Правильная гидроизоляция: как девелоперу сберечь подземный паркинг и собственную репутацию

Локация – один из ключевых параметров удачного девелоперского проекта. Лакомые участки земли, если они расположены в черте плотной городской застройки, как правило, крайне небольшие. Это вынуждает застройщика устраивать подземные паркинги. Их наличие делает жилые комплексы значительно более привлекательными для покупателей, так как проблема парковок – боль практически любого современного мегаполиса.

Однако плюсом является именно качественный подземный паркинг. Одна из основных проблем, с которой к нам систематически обращаются и застройщики, и эксплуатационные организации – это, в буквальном смысле, плачевное состояние подвалов жилых комплексов или подземных паркингов. Сырость и грибок на стенах, ручьи воды, проникающие через деформационные швы и вводы коммуникаций, приводят к подтоплению паркинга и кладовых, порче автомобилей и личных вещей, выходу из строя электрооборудования и т.д. Ну, а недовольство собственников крайне негативно сказывается на репутации девелоперов.

Причина этих проблем, как правило, одна – выполненная на этапе строительства гидроизоляция не работает! Наплавляемая гидроизоляция или мембранная – частый выбор тех, кто считает, что другие способы гидроизоляции более дорогие, и пытается сэкономить еще на этапе проекта. Но в итоге получается дороже и проблематичнее.

Если проанализировать весь спектр проблем подземных паркингов, с которыми к нам обращаются застройщики, то причины их «плачевного» состояния в следующем.

1. Внешняя гидроизоляция не работает. Попросту сказать – гидроизоляцию смонтировали, грунт отсыпали, а по весне – вода в паркинге. Гидроизолировщики валят на монолитчиков. Монолитчики – на гидроизолировщиков, а в результате проблему гидроизоляции на этом этапе можно решить только с внутренней стороны паркинга. И даже при таком выборе следует правильно подобрать технологию восстановления гидроизоляции. Здесь важно не только осушить поверхность железобетона, но и гидроизолировать всю толщину несущей конструкции. То есть, чтобы избежать повторных протечек, ее следует сделать абсолютно водонепроницаемой. Решить такую непростую задачу поможет проникающая гидроизоляция бетона. 

Посмотреть, как выглядит гидроизоляция существующих конструкций.

2. Нарушение технологии бетонирования, непровибрированный бетон – именно такие участки бетона наиболее проницаемы для воды. Можно ли локально решить такую проблему? Можно! И опять только в случае правильно подобранных материалов, которые не только восстанавливают дефектный участок, но и делают его одновременно непроницаемым для грунтовых вод.

3. Нарушение технологии гидроизоляции вводов инженерных коммуникаций. Чем только не герметизируют этот узел: каболкой, цементными растворами, но результат одинаков – активные протечки внутрь конструкции. Но эта проблема решается достаточно просто. Давно разработанные типовые узлы герметизации применяются как при выполнении ремонтных работ, так и на этапе строительства.

Посмотреть, как выглядит герметизация вводов коммуникаций

4. Смещения или повреждения гидрошпонок в процессе бетонирования, в результате чего происходят протечки через рабочие и деформационные швы. В некоторых случаях, учитывая конструктивные особенности строений, выполнить гидроизоляцию  деформационных швов с помощью гидрошпонок просто невозможно. 

Посмотреть, как выглядит герметизация деформационных швов

5. Подмена понятий «пластификаторы» и «добавки, влияющие на марку бетона по водонепроницаемости». Стоит помнить, что это далеко не одно и то же, но при этом не исключающее друг друга понятия. Применение пластификатора в бетонной смеси не влечет абсолютную водонепроницаемость бетона после его отвердевания. А вот введение гидроизоляционной добавки в бетонную смесь (даже в которой есть пластификаторы, противоморозные и другие добавки) – гарантирует значительный рост марки бетона по водонепроницаемости и приобретение бетоном свойства «самозалечивания» трещин впоследствии

Посмотреть, как выглядит бетонирование с гидроизоляционной добавкой 

Описанные выше факторы, как правило, влекут за собой не просто технологические проблемы и дополнительные затраты на выполнение ремонтных работ, они грозят репутационными вызовами и потерями. Собственник квартиры и машиноместа, наблюдая протечки грунтовой воды в паркинге, повышенную влажность и плесень, делает неутешительные выводы о качестве строительства дома в целом. 

Поэтому девелоперу следует еще на этапе проектирования предусмотреть применение более эффективных и современных технологий. Нужно учесть, что включение гидроизоляционной добавки в бетон в качестве основной гидроизоляции в большинстве случаев получается на 30-40% экономичнее по сравнению с наплавляемой, мембранной гидроизоляцией. Такое решение вопроса является наиболее рациональным.

Резюмируя вышесказанное, ответственно заявляем, что использование гидроизоляционной добавки в бетон с эффектом «самозалечивания» трещин – технически верное, простое и одновременно эффективное решение:

• добавка может быть введена в бетонную смесь в автобетоносмеситель непосредственно на строительной площадке или на РБУ;
• это существенно сокращает срок производства гидроизоляционных работ;
• полностью исключаются до восьми операций, которые являются обязательными при использовании поверхностной гидроизоляции;
• бетонирование может вестись при любых погодных условиях – гидроизоляционная добавка с эффектом «самозалечивания» трещин совместима с абсолютно любыми противоморозными и пластифицирующими добавками. 

Никакая поверхностная защита бетона при этом уже не нужна, т.к. бетон с эффектом самозалечивания трещин может напрямую контактировать с водой, грунтом, щелочными и сульфатными средами – антикоррозионный и гидроизоляционный эффект сохраняется на протяжении всего срока эксплуатации такого бетона.

И, пожалуй, самый важный вывод. Использование гидроизоляционной добавки в бетон с эффектом «самозалечивания» трещин означает полное исключение последующих текущих и капитальных ремонтов, то есть снижаются общие издержки на этапе всего периода эксплуатации паркинга и подземных конструкций в целом. Следовательно, это – здоровый микроклимат в паркинге, исправные инженерные сети, т.к. коммуникации и авто в паркинге не будут подвергаться преждевременной коррозии.

И последнее. Исключение наплавляемой или мембранной гидроизоляции и переход на  использование добавки с эффектом «самозалечивания» при застройке снижают эмиссию СО2 на 65%! Это может быть дополнительным, но веским аргументом при позиционировании проекта на рынке.