Новости мая: главные события второй половины месяца на рынке недвижимости

Во второй половине мая рынок недвижимости очнулся от длинных выходных, так что читателям было чем насладиться. Коллеги из СМИ активно писали практически обо всех сегментах, однако новости больше пугали, чем радовали. Уже понятно, что власть взяла устойчивый тренд на завершение программы льготной ипотеки, и теперь всем участникам этого процесса нужно понять, как с этим жить дальше. 

Из ярких событий – запрет на микроквартиры, принятый в столице и Ленинградской области, разнонаправленные движения на рынке аренды жилья, тренды в сегментах коммерческой недвижимости (на сей раз порадовала возросшая популярность офисов), а также отраслевые новости и девелоперские страсти. И на десерт – ипотека по-китайски и мобильные убежища. О дивный новый мир… 

Ипотека: двери льготных программ закрываются, переплата удвоилась, а интерес к досрочному погашению потерян 

Российские власти твердо взяли курс на сокращение льготных ипотечных программ. В Госдуме заявили о закрытии «двери под названием «льготная ипотека», программы станут более жесткими и адресными (https://realty.rbc.ru/news/664f4d6d9a7947064f23fc60?from=copy), Минфин заявил об изменениях в льготных ипотечных программах (https://realty.rbc.ru/news/664b6c9b9a794744477ef14f?from=copy). А ставку по семейной ипотеке могут поднять в 2 раза с 1 июля, для семей с детьми старше 6 лет она составит 12% (Ставку по семейной ипотеке могут поднять в 2 раза с 1 июля — Ведомости (vedomosti.ru). 

Переплата по ипотеке на вторичное жилье в Москве за год почти удвоилась (https://realty.rbc.ru/news/6644eb769a79479ab199750a?from=copy), а на начальный взнос уже не копится, поэтому граждане продолжают занимать на кредиты (Анализ ипотечного рынка от ЦБ РФ (kommersant.ru). 

Более того, россияне потеряли интерес и к досрочному погашению ипотеки, предпочитая хранить свободные деньги на вкладах (https://realty.rbc.ru/news/664b4a1c9a794710b9ec74bd?from=copy). 

Жилье: что будет с ценами, скидок на новостройки стало меньше, микроквартиры запретят, а рынок перегрет 

В преддверии завершения программы наблюдается рост спроса на новостройки, который достигнет пика в июне. После наступит спад, который может продлиться полгода-год, а средние ставки вырастут до двузначных показателей, считают эксперты. Подробнее об этом:
https://realty.rbc.ru/news/6655b00e9a7947ddc1d5bcd0?from=copy. Кстати, на этом фоне застройщики стали реже давать скидки на жилье в Москве (https://realty.rbc.ru/news/665716cd9a79477a2574e06a?from=copy). 

Главная тема месяца – запрет на малогабаритные квартиры, который уже ввели власти Москвы и Ленинградской области. Решение о постепенном отказе от строительства малогабаритных квартир наделало много шума среди застройщиков, и, соответственно, вылилось на страницы СМИ. О том, как это повлияет на рынок, можно прочитать в «Коммерсанте» (Решение властей Москвы и Ленобласти постепенно отказаться от малогабаритных квартир взволновало застройщиков (kommersant.ru) и в Forbes.ru (Квартирный plus-size: к чему может привести отказ Москвы от микростудий | Forbes.ru).  А о том, в каких мегаполисах строят больше всего микроквартир – на РБК (https://realty.rbc.ru/news/665483799a7947820364fea0?from=copy).

В свою очередь, Центробанк оценил перегрев на рынке жилья в России. Разрыв стоимости между вторичными и первичными квартирами регулятор объяснил перекладыванием застройщиками комиссий банков в цены на строящееся жилье (подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/66508ca49a7947780e2b7688?from=copy). Признаки перегрева на рынке жилья выявлены в 13 регионах, на которые приходится примерно треть ввода новостроек в общем объеме страны и проживает четверть населения. Москвы, кстати, в списке не оказалось. Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/66584ac89a79471e8a1715cb?from=copy. 

Кроме того, эксперты заявили о сокращении числа сделок с жильем в России на треть. Падение спроса на вторичные квартиры объясняется эффектом низкой базы и заградительными ипотечными ставками. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/665866799a7947fe6de43f23?from=copy

Аренда: цены на жилье перестали расти, хотя продолжают превышать ожидания даже состоятельных арендаторов  

Аренда жилья в Москве перестала дорожать, что, по идее, должно было обрадовать арендаторов. В апреле-мае цены перестали расти, а в некоторых случаях даже снизились. О том, что будет дальше со спросом и ценами — читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/66476bf19a794750e37e9c00?from=copy. Спойлер: эксперты ждут сезонного затишья и расширения ассортимента предложения. 

Несмотря на эти новости, цены на аренду жилья в Москве на 20–40% превыcили ожидания арендаторов. Наибольшей популярностью у потенциальных нанимателей в столице пользуются однокомнатные квартиры с ежемесячной стоимостью аренды ₽40–50 тыс. и двухкомнатное жилье в диапазоне ₽50–60 тыс. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/66506d749a7947744c4009ed?from=copy

Причем денег на аренду не хватает не только простым россиянам, но и состоятельным арендаторам. Как пишет Forbes.ru, объем предложения элитных московских квартир в аренду впервые за год увеличился. Лоты выбывали с рынка менее активно из-за того, что ставки, запрашиваемые собственниками квартир, стали почти вдвое выше ожиданий арендаторов. Детали здесь: Состоятельным арендаторам стало не хватать денег на квартиры в Москве | Forbes.ru

Отрасль: девелоперы скупают землю под жилье, ипотечные облигации покрыли закладными, а отмена льготной ипотеки повлияет на акции девелоперов 

Вопреки негативным ожиданиям участников девелоперского рынка, в начале 2024 года объем сделок по покупке участков под строительство жилья вырос в 2,5 раза. Таким образом застройщики пытаются реинвестировать средства, полученные ими во время рекордных продаж квартир в предыдущие годы. Подробности тут: С начала года объем инвестиций в площадки под строительство жилья в РФ вырос в 2,5 раза (kommersant.ru)

О том, как отмена льготной ипотеки повлияет на акции и бизнес девелоперов, разбирается Forbes.ru вот здесь: Жилищный вопрос: как отмена льготной ипотеки повлияет на акции и бизнес девелоперов | Forbes.ru. Неоднократно продлевавшаяся программа льготной ипотеки разогрела российский рынок недвижимости и объемы продаж российских девелоперов, а вслед за этим и котировки их акций. В июле действие этой льготы закончится. Что будет с ценными бумагами и финансовым положением застройщиков, которые стали главными бенефициарами роста цен на жилье? 

Тем временем права по договорам долевого участия активно становятся ценными бумагами. Как пишет «КоммерсантЪ», на долговом рынке появились ипотечные облигации, в которых заметную долю покрытия составили закладные по кредитам на жилье по долевому строительству. Подробности тут:  Права по договорам долевого участия становятся ценными бумагами (kommersant.ru)

Девелоперы: мэрия против самостроя, санитарной зоны не будет, землю придется выкупить, а «Галс-Девелопмент» выходит в Крым 

Вторая половина мая оказалась щедра на разнообразные конфликты. В частности, продолжается война властей с апартаментами. Мэрия Москвы требует признать клубный дом Oro самовольной постройкой. На сей раз городские власти посчитали, что девелопер «Патек групп» под видом гостиницы возводит апарт-комплекс на продажу. Подробности тут:  Мэрия Москвы требует признать клубный дом Oro самовольной постройкой — Ведомости (vedomosti.ru)

Один из крупнейших в Москве девелоперов — «Главстрой», реализующий проект комплексного развития территории (КРТ) в Кунцево, оказался в центре конфликта с находящимся рядом ЗАО «Хлебозавод №22». Застройщик оспорил в суде в свою пользу ранее установленные Роспотребнадзором границы санитарно-защитной зоны, отделяющей производственную площадку от жилой застройки. Детали здесь: Один из крупнейших в Москве девелоперов «Главстрой» оказался в центре конфликта с ЗАО «Хлебозавод №22» (kommersant.ru)

В свою очередь, холдинг Павла Грудинина пытается обязать арендатора выкупить часть земель. 

«Совхоз имени Ленина» Павла Грудинина, который не раз был замечен в громких судебных разбирательствах, инициировал новый иск. Теперь холдинг через суд требует обязать девелоперскую компанию «Сити-XXI век», арендовавшую у него земли, выкупить 9 га в Ленинском районе Подмосковья. Подробнее об этом:  «Совхоз имени Ленина» подал иск к структуре застройщика «Сити-XXI век» (kommersant.ru)

На этом фоне новость о том, что «Галс Девелопмент» готовится начать работать в Крыму, выглядит даже позитивно. Это первый известный случай, когда в регион, вошедший в состав России десять лет назад, приходит системный игрок индустрии жилищного строительства. Ранее заметные на федеральном рынке застройщики не стремились осваивать площадки на полуострове, опасаясь западных санкций. Подробности читаем здесь:  «Галс Девелопмент» первым из крупных девелоперов готовится начать работать в Крыму (kommersant.ru)

Коммерческая: спрос на склады в Сибири растет, Технополис припаркуется в Сколково, а офисный рынок ставит новые рекорды 

Если до текущего геополитического кризиса основным хабом для импорта товаров в Россию был северо-запад страны, то сейчас таковым становится восточная часть, граничащая с рынками Китая и Казахстана. Это вынуждает девелоперов складской недвижимости искать объекты в этом направлении. Подробности тут:  Девелоперы складской недвижимости покупают объекты в Сибири из-за близости к Китаю и Казахстану (kommersant.ru)

Группе «Сафмар» Михаила Гуцериева удалось продать бизнес-центр «Стратос» без единого арендатора в инновационном центре «Сколково» технополису «Москва», контролируемому мэрией столицы. Федеральное правительство планирует передать московским властям часть функций по управлению инновационным центром. Детали здесь: Мэрия Москвы заполнит центр инноваций (kommersant.ru) и тут: Группа «Сафмар» Гуцериевых продала бизнес-центр в «Сколково» структуре мэрии Москвы | Forbes.ru. Кстати, эксперты считают, что покупка городскими структурами недвижимости в этом районе вызвана их желанием поддержать кластер с пока пустующими объектами. 

Спрос на офисы в Москве стал рекордным за 10 лет. Как пишет Forbes.ru, по итогам I квартала в Москве реализовано более 300 000 кв. м офисных площадей, это максимальный результат за последние 10 лет. Треть от этого объема пришлась на продажу, две трети — на аренду. Подробности тут: Спрос на офисы в Москве стал рекордным за 10 лет | Forbes.ru. 

Впрочем, напоминают «Ведомости», примерно треть сделок с офисами Москвы за последние четыре месяца закрыли госструктуры. Доля транзакций с их участием выросла более чем в 2,5 раза по сравнению с 2023 годом. После ухода из России крупных зарубежных инвестиционных фондов госструктуры стали ключевыми покупателями в сегменте офисов в Москве. Детали здесь: Примерно треть сделок с офисами Москвы за последние четыре месяца закрыли госструктуры — Ведомости (vedomosti.ru)

На десерт: великая китайская ипотека и мобильные убежища для россиян 

Как мы помним, рынок недвижимости в Китае давно стал проблемным, поэтому правительство и центробанк КНР объявили о крупнейшей программе его поддержки. Прямые и непрямые вливания в низколиквидную жилую недвижимость должны составить десятки миллиардов долларов, включая выкуп жилья под социальное жилье и снижение требований по ипотеке. Ожидаемый прямой результат — прекращение падения цен, косвенный — поддержка роста ВВП КНР. Подробности тут: Власти КНР объявили о крупнейшей программе поддержки рынка недвижимости (kommersant.ru). Хозяйке на заметку, как говорится… 

Ну, и снова к отечественным новостям. Правительство РФ разработало проект о создании в России мобильных убежищ. Конструкции должны обеспечить защиту от воздействия всех типов оружия, в том числе ядерного. Подробнее об этом можно прочитать на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6659b6b49a794780a5b05b70?from=copy. 

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.