подробнее: Депутаты одобрили очередные ограничения для незаконных мигрантов (kommersant.ru)

Девелоперы: жилье вместо кинотеатров и цветов, Павел Тё ищет партнеров, а дольщики задержались в долгострое

Новости с девелоперских «полей» говорят о том, что застройщики – несмотря на все сложности – продолжают осваивать новые локации. Например, на месте закрытых кинотеатров в Москве может появиться жилье. ADG Group, выкупившая ранее у мэрии Москвы 39 старых советских кинотеатров под реконструкцию, может выйти в новый сегмент — строительство жилья. По информации “Ъ”, компания может задействовать под такие проекты в том числе часть участков под неработающими кинотеатрами, хотя ранее предполагалось отдать треть площадей в обновленных объектах под культурно-просветительские мероприятия. Детали здесь:  На месте закрытых кинотеатров в Москве могут построить жилье (kommersant.ru)

Отказавшись от создания единого консорциума для застройки более 63 га территории завода МиГ на Ленинградском проспекте, Capital Group Павла Тё ищет иные способы привлечь партнеров. После ГК ЛСР Андрея Молчанова в проект могут войти Asterus и «МР Орион 2», совместное предприятие MR Group Романа Тимохина и бывших топ-менеджеров «Интеко». Лоты между партнерами Capital Group могут распределить на этапе создания градостроительной концепции. Подробности: Capital Group и ЛСР привлекут партнеров к застройке территории завода МиГ в Москве (kommersant.ru)

Рассчитывая на высокий спрос и маржинальность, вслед за Москвой и Подмосковьем региональные застройщики активно осваивают Санкт-Петербург и Ленобласть. Краснодарская Dogma за 1 млрд руб. приобрела здесь около 260 га бывшего совхоза «Цветы», инвестиции в застройку которых могут превысить 70 млрд руб. Но спрос на жилье в локации сдержанный, а согласование может затянуться на срок до пяти лет, предупреждают аналитики. Подробнее об этом: Краснодарский застройщик Dogma купил 200 га бывшего совхоза в Петербурге и Ленобласти (kommersant.ru)

А вот ГК «Гранель» не удалось договориться со всеми дольщиками скандального ЖК «Опалиха парк» в Красногорске, завершением которого она занимается. Застройщик проекта через суд пытается расторгнуть договоры с 37 соинвесторами, не согласившимися на альтернативу. Их права требования могут стать проблемой для реализации на месте долгостроя нового проекта. Строительством 94 тыс. кв. м может заняться ГК «Садовое кольцо». Детали:  ГК «Гранель» пытается расторгнуть договоры с дольщиками в проекте «Опалиха парк» через суд (kommersant.ru)

Коммерческая: цены перегрелись, вне зоны доступа, стройка на облигации и устаревшие ТЦ

Себестоимость строительства коммерческой недвижимости значительно выросла. Затраты по итогам 2024 года могут увеличиться на 20%. Предполагаемый рост кратно превысит темпы ожидаемой инфляции. Динамика обусловлена продолжающимся увеличением стоимости стройматериалов, инженерного оборудования и нехваткой рабочей силы. Повышение расходов уже вынуждает застройщиков откладывать запуск новых проектов. Подробности тут:  Себестоимость коммерческой недвижимости значительно выросла (kommersant.ru)

Тем временем коммерческая недвижимость стала недоступной для большинства крупных компаний, пишет Forbes.ru здесь: Коммерческая недвижимость стала недоступной для большинства крупных компаний | Forbes.ru. Около 70% крупных компаний — пользователей коммерческой недвижимости испытывают трудности в поиске объектов из-за нехватки качественного предложения на рынке. В первую очередь речь идет о складах и офисах, в обоих этих сегментах сформировался дефицит на фоне высокого спроса. 

ФПК «Гарант-инвест» построит коммерческий объект на облигации впервые в России, пишет газета «Ведомости»: ФПК «Гарант-инвест» построит коммерческий объект на облигации впервые в России — Ведомости (vedomosti.ru). Речь идет о комьюнити-центре в Люберцах площадью 20 000 квадратных метров. В его строительство нужно инвестировать 3 млрд руб., которые компания разбила на три облигационных выпуска по 1 млрд руб. После это прецедента остальные девелоперы на фоне высоких ставок также будут переходить на новую схему фондирования, считают эксперты. 

Ну, и немного про торговую недвижимость. Больше половины (60%) торговых центров Москвы морально устарели, причем речь идет о ключевых торговых объектах, которые имеют возраст старше 10 лет и уже нуждаются в обновлении. Подробнее об этом на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/667440999a794709283d4feb?from=copy

На десерт: как не остаться без жилья и денег в России и почему стоит опасаться дешевой недвижимости в Японии 

И на десерт – немного криминала, точнее, о том, как не стать жертвой аферистов. О том, какие новые способы обмана владельцев, арендаторов и покупателей жилой недвижимости появились в Сети за последнее время, можно прочитать вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/6668589e9a794713fccaa22e?from=copy

Страшное там пишут! Например, плодятся опасные сайты-двойники, а фейковые агенты требуют внести предоплату на номер карты, берут деньги за просмотр квартиры и прикидываются иностранцами. Но самое опасное – электронная цифровая подпись (ЭЦП), т.к. аферисты могут нелегально ее выпустить или похитить, и распорядиться недвижимостью без ведома владельца. 

Вторую серию о том, как не остаться без денег или квартиры, или шесть признаков арендатора-мошенника, читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/666e1aeb9a7947eae0b86c4b?from=copy
Спойлер: среди распространенных признаков, которые указывают на недобросовестность арендатора, эксперты называют готовность заехать в квартиру без осмотра, нежелание заключать письменный договор и попытки дистанционной предоплаты. 

С новостями по релокации в июне как-то тоже не задалось, поэтому на десерт – о том, почему в Японии бесплатно раздают недвижимость и в чем подвох. Интересное! Оказывается, пустующие дома в Японии можно купить по смехотворно низкой цене или даже получить бесплатно. Настораживает, однако, то, что сами японцы не торопятся обзаводиться старинными домами за бесценок. Так что не так с японскими заброшками и кому из иностранцев они могут быть интересны? Детали тут: Призраки пустых домов: почему в Японии бесплатно раздают недвижимость и в чем подвох | Forbes.ru

А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.