Дайджест 1 пол января-02

Рынок недвижимости в первой половине января находился в своём любимом состоянии –перманентном переходе. Определяется он двумя незыблемыми столпами: ужесточением льготной ипотеки, призванной охладить спрос, и хроническим дефицитом предложения, который этот самый спрос яростно разогревает. Это создает противоречивую картину, где активность покупателей подогревается ожиданием изменений, а девелоперы и банки вынуждены адаптироваться к новой, более жесткой реальности, ища опору в региональных проектах, специализированных форматах и альтернативных моделях инвестиций. Но обо все по порядку.

Ипотека: на пороге ужесточения и поиска новых опор

Ключевым фактором, определяющим настроения на рынке в начале года, стали предстоящие изменения в программах льготного кредитования. С этого года выдача семейной ипотеки будет существенно ограничена: получить кредит под 6% можно будет лишь один раз на семью, а «донорская» схема отменена. И действительно, зачем плодить формальных родственников, когда можно просто не покупать жильё?

Обсуждается и введение дифференцированных ставок в зависимости от числа детей, а также прочие законодательные инициативы из серии «ипотеки по прописке». Эти слухи спровоцировали в декабре такой ажиотаж, что ноябрьские показатели выдачи, против всех законов, стали лучшими за полтора года.

Однако в условиях, когда доля льготных программ в общем объеме кредитов достигает 80%, а рыночные ставки превышают 20%, банки смотрят на этот марафон с ледяным спокойствием и одобряют меньше 40% заявок. Их можно понять: зачем рисковать, когда можно просто не рисковать? Т.е. на лицо – высокие риски и жесткое регулирование.

Частичным ответом на дефицит нового жилья стало расширение географии программ льготной ипотеки на вторичку, которая теперь доступна в 891 городе. Однако вряд ли это улучшит ситуацию с жильем. 

Подробнее об этом: 

 

Жилье: цена стабильности – дефицит и удорожание

Начало года подтвердило устойчивый тренд роста цен на жилую недвижимость, который сформировался в предыдущем году. Исключением стал лишь Новокузнецк, где жилье на вторичном рынке подешевело, тогда как в остальных 49 крупных городах продолжился рост, достигший 25% в Махачкале и 24% в Курске.

Ценовой подъем на вторичке происходит на фоне сокращающегося предложения на первичном рынке. В Москве запуск новых жилых проектов упал до минимума за последнее десятилетие: в 2025 году в продажу вышло лишь 40 новостроек, что почти в 2.5 раза меньше пикового значения 2022 года.

В московском регионе особенно заметен дефицит в сегменте массового жилья и мини-квартир площадью до 28 кв. м, которые «запрещены, но строятся». Их стало втрое меньше, а цена на них выросла на 11%. Тенденция роста цен на фоне стагнации спроса характерна и для элитного сегмента, где стоимость продолжила увеличиваться, достигнув 16% за год. Действительно, статус тоже нужно регулярно индексировать.

На фоне общей стагнации девелоперы активно ищут альтернативу. Например, они вновь обратили внимания на сегмент доходных домов, которые, несмотря на периодические анонсы, в Москве не приживались. Но теперь в эту игру вступил такой гигант, как «Донстрой», представивший свой первый проект в квартале «Символ», и за ним могут последовать и другие анонсы.

Детали здесь: 

 

Коммерческая недвижимость: переформатирование и смена моделей

Рынок коммерческой недвижимости демонстрирует противоречивые, но структурные изменения. В офисном сегменте Москвы трендом 2026 года станет специализация пространств под конкретные типы бизнеса. Похоже, устав от однообразия, рынок решил, что каждому бизнесу нужна своя уникальная коробочка, а это значит, на рынке будет появляться все больше проектов в формате fee-development, когда заказчик приобретает земельный участок для строительства и привлекает девелопера.

Второй тренд года – смещение акцента с аренды на продажу активов. Новое строительство замедляется, но арендные ставки продолжают расти. Показательной стала сделка ГК «Эталон» по продаже бизнес-центра в Санкт-Петербурге с последующим переходом в статус арендатора, что отражает общую тенденцию девелоперов к оптимизации портфелей.

Рынок торговых площадей, вопреки всем прогнозам о смерти ритейла, планирует удивить всех ростом ввода на 21%. Правда, не в Москве, а там, «где предложение пока ограниченно». То есть там, где его, возможно, и не ждали. Но стратегия понятна: строить там, где спрос ещё не успел умереть. Однако в перспективе и эту сферу ожидает спад из-за отсутствия новых проектов.

Подробности тут: 

 

На десерт: не нужен нам берег турецкий, и футболист, который слишком много построил

Зарубежный рынок недвижимости теряет былую привлекательность для российского покупателя. Спрос упал на четверть, и Турция грустит, лишившись 29% наших соотечественников. Видимо, сложности с платежами и ужесточение законов – не та романтика, о которой мечталось. Теперь взоры обращены к Ближнему Востоку и Юго-Восточной Азии. Возможно, скоро мы будем читать аналитические отчёты о буме на рынке недвижимости в Лаосе, подогретом российским спросом.

И под занавес – интересный кейс о том, как бывший вратарь сборной Бразилии Алешандер Дони, пережив остановку сердца на поле, решил, что его призвание – девелопмент. Он уверял, что продал жилья на $1 млрд, а теперь отбивается в суде от обвинений в мошенничестве. Времена такие, что всё возможно.

Подробнее об этой одиссее можно прочесть по ссылке ниже, и это лишний раз доказывает: рынок недвижимости – это не про бетон и кредиты, это прежде про драму, надежду и невероятные сюжетные повороты. Прямо как наше родное ЖКХ.

Подробнее об этом: 

Спрос на зарубежную недвижимость в России снизился на 25% в 2025 году – прогнозы на 2026

Разбитое сердце: как экс-вратарь Бразилии стал девелопером и ответчиком в суде | Forbes.ru

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…