Дайджест_1 пол октября_800х400_1

Начало октября принесло новые рекорды по средним ипотечным ставкам, а последние лимиты семейной ипотеки переделили между банками, однако закончатся они в течение месяца. Кроме этого, СМИ писали о том, зачем ЦБ отменил лимит на стоимость ипотеки и к чему это приведет, а также напоминали, что риск ипотечного пузыря в стране по-прежнему высок.

Кроме этого, коллеги рассказывали, какие сегменты новостроек подешевели и почему, отписывали отраслевые и девелоперские новости, а также отмечали различные тренды на рынке коммерческой недвижимости. На десерт – компенсации по фиктивным договорам аренды за разрушенное жилье и канализационные тайны небоскреба  Бурдж-Халифа. Впрочем, обо все по порядку.

Ипотека: новые рекорды, остатки жилой роскоши, комиссия для ипотеки, ипотечный пузырь и зачем ЦБ отменил лимит 

Средние ставки по ипотеке в России обновили рекорды. Как пишет «РБК-Недвижимость», средневзвешенная ставка на первичном рынке в начале октября средние ставки по ипотеке  достигла 22,33%, на вторичном рынке составила — 22,34%, а на строительство дома — 23,01% (подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/6702d3b39a79473e1a4a75c8?from=copy). Однако не прошло и недели, как средняя ставка по ипотеке на новостройки впервые превысила 23% (https://realty.rbc.ru/news/670cd0d99a7947a9c7cfcacc?from=copy). Таким образом, и на первичном, и на вторичном рынке средние ставки по ипотеке сейчас находятся на максимальных значениях

Последние лимиты семейной ипотеки переделили между банками. Как и предполагал “Ъ”, для продолжения забуксовавшей выдачи семейной ипотеки госкомпании «Дом.РФ» — оператору льготных программ кредитования на первичном рынке жилья — пришлось перераспределить остатки предусмотренных на 2024 года лимитов. Большую часть получил Сбербанк, на долю которого приходится более половины выдач кредитов семьям с детьми. Но к концу ноября и эти лимиты будут полностью исчерпаны, а до конца текущего года новых субсидий не предвидится. Подробности здесь: Последние лимиты семейной ипотеки переделили между банками (kommersant.ru)

Тем временем крупные банки ввели комиссию для ипотеки с рыночными ставками для покупки жилья на первичном и вторичном рынках. Средний размер дополнительных платежей для заемщиков и застройщиков составляет 6,5% от стоимости привлеченного финансирования. Финансовые организации объясняют шаг снижением со стороны ЦБ планки предельной полной стоимости кредита. Банки стараются сохранить свою прибыль, считают эксперты. Новые правила могут привести к удорожанию квартир для конечных покупателей примерно на 10%. Детали тут: Банки ввели новую комиссию для ипотеки (kommersant.ru)

В ЦБ раскритиковали льготную ипотеку словами о завещании ипотечных долгов (https://realty.rbc.ru/news/670920d19a79473d2dac210f?from=copy). Льготную ипотеку нужно было сворачивать раньше, а среди негативных последствий программы назвали рост цен на жилье, разрыв между стоимостью новостроек и готовых квартир. При этом в России сохраняются риски появления ипотечного пузыря (подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/670d38bc9a7947eefcc156b6?from=copy).

В том, зачем ЦБ отменил лимит на стоимость ипотеки и к чему это приведет, разбирается Forbes.ru. Теперь банки смогут повышать ставки по собственным ипотечным программам без ограничений. Это поможет им отражать в процентной политике динамику ключевой ставки без угрозы нарушения регуляторных требований, считает ЦБ. Кроме того, он надеется таким образом перебороть тренд на завышение стоимости приобретаемого жилья. Опрошенные Forbes банкиры и аналитики называют решение ЦБ ожидаемым. Подробнее об этом: Ставка без предела: зачем ЦБ отменил лимит на стоимость ипотеки и к чему это приведет | Forbes.ru

Жилье: кредит без денег, покупатели активизировались, а цены и спрос на новостроек упали

Можно ли сейчас оформить ипотеку без денег, а также в чем плюсы и минусы такой программы, пишет РБК. О том, как купить квартиру с нулевым взносом по ипотеке, читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/61a7d6209a7947177ca3765c?from=copy. 

Продажи новостроек Москвы в сентябре подскочили на фоне дорогой ипотеки. Активизацию сделок в новостройках Москвы аналитики связывают не столько с началом сезона деловой активности, который традиционно приходится на сентябрь. Причина — в изменении стратегии продаж, которая особенно заметна в новостройках бизнес-класса и дороже. Подробности здесь: https://realty.rbc.ru/news/6703ace79a7947ddaa3730f6?from=copy

При этом цены и спрос на массовые новостройки Москвы резко упали в III квартале.
 Спрос снизился до уровня второго квартала 2020 года, когда стартовала программа льготной ипотеки, а цены упали за третий квартал сразу на 4,2%. Последний раз заметное падение цен аналитики отмечали в конце 2022 года (детали тут: https://realty.rbc.ru/news/67068d7e9a7947b5578df4c2?from=copy).

А о том, как прошел 3-й квартал на рынке новостроек – читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/6708d09c9a7947b646ba7d0b?from=copy. К слову, спрос на новостройки Москвы за это время упал вдвое. Кстати, единственный тип новостроек, где при этом снизились цены – это комфорт-класс (7%). При этом бизнес-класс продолжает дорожать, а цены в элитных проектах приостановили рост. Детали тут: https://realty.rbc.ru/news/670949ac9a79473e3e723311?from=copy

Аналитики назвали минимальную сумму для покупки жилья в Москве. В структуре предложения все еще встречаются квартиры стоимостью от 2 млн до 5 млн руб. Правда, около 75% предложения в ценовом диапазоне до 5 млн руб.— апартаменты, площадь которых порой составляет 10-15 кв. м. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/67050ee09a794799e39781be?from=copy

Отрасль: дома и стены дорожают, девелоперам расчистят машино-место, а регионам доплатят за развитие

Товары для ремонта квартир растут в цене. Средний чек на товары для ремонта и строительных работ в сентябре 2024 года в России увеличился на 22,5% год к году. Поставщики такой продукции стали повышать цены, видя спрос на нее со стороны дольщиков, купивших квартиры в новостройках три-четыре года назад, в разгар выдачи льготной ипотеки. Сейчас на ремонт двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м потребуется минимум 2,2 млн руб., трехкомнатной размером 73 кв. м — почти 3 млн руб. Подробности тут: Средний чек на товары для ремонта и строительных работ в сентябре 2024 года в России увеличился на 22,5% год к году (kommersant.ru)

Тем временем мэрия Москвы планирует изменить расчет норматива необходимого количества машино-мест в новых жилых комплексах и объектах коммерческой недвижимости столицы. Это сыграет на руку застройщикам, так как новые правила позволят им строить на 20% меньше парковочных мест. В то же время для автовладельцев ожидаемо усилится дефицит такой инфраструктуры. Детали здесь: Из-за смены нормативов застройщик Москвы смогут строить на 20% меньше парковочных мест (kommersant.ru)

Регионы с низким уровнем социально-экономического развития и бюджетной обеспеченности могут получить субсидии из федерального бюджета на финансирование инфраструктуры в рамках комплексного развития территорий (КРТ), следует из подготовленного Минстроем документа. По оценкам экспертов, небогатым регионам поддержка по этой части действительно нужна — сейчас в условиях нехватки бюджетных средств они могут вовлекать в программы КРТ только земли, высокая цена которых обеспечит рентабельность для застройщиков, способных взять на себя обязательства по созданию инфраструктуры. Подробнее об этом: Минстрой предлагает субсидировать инфраструктурные обязательства регионов (kommersant.ru)

Девелоперы: новых проектов все меньше, Sezar Group купила землю в «Москва-сити», а партнер Абрамовича избавляется от МФК в Химках 

Ограниченный спрос, высокая стоимость финансирования и, как следствие, падение доходности девелоперского бизнеса вынудили застройщиков сократить темпы вывода новых проектов. В Москве в третьем квартале показатель снизился почти на 10% год к году. Динамика может скорректировать планы по приобретению новых площадок, формировавших более 40% инвестиций в недвижимость. Подробности тут: Строительство новых жилых объектов сократилось по итогам третьего квартала (kommersant.ru)

Тем временем Sezar Group купила проекты в «Москва-сити» у структур Усманова и Малиса.

Девелопер получил последние две свободные площадки в деловом центре столицы под строительство небоскребов. Речь идет, в частности, о строящейся башне «Империя II», которая должна появиться на участке № 4 делового центра. Детали здесь: Sezar Group купила проекты в «Москва-сити» у структур Усманова и Малиса — Ведомости (vedomosti.ru)

Бывший партнер Абрамовича продает проект крупного МФК рядом с «Шереметьево».

Он включает слишком много офисов, которые в этом месте востребованы не будут. Структура холдинга «Метрогипротранс» выставила на продажу 100% долей в компании «Либерти тауэр», которой принадлежат права на застройку участка в 1,93 га на ул. Панфилова в подмосковных Химках. Подробнее об этом: Бывший партнер Абрамовича продает проект крупного МФК рядом с «Шереметьево» — Ведомости (vedomosti.ru)

Коммерческая: склады дорожают и уходят за МКАД, частные инвесторы вошли в офисы, офисы сложились в кольцо, а объем ввода ТЦ вырос

Себестоимость строительства качественных складских комплексов в регионах Центральной России выросла на 14% год к году, в среднем до 63,4 тыс. руб. за 1 кв. м. По данным аналитиков, основная доля в стоимости — строительство логопарков — 65%, стоимость которых по итогам трех кварталов текущего года увеличилась на 9% год к году. Самыми быстрорастущими в цене материалами стали сэндвич-панели и арматура (16%), воздуховоды (15%) и строительный песок (14%), а затраты на инженерные сети выросли на 18%. Подробности тут:  Строительство складов растет в цене – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Строители складов потянулись за ритейлерами. По итогам трех кварталов 2024 года объем ввода логопарков в России увеличился на 29% год к году. Большая часть новых объектов — а именно 70% от общего объема — построены в регионах и в Санкт-Петербурге. В свою очередь, в Москве, где традиционно этот показатель рос, напротив, наблюдается снижение почти на треть. Причина — в нехватке свободных земель под застройку и миграция в регионы крупных арендаторов складских площадей из числа ритейлеров. Детали здесь: Большая часть новых складов в России построены в регионах (kommersant.ru)

К 2027 году в районе новой транспортной магистрали Москвы — Большой кольцевой линии (БКЛ) — появятся офисные центры общей площадью 3,6 млн кв. м, что в полтора раза больше, чем сейчас, прогнозируют в CMWP и Stone. Появление бизнес-центров стимулирует развитие в столице новых деловых районов. Однако объекты коммерческой недвижимости запланированы в местах с уже развитой инфраструктурой, а периферийные районы так и останутся незастроенными. Подробнее об этом: К 2027 году объем предложения новых офисов вдоль БКЛ может вырасти в полтора раза (kommersant.ru)

Частные инвесторы стали чаще покупать помещения в строящихся бизнес-центрах Москвы.

Объем сделок с офисными площадями до 1 тыс. кв. м вырос на 45%. Вложения в такие помещения составляют треть от общего объема инвестиций в бизнес-центры Москвы. Активы небольших размеров приобретают в основном частные лица, ищущие альтернативные инструменты инвестирования. Девелоперы, пытаясь быстрее реализовать такую недвижимость, обещают высокую доходность, но в реальности сдать ее в аренду непрофессиональным собственникам непросто. Подробности тут: Объем сделок с офисными площадями до 1тыс. кв.м по итогам января—сентября 2024 года вырос на 45% год к году (kommersant.ru)

Объем ввода торговых площадей в России за год вырос в полтора раза. Несмотря на активное развитие маркетплейсов, классические ритейлеры продолжают арендовать помещения в ТЦ В январе – сентябре этого года в России было введено в эксплуатацию 257 500 кв. м торговых площадей. Это примерно в 1,5 раза больше, чем было в первые девять месяцев 2022 и 2023 гг. Детали здесь: Объем ввода торговых площадей в России за год вырос в полтора раза — Ведомости (vedomosti.ru)

Релокация: спрос на зарубежную недвижимость упал, а Сочи стал столицей проблемных строек

Релоцироваться россиянам становится все сложнее, причем не только за границу, но даже в Сочи, традиционную черноморскую здравницу. Ограниченный платежеспособный спрос, сложности с переводами за границу и завершение периода эмоциональных сделок привели к сокращению спроса российских покупателей на зарубежную недвижимость в третьем квартале на 25–40% год к году. Оставшиеся покупатели фокусируются на инвестициях в небольшие объекты в Таиланде и Индонезии, в то время как Турция и ОАЭ теряют популярность. Подробности тут: У российских граждан упал спрос на зарубежную недвижимость (kommersant.ru)

Если еще в пандемию многие перебирались на море, то сегодня Сочи перестал быть столь привлекательным. Запрет на возведение апарт-отелей введение привел к тому, что гостиничные операторы не могут пополнить свои портфели новыми апарт-отелями в Сочи (детали здесь: Управляющий партнер Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич о строительстве отелей в Сочи (kommersant.ru).

Архитектурный облик городов на черноморском побережье страдает от хаотичной, зачастую незаконной застройки. О том, почему такая ситуация сложилась в Сочи, где покупка жилья стала недоступной для многих граждан, читаем тут: Интервью с вице-президентом фонда «Институт экономики город» Татьяной Полиди о незаконной застройке в Сочи (kommersant.ru). А о том, как

Сочи, где самая дорогая недвижимость в России, начал терять популярность в глазах потенциальных покупателей – здесь: Как Сочи стал столицей проблемных строек (kommersant.ru).

Спойлер: помимо недоступности жилья спрос ограничивает неоднозначный правовой статус заметной части строящихся и многих существующих в курортном городе объектов. Только в находящемся в прибрежной зоне «Сириусе», получившем статус федеральной территории, юристы обнаружили свыше 90 проблемных зданий, которым потенциально грозит снос.

На десерт: аренду сверят с обстоятельствами и канализационные тайны небоскреба Бурдж-Халифа

Власти Белгородской области усилят контроль за предоставлением пострадавшим от украинских обстрелов выплат на аренду жилья. Губернатор Вячеслав Гладков рассказал о случаях, когда люди пытаются получить ежемесячную компенсацию в 20 тыс. или 40 тыс. руб. по фиктивным договорам на непригодную для проживания недвижимость. При выявлении подозрительных сделок чиновники будут прерывать выплаты. К сегодняшнему дню власти компенсировали аренду жилья почти 4 тыс. жителей на сумму 129 млн руб. Подробности тут: Белгородские власти усилят контроль над помощью переселенцам из-за случаев мошенничества (kommersant.ru)

Сколько стоит строительство небоскребов, кому и для чего они нужны и с какими трудностями могут столкнуться их обитатели – читаем здесь: Равнение на верх: кому и для чего нужны небоскребы и сколько они зарабатывают | Forbes.ru. И небольшой спойлер: поднимаясь ночью в небо над Дубаем, авиапассажиры стараются еще раз увидеть невероятный силуэт башни Бурдж-Халифа, самого высокого здания Земли. Опустив взгляд вниз, они увидят километровые караваны из автоцистерн, озаряющих темноту своими оранжевыми проблесковыми маячками. Деликатно выражаясь, в цистернах везут продукты жизнедеятельности счастливых обитателей Бурдж-Халифа. Поразительным образом грандиозный венец архитектурной и инженерной мысли человека не подключен к системе общегородской канализации, отсюда и впечатляющие ночные рейды автопарка коммунальных служб.

А журнал REPА продолжит следить за новостной повесткой.