Редакторский_800-400

Число сделок по покупке площадок под жилье в стране во втором квартале 2022 года сократилось на 52% в денежном выражении, по данным CORE.XP. Эмпирически, и в рамках диалогов с застройщиками, и с частными покупателями, мы чаще всего слышим фразу «смотрим, но не покупаем – сами знаете, что на рынке». А что на рынке?

Для того, чтобы ответить на этот вопрос, надо начать с конца цепочки создания добавленной стоимости в девелоперском проекте, основой которого является земля: что с конечным потребителем и его аппетитом к покупкам жилья? Поведение покупателей новостроек таково, что продажи в московском регионе упали примерно на 40% к предыдущему году, рынок ипотечного кредитования – на 26,7% в денежном выражении – это в пять раз ниже, чем годом ранее, а площадь средней проданной квартиры в Москве за год уменьшилась на 10 кв.м. (с 57 до 47 кв.м.).

То есть, покупатели демонстрируют снижение активности. Отчасти – из-за общего ожидания ценовой коррекции сверхвысоких цен на жилье (кстати, думаю, ее не будет – будет коррекция объемов продаж), отчасти – по причине снижения реальных располагаемых доходов домохозяйств (их сильно уменьшила февральско-мартовская гиперинфляция и волна экономических последствий начала военной операции для генерирующих доходы членов семей). Свою лепту внесла и льготная ипотека предыдущей фазы цикла рынка жилья, которой был опережающим образом вычерпан платежеспособный спрос.

По совокупности – покупатели покупают меньше жилья. Рынок реальных платежеспособных покупателей сужается. То есть все застройщики видят сжатие своей целевой аудитории, во всех сегментах. Но они не готовы опускать цены продаж. За этим стоит не столько пресловутая капиталистическая жадность, сколько новая экономическая объективность: банковские обязательства, кросс-перетоки между новыми и старыми проектами, рост себестоимости строительства, увеличение удельных операционных расходов при снижении объемов строительства и проч. Тем более, несмотря на замедление инфляции, она, безусловно, продолжает быть высокой, просто по разным группам товаров она разная. И основное ее давление приходится как раз на условный «средний класс», то есть тех, кто мог бы потенциально улучшить свои жилищные условия.

Для застройщиков появились еще и новые регуляторные сложности: снова подняты коэффициенты для расчета стоимости изменения ВРИ, разрешения на строительство апартаментов больше не выдаются городом, а также Москва активно обременяет промышленные территории проектами КУРТ (комплексного и устойчивого развития территорий). Это дополнительно сужает возможности оборота земли в городе.

Поэтому, мы в моменте можем зафиксировать следующее:

— стабильно высокие цены на жилье без предпосылок к системному снижению (если оно и будет, то точечно в не самых удачных проектах);

— значительную коррекцию спроса, который не вернет к до-февральским уровням даже 6% ипотека (а пока нет оснований считать, что она будет ниже);

— снижение аппетита застройщиков к старту новых проектов (из-за непредсказуемости в части спроса, удорожания себестоимости из-за роста затрат как в части регуляторных обременений, так и в части материалов; а для застройщиков, работающих с уникальным продуктом —  и просто отсутствия материалов для фасадов, внутренней отделки, отсутствия инженерии, которые раньше использовались для проектов бизнес-класса и выше).

Поэтому рынок площадок под застройку не то чтобы встал, но существенно потерял обороты. Менеджеры по продажам говорят на совещаниях, оправдывая отсутствие интереса к продаваемым активам, что оценки застройщиков земельных участков упали в два раза. Если бы раньше земельный участок Х был бы куплен за 3 млрд., то сейчас – только 1,5 млрд., и еще после тщательных раздумий.

Но есть и хорошие новости. Например, все также активно, и в условиях высокой конкуренции, продаются локации в уникальных районах центра – Патриаршие пруды, Хамовники, Лубянка. Такие точечные проекты (правда, ЗУ все равно должен быть не меньше 0,5 Га) застройщики активно смотрят.

Еще, с учетом заградительных барьеров разного рода в Москве, а также снижения платежеспособного спроса при рекордно высоких ценах на жилье в городской черте, мы видим миграцию и покупателей, и застройщиков за город. Я довольно часто говорю, что средняя семья с двумя и более детьми практически не имеет шанса купить квартиру в Москве – цена квартиры будет требовать несоразмерной доходам домохозяйства инвестиции. И такие покупатели будут переезжать за город, не имея возможности аллокации в городе.

За городом окажутся и те, кто лишился работы, в перспективе они будут продавать или сдавать московскую квартиру. Там же окажутся и те, кто не смог выплатить московскую ипотеку, а также сотрудники, которые могут работать удаленно. За город потянутся все те, для кого жилье в Москве окажется по совокупности критериев слишком дорогим или не нужным активом. Но за городом они будут искать то качество продукта, к которому их уже приучили московские застройщики.

Застройщики также понимают этот тренд, но по-разному оценивают риски. Кто-то активно начал экспансию за город и приобретает там земельные наделы (кстати, на Рублевке, Калужском шоссе и Новой риге осталось свободными не так много интересных земельных массивов), кто-то по-прежнему считает риски строительства за городом слишком высокими. Но в целом, загородный сегмент будет развиваться, и без сомнения, мы увидим много сделок именно в Новой Москве и МО уже в этом году.