Рынок недвижимости – тщетные поиски дна
Денис Соколов — партнер, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield
Я всегда утверждал, что лишь пережив кризис на своем рынке, аналитик обретает настоящий опыт. В кризис происходит калибровка аналитического инструментария. Как с термометром, который может мерять температуру только после того, как будет зафиксировано где ноль, а где сто градусов.
Сегодня все аналитики, и не только, заняты поиском дна рынка. Занятие это неблагодарное, так как приходится бежать наперегонки с правительством, а это всегда утомляет. Только-только бизнес нащупает почву под ногами, как очередная геополитическая инициатива властей выбивает табуретку из-под ног и откладывает «дно» еще на полгода. Пока что мало предпосылок к тому, что правительству надоест эта игра в кошки-мышки. Поэтому нам стоит поговорить не о том, когда будет дно, а где оно будет. Какие ценовые уровни для недвижимости минимальны. Где оно, то самое «нижнее днище нижнего ада», воспетое Гребенщиковым?
Этот вопрос не только сложен, но и неприятен, так как для ответа на него надо сначала принять, в какой системе координат мы считаем. В последние годы, даже записные космополиты на рынке недвижимости стали рублевыми патриотами. Конечно, гораздо приятнее рассказывать, что в рублях твоя выручка выросла на 5%, чем смириться с мыслью, что в долларах твой бизнес потерял 50%. Но в недвижимости, где инвестиционный цикл измеряется годами, считать в рублях сегодня бессмысленно. Ведь даже если мы захотим сравнить сегодняшние рублевые цены с ценами 1998 года, это было бы крайне сложно. Представить себе сейчас покупательскую способность рубля в 1997 уже невозможно.
В течение недели я спрашивал всех знакомых, переживших девяностые в сознательном возрасте, какая была инфляция в 1992 г. Разброс ответов был от 20 до 400%, но ни один респондент даже близко не назвал реальный уровень в 2450%. Человеческая память коротка. Поэтому, даже внутри страны строить сравнения можно только в эквивалентных ценах. К примеру, Уральская Палата Недвижимости сообщает о том, что за прошедший год номинальные цены в рублях на жилье в Екатеринбурге упали на 8%. Т.е. с учетом официальной инфляции падение составило 23%. А ведь это в промышленной столице России, на родине Уралвагонзаваода и в месте проведения ЧМ 2018. Если где-то в России и живут бенефициары смены экономического курса, то на Урале. Тем не менее, цены на жилье там падают опережающими темпами. А ведь цены на недвижимость – это показатель привлекательности города для жизни, и для работы.
Итак, давайте попробуем порассуждать. В 1998 цена жилья в Москве составляла около 500 долларов за квадратный метр. Фактически с этих позиций начался нефтяной рост экономики России. Но есть и такой момент: за прошедшие 15 лет в российских городах построены десятки миллионов квадратных метров жилья. Квартир стало больше, а население уменьшилось. Поэтому фундаментальный спрос сегодня гораздо ниже. К тому же, в тот период рынок жилья был ограничен — МКАД плюс новые районы Москвы типа Бутово, Митино и т.д. То есть в качестве альтернативы Подмосковье с минимальной транспортной доступностью даже не рассматривалось. Сегодня на средние цены влияют, в том числе, и дешевые подмосковные новостройки, а рынок «Москвы» это теперь не только МКАД, но и Новая Москва, и вся область в пределах 10 км от МКАД. Благодаря инфляции психологически принять потери будет легче. Например, купив в 2016 году квартиру за 150 тысяч рублей инвестор через 5 лет, может быть, сможет продать ее за 200 тысяч. Налоговые органы, попросят его заплатить налог с разницы, таким образом, укрепив в мысли, что он неплохо заработал. Да вот, беда, за эти 5 лет рубль может подешеветь вдвое, а может и в 10 раз. Но тут мы снова сталкиваемся со средней температурой по больнице. Дешеветь недвижимость будет разными темпами. И, наверное, главный признак ценового дна будет переход на долларовые цены. Это будет означать перезапуск рынка, фиксацию убытков и начало роста.
