Новости ноября: главные события второй половины месяца на рынке недвижимости
Вторая половина ноября оказалась менее богатой на новости, чем начало месяца. СМИ почти не писали об ипотеке (при средних ставках, приближающихся к 30% — «то, что мертво, умереть не может»(с)), зато вспоминали кризис 2008-2009 годов, серьезно изменивший состав девелоперского сообщества, и обсуждали новый сценарий спада для строительной отрасли.
Вместе с экспертами коллеги рассуждали о том, что будет дальше с ценами на жилье и с элитной недвижимостью, а также выясняли на личном опыте, как выжить в студии площадью до 20 кв. м. Не очень понятно, правда, зачем выяснять последнее, т.к. столичные власти недавно запретили девелоперам строить столь маленькие квартиры. Москвичи тем временем разочаровались в инвестициях в недвижимость и переориентировались на банковские вклады.
На рынке аренды – свои динамики, цена однушки в Москве достигла почти 75% от предлагаемых в столице зарплат, однако снять жилье по цене до 45 тыс. руб в месяц практически невозможно, лоты разлетаются за считанные часы. Кроме этого, в новостной подборке второй половины месяца – новые тренды в сегментах коммерческой недвижимости, а на десерт – личные проблемы вице-премьера Марата Хуснуллина. Но обо все по порядку.
Ипотека: Сбер и ВТБ сдались, а ставки по ипотеке готовы к новым рекордам
Средняя базовая ставка по рыночной ипотеке снова подскочила и превысила 28%. Всего лишь за
неделю ипотечная ставка, по которой можно взять кредит для покупки жилья по рыночным программам, увеличилась на 3 п.п. Резкий прирост произошел за счет существенного увеличения ставок Сбербанком и ВТБ. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/673afb339a794729012db563?from=copy
И эксперты предупреждают, что это не предел: ставки ипотеки будут бить рекорды, а к концу года могут превысить 30%. Возможное повышение Центробанком ключевой ставки в декабре приведет к тому, что средние ставки по рыночной ипотеке могут в конце года выйти на новый максимум и превысить 30%. Детали тут: https://realty.rbc.ru/news/673d3e9a9a79478fd8923357?from=copy
Жилье: элитки становится больше, как выжить в студии площадью до 20 м, что будет с ценами на жилье и почему москвичи разочаровались в недвижимости
Предложение элитной недвижимости в Москве продолжает расти. Общая площадь предлагаемых на рынке квартир в элитных новостройках по итогам 2024 года вырастет на треть год к году, до 390 тыс. кв. м. Этот сегмент по-прежнему остается привлекательным для инвесторов, так как в отличие от массового жилья слабо зависит от доступности ипотеки. Подробности здесь: Предложение элитной недвижимости в Москве только растет.
О том, как выжить в квартире мини-квартирах площадью до 20 кв. м. на примере реального опыта можно прочитать тут: https://realty.rbc.ru/news/673d8f139a79472352297c96?from=copy. Обольщаться их дешевизной, кстати, не стоит, т.к. обставить такую маленькую студию подходящей и комфортной мебелью – тот еще квест. Не всем это удается сделать с первого раза.
Ну, а о том, что будет дальше с ценами на жилье в Москве, читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/673f20dd9a79471eb3911d03?from=copy. Спойлер: эксперты утверждают, что цены на вторичном рынке недвижимости в столице продолжают стагнировать, но после Нового года стоимость квартир начнет снижаться, т.е. нас ожидает «медленная коррекция вниз».
ЦБ заявил о росте ценового разрыва между новостройками и вторичкой до 57%. Высокие ставки по рыночной ипотеке, снижающийся спрос на вторичное жилье и субсидированные программы от застройщиков и банков привели к сохранению большого разрыва цен между сегментами первичного и вторичного жилья. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/67487c119a7947ad74521386?from=copy
Тем временем москвичи разочаровались в недвижимости. За последнее время доля жителей Московского региона, считающих покупку квартиры наилучшим способом сохранения средств, сократилась до 36%. При этом 40% отдали предпочтение рублевым вкладам в банки. Детали тут: Доля москвичей, считающих недвижимость лучшим способом сохранения средств, снизилась | Forbes.ru
Аренда: дорожает в 1.5 раз быстрее, чем зарплаты, дешевые варианты разлетаются за часы, надо ли повышать плату и почем коттеджи на Новый год в Подмосковье
Долгосрочная аренда жилья в Москве дорожает в 1,5 раза быстрее, чем растут предлагаемые москвичам зарплаты. В частности, цена аренды однушки в Москве достигла почти 75% от предлагаемых зарплат. Это привело к тому, что съем даже однокомнатной квартиры в столице стал финансово затруднительным для многих. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/673b5a8e9a7947bfe916e708?from=copy
В Москве стало очень сложно снять квартиру до 45 тыс. рублей в месяц, хотя еще
два года назад эта сумма считалось средней стоимостью аренды московской однушки. Теперь 45 тыс. руб. превратились в минимально возможную ставку, а доля таких квартир уменьшилась в 7,5 раза. Эксперты отмечают, что теперь подобные лоты сдаются за считаные часы. Детали здесь:
https://realty.rbc.ru/news/673ae7299a7947bd3adf8912?from=copy. А о том, стоит ли сейчас поднимать квартирантам плату за аренду, можно прочитать вот тут: https://realty.rbc.ru/news/673e61959a7947bbdece9a98?from=copy
Кстати, ровно столько же, 45 тыс. руб, но только в день, стоит аренда приличного дома на Новый год. Стоимость аренды коттеджей в Подмосковье на праздники выросла за год на 17%. О том, какие дома в Московской области пользуются наибольшей популярностью и сколько за них придется заплатить, чтобы достойно встретить 2025 год, читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/673c83779a794727f834db90?from=copy
Девелоперы: рынок недостроенных долгов и новый сценарий спада для российских застройщиков
Треть российских девелоперов жилья могут стать убыточными в 2025 году – для индустрии расписали сценарии спада. Рост себестоимости строительства и низкий спрос на новостройки могут привести к тому, что в следующем году маржинальность проектов существенно снизится, а до 30% жилых девелоперов могут стать убыточными. Подробнее об этом читаем в «КоммерсантЪ» и Forbes.ru: Треть российских девелоперов жилья могут стать убыточными в 2025 году | Forbes.ru и Эксперты описали три сценария спада на рынке жилья без льготной ипотеки
Интересное интервью основателя группы МИАН Александра Сенаторова, о кризисе и девелоперах в турбулентные времена, с говорящим названием «Кто-то вылетел из трамвая, но кто-то удержался», можно прочитать вот тут: Основатель МИАН Александр Сенаторов об особенностях текущей ситуации в строительной отрасли
А мнение банкиров на эту же тему – здесь: Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг о проблемных заемщиках из числа компаний стройиндустрии Спикер рассказывает, почему банки до последнего пытаются избежать банкротства проблемных заемщиков из числа компаний стройиндустрии и какие меры господдержки застройщиков жилья в текущей экономической ситуации можно ожидать.
Любопытно, но в это же время созданная Сбербанком компания стала совладельцем трех жилых проектов в Москве, пишет газета «Ведомости». На фоне отмены льготной ипотеки и снижения продаж квартир банки становятся ключевыми игроками на рынке недвижимости Подробности тут: Созданная Сбербанком компания стала совладельцем трех жилых проектов в Москве — Ведомости
Массовый переход девелоперов на кредиты с плавающей ставкой создал реальные угрозы для отрасли, не знавшей таких проблем со времен финансового кризиса 2008 года, основательно изменившего ландшафт рынка недвижимости. Ааналитику о том, с чем девелоперы встречают возможную новую волну дефолтов – читаем здесь: Проблемы застройщиков на фоне повышающейся ключевой ставки. Аналитика.
Спойлер: ряд девелоперов как коммерческой недвижимости, так и жилой рискуют лишиться части своих проектов или вовсе уйти с рынка. В случае банкротства застройщиков жилья пострадать могут в том числе дольщики: возврат средств с эскроу-счетов компенсирует им номинальные потери, но не фактические издержки.
Торговая недвижимость: крупные ТЦ дождались ввода в строй, посетители нашли альтернативу торгцентрам, а «Черная пятница» разленилась
Средняя площадь новых торговых центров, которые появятся в Москве в будущем году, увеличится вдвое, а в регионах — в полтора раза, прогнозируют консультанты. Это могло бы означать разворот существующей тенденции по запуску в эксплуатацию девелоперами в основном небольших объектов районного формата. Однако причина ожидаемого роста средней площади — завершение в 2025 году строительства большей части крупных торгцентров, которое было приостановлено более двух лет назад. Подробности тут: Средняя площадь новых торговых центров в Москве увеличится вдвое в 2025 году
Посещаемость аутлетов в январе—ноябре оказалась даже выше, чем у классических торговых центров, демонстрирующих пусть и символический, но спад. Потребители стремятся сократить расходы, но заполнить аутлеты профильными арендаторами становится сложнее, что сдерживает интерес инвесторов к их открытию. Детали здесь: Посетители стали чаще ходить в аутлеты вместо торговых центров
Распродажи интересуют покупателей уже не так сильно. Импульсивных покупок в период распродаж становится меньше, потребители все чаще подходят к таким тратам осознанно и планируют их заранее. Так, число покупок в предстоящую «черную пятницу» может увеличиться лишь на 4%, хотя год назад этот показатель был в три раза больше. Это плохая новость для ритейлеров, рассматривающих «черную пятницу» не только как возможность увеличить выручку, но и разгрузить склады. Подробнее об этом: «Черная пятница» 2024: прогнозы продаж в России
Офисная недвижимость: в Сколково заглянули инвесторы, офис банка-банкрота продан втрое ниже рынка, а Raven Russia выпорхнула из офиса
Банку непрофильных активов «Траст» удалось продать права требования по кредитам, по которым были заложены активы экс-владельца Бинбанка Микаила Шишханова — бизнес-центр «Амальтея» в Сколково и торгцентр «Петровский» на севере Москвы. Активы достанутся малоизвестной на рынке недвижимости компании за 9,4 млрд руб. при начальной стоимости продажи в 12 млрд руб. Подробности тут: Бизнес-центр «Амальтея» в Сколково и торгцентр «Петровский» будут проданы за 9,4 млрд руб.
Более двух третьих площадей в бизнес-центре Baltis Plaza в Санкт-Петербурге, принадлежавшие обанкротившемуся банку «Советский», выкупила структура, чьи совладельцы учредили девелоперскую «Охта Групп». Сумма сделки составила 732 млн руб., что, по мнению консультантов, в три раза ниже рыночной стоимости объекта. Инвестиционная привлекательность местного офисного рынка также ниже, чем московского, указывают они. Детали здесь: Офис банка-банкрота «Советский» в Петербурге продан втрое ниже рынка
Основанный в Великобритании девелопер складов Raven Russia, на чьи активы по иску Генпрокуратуры РФ наложены обеспечительные меры, реализовал свой бизнес-центр «Константа» в Санкт-Петербурге. Покупателем выступила структура Елены Некрасовой, супруги члена Совета федерации Александра Некрасова. Продавец называет этот объект непрофильным. Юристы считают, что судебные разбирательства с прокуратурой не должны повлиять на сделку с офисным объектом, поскольку претензии ведомства касаются основного бизнеса компании — строительства и владения логистической недвижимостью. Подробнее об этом: Девелопер Raven Russia продал бизнес-центр в Санкт-Петербурге
Кстати, алкогольная компания Bacardi съезжает со склада Raven Russia. Судебные разбирательства с Генпрокуратурой создают сложности для некоторых арендаторов, поэтому «Бакарди рус» принял решение не продлевать договор аренды площадей в принадлежащем девелоперу Raven Russia логопарке «Истра» на Новорижском шоссе. Детали: Алкогольная компания Bacardi съезжает со склада Raven Russia — Ведомости
Дефицит офисов в аренду в Москве сохранится минимум до 2028 года. В текущей экономической ситуации девелоперам выгоднее продавать площади в бизнес-центрах конечным пользователям.
С учетом вторичного рынка, а также помещений, которые приобретали инвесторы специально под сдачу, в ближайшие три года (2025–2027 гг.) в Москве будет доступно в аренду лишь 1,4 млн кв. м офисных площадей. При этом дефицит помещений в столичных бизнес-центрах до этого времени сохранится на высоком уровне. Подробности: Дефицит офисов в аренду в Москве сохранится минимум до 2028 года — Ведомости
На десерт: Хуснуллин рассказал, как восемь лет не мог зарегистрировать свой дом
О неприятном личном опыте поведал вице-премьер России Марат Хуснуллин на правительственном часе в Совфеде, комментируя ввод индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в стране. Из-за того что электрическая подстанция по бумагам не имела мощностей, вице-премьер восемь лет не мог получить разрешение на подключение к электричеству и узаконить свой дом.
Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/673dc1ab9a7947efe36bdca6?from=copy
В этой новости прекрасно абсолютно все, не правда ли?
А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.
