Новости ноября: главные события второй половины месяца на рынке недвижимости
Вторая половина ноября 2025 года стала для российского рынка недвижимости временем суровых констатаций и обозначения новых тревожных тенденций. На фоне сохраняющейся высокой ключевой ставки основные сегменты демонстрируют разнонаправленную, но в целом сложную динамику, где признаки оживления соседствуют с фундаментальными ограничениями и рисками.
Краткосрочные признаки оживления на вторичном рынке и в продажах новостроек перекрываются системными проблемами: недоступной ипотекой, кризисом доверия из-за мошенничества, структурным удорожанием жилья и растущими финансовыми рисками девелоперов. Рынок входит в фазу, где точечные улучшения не способны переломить общий тренд без нормализации стоимости кредита и восстановления макроэкономической стабильности. Но обо всем по порядку.
Ипотека: стена недоверия и финансовых барьеров
Ситуация на ипотечном рынке продолжает оставаться главным сдерживающим фактором для всей отрасли. Потенциальные покупатели демонстрируют осторожность: для 59% россиян приемлемым уровнем ставки является лишь 12% годовых и ниже, в то время как текущие рыночные предложения остаются существенно выше этой психологической отметки. В результате лишь 2,3% респондентов готовы к оформлению кредита в существующих условиях.
Параллельно нарастает структурный кризис доступности: лишь 8% граждан способны накопить на стандартный первоначальный взнос за два года, что отрезает от рынка огромный пласт потенциального спроса. Особую тревогу вызывает сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС), где доля проблемных кредитов с просрочкой за два года выросла более чем в 20 раз, достигнув 5%, что регулятор характеризует как «очень агрессивную» динамику.
При этом эксперты предупреждают об эффекте бумеранга: если в 2027 году ставки всё же приблизятся к желанным 10%, это может спровоцировать взрывной рост цен на 10-15% из-за активизации спроса на фоне сохраняющегося дефицита предложения, создавая новый виток инфляции на рынке.
Подробности здесь:
https://realty.rbc.ru/news/691b0c419a7947935796ebe9?from=copy
https://realty.rbc.ru/news/6924117c9a7947c5746092b1?from=copy
https://realty.rbc.ru/news/69256be09a79472ef0c9ffbf?from=copy
https://realty.rbc.ru/news/6929af4a9a7947112eb48e3c?from=copy
https://realty.rbc.ru/news/6916f7149a7947a3d448286a?from=copy
Вторичный рынок: оживление, омраченное тенью мошенников
Рынок вторичного жилья в октябре показал признаки оттепели, продемонстрировав рост числа сделок на 31,6% в годовом выражении — лучший результат с лета 2024 года. Это оживление эксперты связывают с небольшим смягчением ипотечных условий и оттоком средств с депозитов.
Однако этот позитивный тренд омрачается двумя серьезными факторами.
Во-первых, рост спроса уже привел к снижению дисконтов и вымыванию наиболее привлекательных предложений, что в перспективе может подстегнуть цены. Во-вторых, и это главное, рынок накрыла волна изощренных мошеннических схем. Громкие истории, подобные делу о продаже квартиры певицы Ларисы Долиной, выявили многоступенчатые схемы обмана, где под ударом оказываются как добросовестные продавцы, так и покупатели, рискующее остаться и без денег, и без жилья.
Судебная практика, как показывает случай в Благовещенске, далеко не всегда гарантирует защиту потерпевшим, что резко повышает транзакционные риски и подрывает базовое доверие к сделкам.
Детали тут:
Спрос на вторичное жилье в России вырос на 31,6% в октябре 2025 года
Рост мошенничества на рынке недвижимости: покупатели теряют деньги и имущество
https://realty.rbc.ru/news/691aa64e9a7947247fb36ab2?from=copy
https://realty.rbc.ru/news/692565e99a794761a9f627af?from=copy
Новостройки: охлаждение цен на фоне структурного сдвига
Рынок первичной недвижимости демонстрирует противоречивую картину. С одной стороны, годовой рост цен в октябре замедлился до 5%, что стало следствием избытка предложения и активного использования застройщиками дисконтов для стимуляции спроса, который, впрочем, вырос на 33%.
С другой стороны, в Москве происходит глубокий структурный сдвиг: доля доступного комфорт-класса в старых границах города упала до рекордных 30%, а средняя стоимость квартиры в этом сегменте впервые превысила психологическую отметку в 20 млн рублей. Это свидетельствует о фундаментальном изменении структуры предложения в столице в сторону более дорогого жилья, что усугубляет проблему доступности.
Общее настроение покупателей остается скептическим: почти 90% россиян отложили планы покупки жилья более чем на два года, ссылаясь на высокие ставки по ипотеке и растущие цены.
Подробнее об этом:
Рост цен на новостройки замедлился в октябре 2025 года
https://realty.rbc.ru/news/691d773c9a79475cf2f25d90?from=copy
https://realty.rbc.ru/news/6929bd1e9a7947ee5d7a43bb?from=copy
https://realty.rbc.ru/news/691c43429a7947898c44c959?from=copy
Аренда: ужесточение условий и сезонное удешевление
Рынок долгосрочной аренды в крупных городах характеризуется ужесточением условий со стороны собственников. Практика требования депозита стала почти тотальной: его запрашивают 97% арендодателей против 68% три года назад. При этом средний размер залога вырос до 67% от месячной ставки, что эксперты связывают с ростом расходов на последующий ремонт.
В сегменте загородной аренды на Новый год наблюдается обратный тренд: спрос на дома в Подмосковье для празднования упал, что привело к снижению цен в среднем на 16% по сравнению с прошлогодним периодом, предлагая потенциальным отдыхающим более выгодные условия.
Детали здесь:
Депозит при аренде жилья: что изменилось в 2025 году
https://realty.rbc.ru/news/6914a4a99a7947a19f3b4c89?from=copy
Девелоперы и власть: кризис доверия и новые инструменты контроля
Финансовое состояние многих застройщиков становится все более шатким. Риски неисполнения кредитных обязательств выросли за год на 15 процентных пунктов, и каждый пятый девелопер находится на грани банкротства.
Государство, с одной стороны, продолжает масштабные программы развития территорий, о чем свидетельствуют многомиллиардные компенсации за изъятые в Москве земли под реновацию и КРТ. С другой — усиливает контроль: инициатива Росреестра позволит штрафовать владельцев участков на основании данных с дронов и космической съемки с резким увеличением размеров санкций.
На этом фоне появляются и новые нишевые проекты, такие как жилой комплекс с хоккейной тематикой при участии Романа Ротенберга в Подмосковье, что указывает на поиск девелоперами уникальных концепций для привлечения покупателей.
Подробности тут:
https://realty.rbc.ru/news/691dc56e9a7947297e96d969?from=copy
Недвижимость на тормозах: высокая ставка и низкий спрос загоняют рынок в кризис | Forbes.ru
В Москве выросли выплаты компенсаций владельцам изъятых земель под КРТ и реновацию
Росреестр получит право штрафовать владельцев участков по данным с дронов
Корпорация «Остров первый» и Роман Ротенберг построят жилой комплекс «Красная машина» в Подмосковье
Коммерческая недвижимость: глубокая перестройка под давлением кризиса
Кризисные явления наиболее ярко проявились в сегменте коммерческой недвижимости. Рынок торговых площадей переживает глубокую трансформацию: владельцы центров, столкнувшись с рекордной вакантностью, массово перепрофилируют площади под склады.
Однако эффективность этой стратегии ставится под сомнение из-за общего роста предложения и падения ставок в логистическом сегменте, где, в свою очередь, сократилась доля строительства под конкретного заказчика (built-to-suit).
Офисный рынок также испытывает серьезные трудности: спрос на коворкинги обвалился на 72% на фоне подорожания аренды рабочего места на 54%, а объем ввода новых бизнес-центров сокращается, что ведет к прогнозируемому снижению расходов на их отделку в 2026 году.
Детали здесь:
Торговые центры перепрофилируют в склады: причины и перспективы
Спрос на строительство складов под заказ снижается на фоне роста вакантности
Спрос на коворкинги в Москве резко упал из-за роста цен и высокой ключевой ставки
Расходы на отделку бизнес-центров в Москве снизятся в 2026 году
Глобальный контекст: ужесточение правил и поиск альтернатив
Международная повестка также вносит коррективы. Черногория, долгое время бывшая популярным направлением для россиян, официально объявила о введении визового режима с сентября 2026 года, что, судя по опыту с турецкими туристами, может привести к резкому сокращению потока.
Этот шаг стимулирует интерес к другим юрисдикциям, предлагающим специальные «визы цифровых кочевников», а также к альтернативным моделям инвестиций, таким как совместный девелопмент, где на примере Дубая заявляется о потенциальной доходности в 25-30% годовых.
Подробнее об этом:
В Черногории вводят визы для россиян в 2026 году
Цифровые кочевники 2025: визы и лучшие коворкинги для работы из любой точки мира | Forbes.ru
Совместный девелопмент: как в Дубае добиться доходности 25–30% в год | Forbes.ru
На десерт: тревожные итоги и экзистенциальный выбор
Финал ноябрьского дайджеста подводит черту под общим настроением кризиса и потери безопасности. Цифры, озвученные МВД, шокируют: только за 2025 год в Москве телефонные мошенники похитили 75 квартир, а за два последних года в Санкт-Петербурге — еще 70.
Эти данные обнажают уязвимость прав собственности в цифровую эпоху, превращая владение недвижимостью из символа стабильности в потенциальный объект риска. На фоне совет экспертов о том, когда стоит рассмотреть отказ от имущества в пользу государства, звучит не как абстрактная рекомендация, а как практическое руководство к действию в новой реальности.
Подробности здесь:
https://realty.rbc.ru/news/69254def9a794747abab35d1?from=copy
https://realty.rbc.ru/news/6920690f9a79470a0a50d8f1?from=copy
Ну, а журнал REPA продолжит наблюдать за развитием событий…
