Новости сентября: главные события второй половины месяца на рынке недвижимости
Рынок недвижимости второй половины сентября демонстрирует парадоксальную картину: пока первичное жилье оживает благодаря рассрочкам и инвесторам, уставшим от низких депозитных ставок, вторичный рынок практически остановился в росте цен. Доступность ипотеки остается иллюзорной — на первоначальный взнос всё еще нужно копить 14 зарплат, а грядущее повышение НДС грозит подорожанием жилья. При этом рынок аренды наводнен предложениями, а коммерческие инвесторы неожиданно увлеклись термальными комплексами, где окупаемость в разы быстрее. Завершают картину новые страховые продукты от дронов и выставленный на торги грандиозный долгострой — наглядный символ общих проблем отрасли. Но обо все по порядку…
Ипотечный рынок: сохраняющиеся барьеры доступности
Анализ ипотечного рынка демонстрирует противоречивую динамику. С одной стороны, отмечается некоторое улучшение показателей доступности жилья для граждан — срок накопления на первоначальный взнос по ипотеке для покупки однокомнатной квартиры в крупнейших городах России сократился с 15 до 14 среднемесячных зарплат.
Однако эта положительная тенденция не отменяет фундаментальной проблемы: сохраняющегося высокого барьера входа на рынок для большинства потенциальных покупателей. Особенно «повезло» в этом марафоне жителям Сочи и Севастополя, где период накопления превышает среднероссийские показатели, что, впрочем, лишь добавляет местному рынку недвижимости особого, курортного фатализма.
Подробнее об этом:
На первоначальный взнос по ипотеке в России потребуется 14 зарплат
Жилье: дивергенция сегментов, апартаментов становится меньше, а россияне отказываются от ремонта
На рынке жилой недвижимости наблюдается разнонаправленная динамика сегментов. Первичный рынок демонстрирует признаки восстановления — в августе объем сделок в городах-миллионниках вырос на 34% год к году. Этот рост обеспечен комплексом факторов: предложением девелоперских рассрочек, активизацией программ семейной ипотеки, начавшимся снижением ключевой ставки ЦБ, а также перетоком инвестиционного спроса с депозитов на рынок недвижимости.
Вторичный рынок, напротив, показывает минимальный за пять лет прирост цен — всего 2,1% в годовом выражении, причем основное замедление ценовой динамики приходится на средние и малые города.
Значительным риском для ценовой доступности новостроек является планируемое повышение НДС до 22%, которое может привести к подорожанию объектов на 3-5%. Это создает дополнительное инфляционное давление на рынок первичного жилья в среднесрочной перспективе.
Тем временем рынок апартаментов Москвы претерпевает структурные изменения — объем предложения сократился на треть за последний год вследствие запрета на строительство новых апарт-комплексов. При сохранении стабильного спроса это приводит к постепенному вымыванию предложения, хотя полного исчерпания рыночного объема не ожидается ранее чем через десятилетие. Характерно, что апартаменты продолжают быть интересными для покупателей, ориентированных на наличные расчеты, в отличие от ипотечно-зависимого сегмента жилья.
Косвенным индикатором состояния рынка жилой недвижимости служит динамика посещаемости DIY-магазинов, которая снизилась на 18% в январе-августе 2025 года. Это свидетельствует о сокращении потребительской активности в сегменте ремонтов и обустройства жилья, что коррелирует с общим падением продаж недвижимости и отказом россиян от крупных покупок.
Детали тут:
Первичный рынок недвижимости начал восстанавливаться
Годовой прирост цен на вторичное жилье оказался минимальным за пять лет
НДС увеличат до 22%: как это отразится на стоимости жилья в России
В Москве сокращается предложение апартаментов в новостройках
Посещаемость DIY-магазинов снизилась на 18%
Рынок арендного жилья: рост предложения и ценовая поляризация
На рынке долгосрочной аренды жилья наблюдается удвоение предложения по сравнению с сентябрем прошлого года. Этот рост обусловлен вводом в эксплуатацию объектов, приобретенных инвесторами до сворачивания программ льготной ипотеки, а также переходом части собственников вторичного жилья от стратегии продажи к стратегии сдачи в аренду в условиях невысокого покупательского спроса.
Значительной характеристикой рынка остается экстремальная дифференциация арендных ставок — разрыв между стоимостью аренды самого дорогого и самого дешевого жилья в мегаполисах достигает 130 раз (в Москве), тогда как в регионах (например, в Омске) этот показатель не превышает 13 раз. Столь значительный разброс цен отражает глубокую социально-экономическую стратификацию арендного рынка.
Подробности здесь:
Рынок долгосрочной аренды жилья: предложение увеличилось вдвое
До 130 раз: названа разница в ценах аренды квартир в миллионниках
До ₽2,5 млн: как выглядят самые дорогие квартиры в аренду в мегаполисах
Коммерческая недвижимость: Москву заполонили штаб-квартиры, а инвесторы идут в баню
Офисный сегмент демонстрирует формальный рост ввода новых площадей (увеличение в 11 раз за три квартала), однако качественный анализ показывает, что 74% введенных объектов представляют собой корпоративные штаб-квартиры, построенные для собственных нужд крупных компаний. Эта тенденция свидетельствует о переходе от арендной к ownership-модели использования офисных пространств среди крупного бизнеса, что в перспективе может усугубить дефицит качественных арендных предложений на рынке.
Инвестиционные предпочтения смещаются в сторону нишевых сегментов — отмечается рост интереса к строительству термальных комплексов (увеличение запросов на 8,1%), характеризующихся более коротким сроком окупаемости (3 года против 7-9 лет в традиционной коммерческой недвижимости). Ожидается, что активная фаза развития этого сегмента продлится 3-5 лет до достижения рыночного насыщения.
Подробнее об этом:
В Москве выросла доля штаб-квартир в офисном строительстве
Количество запросов на строительство термальных комплексов выросло на 8,1%
На десерт: страховка от беспилотников, заброшенный военный микрорайон и Гарри Поттер
В качестве финального аккорда сентябрь предложил нам страхование от прилета БПЛА, которое выросло до 25-40 млрд рублей. Теперь, покупая квартиру, можно заодно застраховать ее от внезапного визита беспилотника — это новая реальность, в которой риелтор может предложить не только ипотеку, но и полис от воздушных атак. Впрочем, существенным ограничением является исключение из страхового покрытия террористических атак.
Одновременно с этим на торги выставили заброшенный микрорайон Кузнечики-2— монумент несбывшихся надежд и военной ипотеки, который ждет своего героя, готового оживить этот долгострой. И если реальность кажется слишком суровой, всегда можно отвлечься и почитать о десяти местах, где снимали «Гарри Поттера» — возможно, именно там и скрывается тот самый волшебный рецепт оживления рынка недвижимости.
Детали здесь:
В 2025 году вырос спрос на страхование от прилета БПЛА
В Подмосковье выставили на торги заброшенный жилой микрорайон
10 мест, где снимали «Гарри Поттера»
Ну, а журнал REPA продолжит наблюдать за развитием событий.
