Дайджест_800-400 (8)

Новостная повестка первой половины ноября оказалась печальной: СМИ писали о падающем спросе и ценах, измельчавшей – «до мышей» (с) – ипотеке и безвременно, на самом взлете, впавшем в спячку загородном рынке. В сегментах коммерческой недвижимости хорошие новости тоже практически закончились, и на его восстановление – по разным прогнозам – уйдут не месяцы, а годы. Немного разбавляли общий минорный тон тексты-инструкции об «их нравах», т.е. недвижимости в ближнем и дальнем зарубежье, да возросший спрос на бомбоубежища и бункеры. Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: льготы подходят к концу, выдача снижается, «вторичку» хотят поддержать, а промипотеку расширить

Как пишет газета «Коммерсантъ», средний размер кредита по льготной ипотеке снизился в октябре до минимума с мая — 4,8 млн руб. Падению способствовало закрытие субсидируемых программ в партнерстве с застройщиками после того, как ЦБ четко заявил о рисках для клиентов и планах зарегулировать сегмент. К слову, глава ЦБ назвала срок вступления в силу ограничений для ипотеки под 0,1%. (Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/63736f7c9a7947d9060e647b )

Что будет дальше? Спойлер: в отсутствие льготной ипотеки банки будут ориентироваться на семейную программу, где лимит израсходован менее чем наполовину, в отличие от льготной (70,5%). Однако клиентский спрос смещается на вторичный рынок, полагают эксперты. Подробнее об этом тут: Льготная ипотека измельчала – Газета Коммерсантъ № 205 (7406) от 03.11.2022 (kommersant.ru)

В свою очередь «РБК-Недвижимость» пишет про ипотеку для пенсионеров, несмотря на то, что  пожилые люди среди тех, кто берет ипотечные кредиты, составляют очень небольшой процент (1–3% выдач). О том, как это происходит, и на каких условиях пенсионер может взять ипотеку – читайте тут: https://realty.rbc.ru/news/5a2aad579a79473fd81de381

В прошлом месяце ЦБ действительно отметил 20%-ное снижение выдачи ипотеки. Впрочем, несмотря на малые объемы выдачи в марте-апреле и на октябрьское снижение, в целом ипотечный портфель в 2022 году продолжил рост, считают эксперты (Подробности: https://realty.rbc.ru/news/636a0b719a7947329244e42e). А вот Сбербанк спрогнозировал сокращение выдачи ипотеки на 14% в 2022 году (https://realty.rbc.ru/news/636baee19a794739f839297e). 

Но есть и хорошие новости, правда, пока это только в планах. Например, как заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, правительство рассмотрит возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке, так как «без этого невозможно развитие жилищного строительства» (подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/63622d759a7947ab314beb9f).

А программа кредитования на покупку производственных площадей может быть расширена.

Не дожидаясь фактического запуска промышленной ипотеки, Минпромторг уже прорабатывает возможность ее расширения. Подробности тут:  Промипотеку отправляют на стройку – Газета Коммерсантъ № 210 (7411) от 14.11.2022 (kommersant.ru). Впрочем, застройщиков жилья эта новость вряд ли поддержит…

Жилье: рынок затоварен, спрос и цены падают, а застройщики вкладывают в рекламу и вводят trade in

О том, как изменились спрос, предложение и цены на жилье от собственников в столице, а также что будет со стоимостью жилья к концу года, рассказывает «РБК-Недвижимость» вот тут: https://realty.rbc.ru/news/635fba7d9a79477858b09e7b. Спойлер: «в Багдаде все спокойно», т.к. динамика цен на жилье до Нового года будет зависеть от поведения покупателей. Одни участники рынка ожидают рост спроса в ближайшие пару месяцев, другие настроены cкептически. Однако в обоих случаях серьезных изменений не предвидится.

С новостройками все не очень хорошо. Например, ЦИАН сообщил о рекордном падении цен в этом сегменте в Москве. Средний бюджет предложения в октябре сократился и в столице, и в Московской области. В обоих регионах месячное снижение стало максимальным за всю историю, подробнее об этом можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/636a2e219a794741e7fec8af.

Риэлторы тоже оценили снижение стоимости квартир в новостройках Москвы. В прошлом месяце средняя цена «квадрата» потеряла 2% по сравнению с сентябрем, но при этом скидки в некоторых проектах могут доходить до 30% (детали тут: https://realty.rbc.ru/news/63739ee89a7947eeb2e5a5d3). Насколько еще могут подешеветь квартиры, и как это скажется на рынке в целом, разбирался Forbes вот здесь: «Снижение цен продолжится»: московские новостройки дешевеют из-за спада спроса | Forbes.ru

Резкое сокращение объема предложения московских новостроек, наблюдавшееся в разгар пандемии, сменилось затовариванием рынка, пишет «Коммерсантъ». За год объем предложения квартир и апартаментов вырос на 30–50%. Пока сложившаяся конъюнктура позволяет сдерживать цены для покупателей, но застройщики уже сталкиваются со снижением нормы прибыли, необходимостью скидок и изменения условий проектного финансирования. Подробнее от этом тут: Квартиры не находят покупателей – Газета Коммерсантъ № 206 (7407) от 08.11.2022 (kommersant.ru)

Что еще делают застройщики, чтобы заинтересовать покупателей? Например, активно используют схемы trade in. Этот инструмент позволяет привлечь менее платежеспособных клиентов, а используют его в основном застройщики массовых проектов. Кто из девелоперов используют trade in для повышения спроса — разбирался Forbes вот тут:  Примета кризиса: зачем застройщикам старые квартиры и машины | Forbes.ru. Ну, а кроме этого

застройщики оказались в числе немногих отраслей, которые в этом году увеличили расходы на рекламу (Подробности тут: Застройщики на щите – Газета Коммерсантъ № 210 (7411) от 14.11.2022 (kommersant.ru)

О том, что происходит на загородном рынке, СМИ писали мало, что, в общем, логично: этот сегмент, активизировавшийся в пандемию, вместо роста отправился в спячку. Опрошенные Forbes эксперты констатируют, что мобилизация и сезонность плохо на него повлияли, а спрос и продажи «загородки» падают по всех сегментах. Подробнее об этом тут: Прерванный полет: рынок загородной недвижимости вместо роста отправился в спячку | Forbes.ru

Коммерческая: на складах становится просторно, бизнес-центры пустеют, а посещаемость ТЦ падает

Уход иностранных компаний и изменение традиционных цепочек поставок вынудили логистические и транспортные компании сократить на треть объем аренды новых складских площадей и задуматься над оптимизацией существующих пространств. Как пишет «Коммерсантъ», сейчас пустующие склады компании сдают в субаренду зачастую по цене ниже той, за которую снимают сами. Так что девелоперам не стоит рассчитывать в ближайшее время на восстановление активности логистов, которые пока не готовы в условиях неопределенности думать о расширении своих складских терминалов. Подробности вот здесь: На складах становится просторно – Газета Коммерсантъ № 211 (7412) от 15.11.2022 (kommersant.ru)

Снижение спроса на офисы и стремление крупных компаний сократить занимаемые в бизнес-центрах площади вынуждают и девелоперов сворачивать реализацию своих проектов. По итогам 2022 года объем ввода в Москве новых объектов окажется в два-три раза ниже среднегодового показателя за все 20 лет столичного офисного рынка. Эксперты ожидают, что негативная для девелоперов конъюнктура вынудит их снижать арендные ставки на 20–30%. Они также предупреждают, что для восстановления рынка потребуется не один год. Подробнее об этом тут: Девелоперы покидают бизнес-центры – Газета Коммерсантъ № 210 (7411) от 14.11.2022 (kommersant.ru)

Традиционный период скидок в предновогодний период вряд ли принесет в этом году операторам торговой недвижимости привычные дивиденды. Трафик объектов в ноябре—декабре может оказаться на 8–14% ниже, чем год назад, прогнозируют участники рынка. Сезонные распродажи едва ли переломят ситуацию: дисконты, которые с весны предлагаются уходящими с российского рынка западными брендами, уже приелись покупателям. Подробнее об этом вот здесь: Покупатели пропускают праздники – Газета Коммерсантъ № 209 (7410) от 11.11.2022 (kommersant.ru)

Их нравы: как защитить свою недвижимость за границей и получить ВНЖ в ближнем и не очень зарубежье

О том, куда можно быстро «свалить», все уже написали за первые два осенних месяца. Теперь СМИ сосредоточились на том, что делать россиянам, которые владеют зарубежной недвижимостью. Как, например, защитить ее от ареста или конфискации, пишет «РБК-Недвижимость» вот тут https://realty.rbc.ru/news/63620f399a79479ebd859346. Спойлер: самый надежный способ избавить себя от неприятных инцидентов с зарубежной недвижимостью — это передать ее в управление, а в случае конфискации придется подавать иск в местный суд.

Существуют и другие варианты, которые позволяют на законных основаниях обойти европейские санкции на сделки с элитным жильем для россиян: https://realty.rbc.ru/news/6369f8239a79472a20e6d484. Спойлер: ее можно поменять на квартиру аналогичной стоимости на родине (такие сделки действительно проводятся еще с 2014 года).

Что делать тем, кто совсем недавно покинул Россию? Получение вида на жительство через покупку недвижимости в странах ближнего зарубежья стало актуально для граждан России после закрытия большинства таких программ в Европе. Сколько стоит ВНЖ в таких странах, как Грузия или Казахстан, и что можно приобрести, разбирался Forbes вот тут: Новый Кипр: какая недвижимость дает право на ВНЖ в странах ближнего зарубежья | Forbes.ru.

А тем, кому удалось уехать в Европу, хоть и Восточную, будет интересно прочитать про спрос на Сербию, о том, как купить жилье на Балканах и сколько это стоит: https://realty.rbc.ru/news/6372d9df9a7947a8139784ce. Хорошая инструкция, к слову.

На земле и под землей: о кладбищах сельхозназначения, бомбоубежищах и бункерах

О том, какие риски имеют землевладельцы, к участкам которых примыкает кладбище, пишет «Коммерсантъ». Кто несет ответственность, если часть купленной инвестором земли оказалось невозможно использовать — читайте тут: Кладбище сельхозназначения – Газета Коммерсантъ № 209 (7410) от 11.11.2022 (kommersant.ru) Между прочим, речь идет о Новой Москве.

Влияние кризиса – продавцы недвижимости, пытаясь найти дополнительные инструменты для продвижения своих объектов, стали обращать внимание покупателей на наличие в их домах бомбоубежищ. В базе ЦИАН сейчас четыре таких лота в Московской агломерации и три — в Санкт-Петербурге. Подобные варианты легко найти и в базе «Авито». Подробнее об этом вот тут: Недвижимость тревожного времени – Газета Коммерсантъ № 204 (7405) от 02.11.2022 (kommersant.ru)

Но одно дело – реклама, а другое – реальность. А в реальности в России действительно вырос спрос на бункеры, причем «в разы», об этом «РБК-Недвижимости» рассказали компании, которые занимаются строительством таких сооружений. Сколько они стоят подобные объекты подземной недвижимости и как они устроены — читайте вот тут:  https://realty.rbc.ru/news/636d08e49a7947a9efaa24a2

Ну, а журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.