Дайджест_800х400 (6)

Традиционно на время майских праздников деловая жизнь притормаживается, поэтому и новостная повестка первой половины месяца оказалась спокойной, во всяком случае, на рынке недвижимости. СМИ рассказывали о том, как мы будем жить без субсидированной ставки (нет, льготную ипотеку на вторичный рынок расширять не будут) и дешевеющем жилье.

Кризис – время «перетряхивать» девелоперские портфели, поэтому деловые издания сосредоточились на новостях в сфере M&A, а также альянсах между застройщиками. Кроме этого, коллеги писали о затоваривании загородного элитного рынка, пертурбациях в сегментах коммерческой недвижимости и разных «запасных аэродромах». Некоторые из которых, возможно, в ближайшем будущем перестанут интересовать отечественных чиновников.

 Ипотека: как жить без нулевой ипотеки, схемы покупки залоговой квартиры и без льгот на вторичке

Новостей и статей по ипотечной теме было немного. «РБК Недвижимость» рассказывали о том, к чему уже привел запрет на нулевую ипотеку. Из-за отказа от субсидированных застройщиками программ отпала необходимость «зашивать» доплату за низкую ставку в стоимость квартиры. И это в свою очередь привело к снижению цен на новостройки. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/6454d5fd9a794747d352f087

На фоне отсутствия новостей и праздников редакции делали полезные тексты. Например, о том, как не остаться без денег и жилья при покупке ипотечной квартиры, т.е. находящейся в залоге у банка. Какие риски имеются, какие схемы покупки существуют и с какими трудностями они могут быть сопряжены – прочитать можно вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/645e35079a794792cb8b3304

Ну, и плохие новости для тех, кто ждал льготную ипотеку на «вторичке». Если в конце апреля глава Банка России Эльвира Набиуллина дала рынку на это надежду, дескать, «ЦБ не будет возражать», то сразу после окончания праздников против расширения льготной ипотеки на вторичное жилье выступил Минфин. Хотя при этом министерство поддерживает идею введения рассрочки на покупку жилья и ссудных касс. Подробнее об этом тут: https://realty.rbc.ru/news/645e4d8b9a7947af925fdefc

Жилье: прирост на эскроу, дешевеющая «вторичка», и провинциалы, скупающие элитку в Москве 

Как выяснилось, в марте российские банки получили крупнейший прирост средств на счетах эскроу за последние 12 месяцев. При этом, по данным ЦБ, в конце прошлого и начале этого года впервые произошло снижение показателя на фоне ускоренного ввода жилья в эксплуатацию перед Новым годом и, как следствие, раскрытия счетов. Компенсировать фактор не смогли даже активные продажи, стимулируемые слухами об окончании госпрограммы льготной ипотеки. Подробнее об этом здесь: Дольщики отыграли падение – Коммерсантъ (kommersant.ru)

О том, чем жил рынок вторичного жилья Москвы, какие тенденции на нем наблюдались за последний год, можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/645ad3439a79474a91a74861. А о том, как дешевела «вторичка» в апреле, рассказала нейросеть. Оказалось, что цены снизились в 13 из 50 учтенных в исследовании городов России. Сильнее всего «квадрат» подешевел в Брянске, Твери, Казани и Хабаровске. Детали тут: https://realty.rbc.ru/news/6453c2349a7947be2c90d532. Если говорить о столице, то и здесь недвижимость продолжает падать в цене. Сильнее всего вторичные квартиры за год подешевели в центре и на западе столицы. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6454e8d69a7947f44e82be0d

На элитном рынке – свои истории, хотя рынок высокобюджетного жилья в I квартале 2023 года повторяет практически все основные тенденции, которые наметились в массовом сегменте: объем предложения растет, спрос перетекает на вторичный рынок, цены медленно снижаются. Подробнее об этом пишет Forbes: Понаехали: элитное жилье в Москве скупают провинциалы, но меньше его не становится | Forbes.ru Спойлер: существенную долю продаж обеспечили покупатели из регионов, региональные бизнесмены покупают дорогие квартиры для комфортного проживания детей, поступивших в московские вузы, либо для личного присутствия в столице.

Загород: аренда элитных домов подешевела на треть, экспозиция более 10 лет и мечты о загороде простых россиян

Ограниченный спрос на аренду высокобюджетных загородных домов в Подмосковье, вызванный отъездом за рубеж части потенциальных арендаторов, привел к росту предложения в этом сегменте на треть год к году. Найти жильцов собственникам сейчас проблематично. Активность на этом рынке сейчас остается невысокой, так как москвичи, перебравшиеся в пандемию за город, возвращаются к привычной жизни в мегаполисе.

Конъюнктура уже привела к снижению средней стоимости аренды на 25–30 %. Подробнее об этом здесь: Арендаторы закрывают дачный сезон – Коммерсантъ (kommersant.ru) и вот тут: https://realty.rbc.ru/news/64494cdc9a79479e8bf3ef83. Кстати, снижение рублевых ставок в столичном регионе эксперты объясняют в первую очередь колебаниями валютных курсов и только затем спадом спроса.

С продажами в элитном сегменте тоже не задалось. Во всяком случае, около 40 % высокобюджетных загородных домов, выставленных на продажу в московском регионе, экспонируются более пяти лет, а 14 % от общего числа не находят покупателей и дольше — более 10 лет. Подробнее об этом здесь: 40% дорогих загородных домов продаются пять и более лет | Forbes.ru

Более половины россиян заявило о желании навсегда переехать на дачу, пишет РБК. Любопытно, но самыми большими страхами собственников загородного жилья являются пожар и неадекватные соседи, поэтому треть граждан планируют защитить свое имущество высоким забором и решетками на окнах. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/645b7e669a79472f2c6436f4

Ну, и, наконец, названы самые популярные направления у покупателей дач в Подмосковье.
Лидерами покупательского спроса в Московской области оказались Истра, Рогачево и Ликино-Дулево. Детали можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/645d2cd39a794725ec2f0253

Девелоперы: пополнение портфелей, новые альянсы и первые цифровые финансовые активы

Кризис – время возможностей, поэтому девелоперы продолжают «перетряхивать» портфели:  избавляются от ненужного, докупают перспективное и вступают в альянсы. Например, проект у Кремля будут реализовывать две компании: V2 Group, выкупив в начале этого года проект создания элитного жилого комплекса на месте Кокоревского подворья через Москву-реку от Кремля, привлекла к нему в качестве fee-девелопера Hutton. Подробности: Приподворные девелоперы – Коммерсантъ (kommersant.ru)

А вот Wainbridge, основанный одним из бывших совладельцев ГК ПИК Кириллом Писаревым, вышел из проекта по строительству элитного жилья в Козихинском переулке у Патриарших прудов в центре Москвы. Вместе с партнерами — региональными застройщиками «Ареал-Девелопмент» и Acons Group — компания продала площадку Palladio Group. Детали здесь: Wainbridge съехал с Патриарших – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Как выяснил “Ъ”, китайская Vanke Group, получившая права на реставрацию Императорского воспитательного дома и комплекса бывших зданий Академии ракетных войск рядом с Кремлем, из-за увеличения сметы проекта начала искать соинвесторов. Среди претендентов — MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко. Подробности: Девелоперы потолкаются у Кремля – Коммерсантъ (kommersant.ru) Кстати, эксперты предупреждают, что обрушившийся в кризис спрос на дорогую недвижимость едва ли позволит девелоперам получить оптимальную доходность в элитном сегменте.

На фоне падения спроса на строящуюся недвижимость девелоперы для повышения рентабельности строительства стали объединяться в партнерства. Так, ГК ФСК и Gravion Group договорились о совместной реализации проектов в сегменте элитного жилья. Таким образом ГК ФСК сможет выйти в новый для себя сегмент, а Gravion Group получит доступ к ресурсам партнера. Эксперты ожидают, что кризис может привести к росту числа таких партнерств и укрупнению рынка девелопмента. Подробнее об этом здесь: В элитное жилье въезжают партнеры – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Но не элиткой единой. Например, производственные мощности, которые в свое время консолидировала группа СУ-155 Михаила Балакина, находящаяся сейчас в процессе банкротства, переходят другим застройщикам. Структура, связанная с Концерном «КРОСТ», выкупила в подмосковном Клину завод по выпуску железобетонных панелей, позволяющий строить 300 тыс. кв. м жилья в год. Подробности тут: «Крост» сложит панели в Подмосковье – Коммерсантъ (kommersant.ru)

А вот участки у нацпарка «Лосиный Остров» скупает бывший страховщик, в частности

экс-глава «Проминстраха» Сергей Гладкин, страховавший ответственность застройщика скандального жилого комплекса «Царицыно» в Москве, может выкупить более 8 га рядом с национальным парком «Лосиный Остров» со стороны Мытищ. Если сделка состоится, участок станет второй крупной площадкой, выкупленной предпринимателем в этом районе. Подробнее об этом здесь: Инвесторы пристраиваются к «Лосиному Острову» – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Потянулись в столицу и региональные девелоперы. Оживление на московском рынке способствовало притоку в город застройщиков из регионов, на долю которых приходится уже 10 % объема будущих проектов. Детали тут: Москву покрывают леса – Коммерсантъ (kommersant.ru)

А тем временем в России появились первые цифровые финансовые активы (ЦФА), обеспеченные жилой недвижимостью. Инструмент позволяет снизить порог входа для инвесторов. Однако диверсификация вложений ограничена, а разброс цен, наоборот, велик. Поэтому, говорят эксперты, потребуется проработать юридические механизмы защиты инвесторов. Детали тут: Цифровизация квадратного метра – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Коммерческая: Adidas уходит, ритейлеры идут в массы и перспективный light industrial

В коммерческой недвижимости – снова пертурбации. Один из крупнейших в мире производителей спортивной одежды Adidas, временно закрывший магазины в России весной 2022 года, по примеру Reebok может передать местное подразделение альтернативному иностранному инвестору. Это позволит перезапустить около 100 наиболее прибыльных магазинов в новом формате. Пока российский Adidas поддерживает деятельность, сдав часть офисных и складских помещений в субаренду. Подробнее об этом здесь: Adidas сходит с российской дорожки – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Тем временем зарубежные ритейлеры продолжают выходить в Россию. В первом квартале магазины в РФ открыли сразу восемь новых иностранных брендов одежды и товаров для дома: преимущественно из Турции, но есть и по одной сети из Франции и Польши, возобновившие работу после некоторого перерыва. В основном сейчас в Россию выходят ритейлеры, работающие в массовом сегменте — присутствие продавцов люкса осложняется прямыми санкциями ЕС и США. Поэтому, ожидают эксперты, в дальнейшем будут появляться в основном турецкие и китайские ритейлеры из массмаркета. Подробнее об этом тут: Полка пустой не бывает – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Сегмент производственно-складской недвижимости, известной как light industrial, в столичном регионе развивается быстрее, чем ожидали аналитики. Один из моторов этого развития — деятельность московских властей, которые сносят старые промзоны и заставляют девелоперов создавать рабочие места в жилых районах. Спрос на light industrial уже сейчас превосходит предложение. О том, сколько могут заработать инвесторы на вложениях в этот формат и откуда взялся такой объем спроса на него, пишет Forbes вот тут: «Склады — это новый черный»: инвесторы в недвижимость поверили в light industrial | Forbes.ru

На офисном рынке тоже новости. Владелец офисного комплекса на улице Знаменка рядом с Кремлем, где находилась штаб-квартира Nord Stream 2, намерен продать его на открытых торгах как минимум за 9 млрд руб. В свое время объект перешел ВЭБ.РФ за долги, но сейчас там утверждают, что не имеют к нему отношения. Участники рынка не исключают, что актив может выкупить одна из госкомпаний. В этом случае, по их прогнозам, сделка станет в кризис одной из крупных на рынке недвижимости. Подробности здесь: На Знаменку подъезжают покупатели – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Релокация: недружественная собственность, приветливая Белорусь и ТОП-10 стран для ВНЖ

В Думе снова предлагают запретить чиновникам и депутатам иметь недвижимость за рубежом

Члены фракции ЛДПР внесли в Госдуму законопроект, запрещающий чиновникам и депутатам владеть недвижимостью в недружественных государствах. В 2022 году похожие поправки разработали в КПРФ, но тогда предлагаемые ограничения касались собственности в странах—членах НАТО. Подробнее об этом вот тут: Недружественная собственность – Коммерсантъ (kommersant.ru) и здесь: https://realty.rbc.ru/news/64510db69a794717ba719211

Эксперты считают, что подобные инициативы вполне соответствуют духу времени и даже могут быть поддержаны думским большинством, но ощутимых электоральных дивидендов не принесут. Опять же, для российских чиновников продолжают оставаться вполне доступными отечественные курорты. Вот здесь https://realty.rbc.ru/news/645106b19a7947135eaefaf3 можно прочитать, как изменилось предложение загородной недвижимости для посуточной аренды на Черном море и во сколько обойдется такой отдых. Спойлер: аренда дома на курортах Краснодарского края этим летом в среднем будет стоить 5,8 тыс. руб. за сутки, на курортах Крыма — 4,3 тыс. руб. за сутки.

СМИ продолжают писать о том, какие страны выбирают релоканты. Например, вот здесь https://realty.rbc.ru/news/64525ceb9a7947a910f6fe4d названы топ-10, где россияне покупают жилье для ВНЖ в 2023 году. В тройку самых популярных, где россияне хотели бы купить недвижимость вошли Турция, Кипр и Испания. А о том, как приобрести жилье в Белоруссии, и сколько оно стоит, можно прочитать тут: https://realty.rbc.ru/news/644a6f9c9a79470fd34c8a52 Спойлер: жилье, к слову, доступное, от 650 до 1600 долларов за «квадрат», в зависимости от города. 

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.