Smart.jpg

Об этом и других трендах на рынке коммерческой недвижимости шла речь на практической конференции «SMART-управление коммерческой недвижимостью», которая состоялась 12 апреля в коворкинге GrowUp в Санкт-Петербурге. Организаторы мероприятия: Учебный центр Academy of Real Estate (ARE), PROESTATE Events при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов. Партнер — ОДИН, эксперт- Ингосстрах.

Модераторами конференции выступили Людмила Рева, директор отдела аренды SRV в России и Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE.

Рынок торговой недвижимости ждет новая волна реконцепции

Людмила Рева  рассказала, что сегодня на 1 тысячу жителей в Петербурге приходится  422 кв. м. торговых площадей, это даже больше чем в Москве. Однако новые ТРЦ сейчас практически не строятся. К сдаче в 2018 году заявлены только два небольших торговых центра.

Мария Косыгина, управляющая ТРК «ПИК» и ТРК «Адмирал» департамента управления недвижимостью Colliers International, поделилась с участниками опытом реконцепции торгового центра «ПИК». По ее мнению, ТЦ необходима реконцепция, если снижается посещаемость, объект морально и концептуально устарел, из проекта уходят трафикообразующие арендаторы, происходит снижение товарооборота, федеральные арендаторы отказываются заходить в проект в связи с конструктивными особенностями здания, собственник несет высокие эксплуатационные затраты на содержание здания, большое количество вакантных площадей заполнено no-name арендаторами. Неуспешный ТЦ можно полностью закрыть и перестроить или реконструировать без закрытия. В случае ТЦ «ПИК» было решено не закрывать ТЦ и реконструировать его постепенно в течении трех лет. На сегодняшний момент уже закончилась реконцепция первого и цокольного этажей и скоро планируется открытие обновленного третьего этажа.

О том, как переформатировать объекты торговой и  промышленной недвижимости под офисные функции рассказал Андрей Уманский, заместитель генерального директора по управлению недвижимостью «Русские самоцветы». Он привел пример здания бывшего завода «Русские самоцветы», где с 2003 года  находились офисы  и мебельный центр. После реконцепции первый этаж был реконструирован под ритейл, а второй и третий этажи стали офисным центром, который снял один арендатор. За счет этого денежный поток от данного здания был увеличен почти в два раза.

По мнению Валерия Трушина, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG Estate,  концепция любого ТЦ должна обновляться каждые семь лет. А в Петербурге 76% торговых центров построены до 2011 года, следовательно, в ближайшее время петербургские торговые центры ожидает волна реконцепций.

По словам Дарьи Сизых, заместителя коммерческого директора FORTGROUP, в 2018 году в петербургских ТЦ сокращается уровень вакансии. Ставки аренды в классических торговых центрах растут,  снижение наблюдается только в неформатных ТЦ, где  арендаторы закрывают свои магазины в связи с оптимизацией своего бизнеса. На рынке, конечно же, присутствует активность — в 2017 году в торговых центрах компании появились новые операторы, непрофильные арендаторы уходили, а также наметилась положительная тенденция — существующие операторы реновируют свои магазины, увеличивая при этом свои площади в несколько раз.

Екатерина Тимофеева, директор ТРЦ «Охта Молл», считает, что владельцам  торговых центров необходимо проводить реконцепцию, чтобы соответствовать возросшим требованиям покупателей и увеличивать свою прибыль. Поэтому  на рынке сейчас активно появляются новые форматы, развиваются развлекательные и образовательные проекты, расширяются детские зоны и фуд-корты. Ориентация покупателя постепенно меняется, и торговые центры конкурируют уже не только друг с другом, но и с музеями, выставками и концертными площадками.

Екатерина уверена, что дополнительные сервисы становятся обязательной составляющей для любого ТЦ. Для успешной работы любого  торгового центра необходимо  расширять возможности для досуга покупателей и постоянно повышать качество предоставляемых услуг.

В Петербурге не хватает офисов

Сегодня рынок офисной недвижимости находится в ожидании, когда все структуры Газпрома переедут в «Лахта-центр». Эксперты не могли оставить этот вопрос без внимания.

Никита Вохмин, управляющий бизнес-центрами Арена-холл, Эриксон, К.Заслонова, Mezon Plaza, считает, что, скорее всего, рынок не изменится, так как большинство компаний, работающих под брендом «Газпром», еще находятся в Москве. Поэтому освобождение вакантных офисных площадей будет минимальным.

По мнению Валерия Трушина, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG Estate, в Петербурге наблюдается дефицит офисных помещений. Спрос на офисы растет, а новых проектов не появляется. Поэтому девелоперы переделывают гостиницы и апартаменты в офисные центры. Примером таких преобразований можно назвать новый офис JetBrains на Приморском проспекте и БЦ «Петровский форт» на Финляндском проспекте.

Никита Вохмин, управляющий бизнес-центрами Арена-холл, Эриксон, К.Заслонова, Mezon Plaza, рассказал о том, как работают их бизнес-центры. «Мы пытаемся создавать инфраструктурные объекты, чтобы арендаторам бизнес-центров было удобно, чтоб у них все было под рукой. Например, в БЦ «Эриксон» есть спортивный и оздоровительный клуб, а также большая парковка с мойкой»,  — пояснил он.

Константин Королев, руководитель сети коворкингов GrowUp, в своем выступлении описал тенденции развития офисных пространств. «Мы меняемся, и рабочее место должно соответствовать этим переменам»,  — сообщил эксперт. Константин считает, что в ближайшее время рынок офисов ждут большие перемены. Одной из актуальных тенденций в Петербурге является рост числа коворкингов.  Все больше и больше крупных компаний организуют свои офисы в подобных офисных пространствах.

Роман Красильников, креативный директор «Бертгольд центр», рассказал о своем проекте, где размещается событийная площадка на 160 кв.метров для проведения выставок и  лекций, локальные торговые бренды и операторы услуг, а также офисная часть.  Эта система успешно работает в Европе и сейчас все больше таких креативных центров появляется и в Петербурге. Это связано с тем, что торговые центры устаревают, а такие новые форматы позволяют посетителю получить что-то большее: не только покупки, но и альтернативный досуг.

По словам Дениса Иванова, управляющего партнера «ОДИН», сегодня в бизнесе необходимо как можно быстрее реагировать на изменения рынка и успевать вовремя адаптироваться. «По сути, сейчас зародился новый вид игроков рынка, в ДНК которых заложен фокус на человека как резидента объекта и эффективность услуг через цифровую прозрачность и большие данные. Те компании, которые не смогут быстро изменится (а времени уже нет) вымрут как динозавры» — добавил эксперт.

Павел Кравченко, заведующий сектором региональных продаж отдела страхования гражданской ответственности Ингосстрах, в своем выступлении подробно описал возможные риски и их последствия при управлении коммерческой недвижимостью. Он рассказал об оптимальных схемах страховой защиты офисных и торговых комплексов.

Во второй части мероприятия участников ждали два мастер-класса. Первый мастер-класс по брокериджу БЦ «Как привлечь IT арендатора?» провела Вероника Чаканова, руководитель департамента офисной недвижимости компании IPG.Estate. Она рассказала о том, чем отличается подход IT-арендаторов к поиску и подбору офисной недвижимости от компаний других сегментов и какие объекты обычно выбирают представители IT-сферы.

Второй мастер-класс был просвещен управлению коворкингами: «Слагаемые успешного коворкинга». Ведущими выступили Константин Королёв, руководитель по развитию коворкингов GrowUp NAI Becar и Мария Казина, руководитель коворкинга GrowUp Spb. Слушатели узнали об основных моделях создания коворкингов, о подходах к выбору площадки, о ключевых аспектах планирования проекта, организации продаж и каналах продвижения площадки.