Дайджест 2 пол сент-02

Если вам казалось, что вторая половина сентября на рынке недвижимости пройдет спокойно, то вы просто не следили за новостями. За эти две недели семейная ипотека успела расширить возможности для одних и ужесточить требования для других, Москва – растерять треть покупателей новостроек, а покупатели элитного жилья – обнаружить, что налоги на роскошь могут измеряться десятками миллионов рублей.

Пока одни застройщики просят сократить сроки оформления документов, другие продают площадки и договариваются с банками о реструктуризации. Аренда тем временем заманивает скидками, а склады light industrial переживают не лучшие времена. И даже экс-футболисты «Зенита» и «Краснодара» решили, что недвижимость – это интереснее, чем забитые голы. Но обо всем по порядку.

Ипотека: семейная программа меняет правила, а требования к доходам растут

Вторая половина сентября на ипотечном рынке прошла под знаком корректировки семейной программы. Изменения привели к тому, что у семей с детьми из столичных регионов стало больше возможностей выбрать подходящее жилье, однако максимальный размер ежемесячного платежа по ипотеке вырос.

Одновременно с этим ужесточение условий программы заметно повысило требования к доходам заемщиков: при сопоставимых сроках и суммах кредитования зарплаты, необходимые для одобрения, выросли в 1,3–1,4 раза для семей с одним-двумя детьми, а при максимально возможных сроках – вплоть до двух раз.

Если взять кредит на те же 12 млн рублей с учетом дифференциации ставок и нового максимального срока в 15 лет, то для семей с одним ребенком (ставка 12% в столичных регионах) ежемесячный доход должен составлять около 240 тыс. рублей, а для семей с двумя детьми (ставка 10%) – почти 215 тыс. рублей.

При этом расширение лимитов сделало свое дело: выбор жилья в новостройках без дополнительных доплат существенно расширился для большинства семей, хотя для семей с одним ребенком в одном из мегаполисов доступна лишь сотня квартир.
Подробности тут:

Жилье: Москва теряет покупателей, вторичка – в скидках, а Подмосковье – в фаворитах

Структура предложения на московском рынке заметно обновилась: почти треть выставленных на продажу квартир приходится на недавно сданные жилые комплексы, а еще 16% занимают лоты в домах, построенных с 2011 по 2020 год.

Однако общий спрос на новостройки в мегаполисах продемонстрировал снижение, и главной причиной стала Москва. Если в январе-августе продажи в новостройках выросли в 11 из 16 городов-миллионников, то по всем миллионникам в целом число сделок упало на 9,7%, а в Москве – сразу на треть.

На вторичном рынке усилилась тенденция к торгу: средние скидки при покупке готового жилья в мегаполисах достигли 5,4%, что стало вторым по величине показателем за последние 12 месяцев после январских дисконтов. При этом в Москве сохраняется выраженная ценовая дифференциация – самые низкие цены на вторичку зафиксированы в Капотне, где квадратный метр в среднем стоит 210,9 тыс. рублей.
Детали здесь:

Элитка: налоги бьют по кошельку, точечный рост цен продолжается, а фэншуй рулит

Элитный сегмент столицы столкнулся с ростом фискальной нагрузки: имущественные налоги на дорогую недвижимость в Москве достигли десятков миллионов рублей в год. Это связано как с кадастровой переоценкой, так и с введением повышенных ставок для дорогих объектов. Несмотря на это, в августе в четырех районах Москвы было зафиксировано подорожание элитных новостроек, и лидером стал район Хамовники, от которого менее чем на 1,5 п.п. отстал Арбат.

В элитном сегменте Москвы тем временем наблюдается рост интереса к фэншуй: покупатели дорогой недвижимости все чаще обращаются к древнему китайскому учению при выборе квартиры.

Подробнее об этом:

Аренда: спрос растет, но скидки становятся нормой

К началу делового сезона в Москве вырос спрос на аренду квартир, что традиционно связано с притоком студентов и иногородних специалистов. Однако параллельно с этим на рынке долгосрочной аренды в городах-миллионниках усилилась конкуренция за арендатора: средний дисконт вырос с 9% до 10,6%, а каждый четвертый собственник был вынужден снижать заявленную стоимость.

Причина – затянувшийся рост предложения: на рынок вышло на 27% больше инвестиционных квартир, чем годом ранее, при ограниченном спросе и платежеспособности арендаторов.

На этом фоне доходность от сдачи однокомнатной квартиры в аренду в российских мегаполисах оказалась более чем в два раза ниже средней доходности банковского вклада – 6% против 13%.

Подробнее об этом:

Отрасль: застройщики просят ускорить бюрократию, но долги давят на бизнес

В отрасли отчетливо проявились две встречные тенденции: стремление девелоперов к оптимизации издержек и нарастающее давление долговой нагрузки.

Клуб инвесторов Москвы обратился в Минстрой с инициативой сократить сроки оформления градостроительного плана земельного участка с 14 до 5 рабочих дней, что, по мнению застройщиков, должно снизить финансовые издержки и поддержать инвестиционную активность.

Одновременно жилые девелоперы продолжают экспансию в смежные сегменты: в 2026 году их доля в строительстве торговых центров Москвы может достигнуть 76%, что вдвое больше, чем годом ранее.

Однако общий фон остается сложным: предложение новостроек в крупных городах за год сократилось на 6,2% из-за падения девелоперской активности на 13,3–16,4% вслед за снижением спроса на 15%.

В этих условиях на рынке началась перегруппировка активов: петербургский застройщик Element выкупает у группы ПИК площадку в 3,2 га на Ленинградском шоссе в Москве за 4–6 млрд рублей, а Сбербанк, как крупнейший кредитор девелоперской группы «Самолет», может получить управление частью ее бизнеса из-за высокой долговой нагрузки.

Тревожным сигналом стало и резкое ухудшение ситуации с банкротствами застройщиков: в июне–сентябре число таких дел выросло почти на 30%, до 1,4 тыс.

Подробнее об этом:

Коммерческая недвижимость: офисы замедляют рост, ритейл сокращает открытия, а склады ищут новые форматы

В сегментах коммерческой недвижимости вторая половина сентября обозначила несколько тектонических сдвигов. Темпы роста цен на первичную офисную недвижимость в Москве замедлились: по итогам 2026 года ожидается прирост в 10% против 12% и 16% в предыдущие два года, что связано с увеличением предложения и охлажденным спросом.

В региональных бизнес-центрах городов-миллионников арендные ставки в первом полугодии снизились на 4% в годовом выражении после роста на 30% годом ранее, поскольку предложение стало превышать спрос.

В продуктовом ритейле чистый прирост торговых площадей основных сетей за январь–июнь 2026 года составил 430,09 тыс. кв. м, потеряв 46,2% за год и став минимальным с 2011 года. Причиной падения инвестиционной активности в FMCG-рознице стала высокая стоимость открытия магазинов, сокращение их средней площади и региональные ограничения на продажу алкоголя.

Подробнее об этом:

На десерт: из футболистов в девелоперы, и стоп-фразы, которые обязательно сорвут сделку

Ну, и на десерт. Экс-футболисты «Зенита» и «Краснодара» анонсировали строительство сити-центра в Душанбе общей площадью 1,7 млн кв. м с доминантой в виде башни Dushanbe Tower высотой 360 метров.

А для тех, кто планирует сделки на вторичном рынке, рассказываем, какие фразы потенциального покупателя могут испортить переговоры с продавцом и сорвать возможную сделку. Наши фавориты: «Скиньте миллион, и сразу договоримся», «Квартира старая, ей цена копейки» и «Ужасный ремонт, здесь все надо переделывать».

Детали тут:

 

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…

46