0268 (1)

26 марта 2026 года в Москве состоялся Саммит лидеров рынка недвижимости «Продуктовые решения в жилом и коммерческом сегменте». Мероприятие объединило ведущих девелоперов, архитекторов, инвесторов и управляющие компании для открытого диалога о трансформации отрасли.

Участники Саммита обсудили три ключевые темы: эволюцию коммерческой недвижимости, выстраивание эффективного взаимодействия между застройщиками и проектировщиками, а также формирование жилого продукта в условиях “сжатого” рынка. Программа включила эксклюзивные исследования, анализ успешных кейсов и живые дискуссии с участием топ-менеджеров крупнейших компаний.

Сессия 1: «Формула востребованности или чего ждет клиент от современных метров в коммерции»

Открыла деловую программу дискуссия, посвященная кардинальным изменениям на рынке коммерческой недвижимости. Модератором выступила Анастасия Архипова, директор по маркетингу и коммуникациям O1 Properties, президент АРКН.

Людмила Ефремова, руководитель центра коммерческой недвижимости GMK, представила эволюцию роли коммерции в жилых проектах. Если в 2020–2021 годах доля коммерческих площадей составляла в среднем 1–3% от жилья и проектировалась по остаточному принципу, то к 2024–2025 годам этот показатель вырос до 3–5% в комфорт-классе и более 10% в премиум-сегменте. Девелоперы пришли к пониманию, что коммерческая инфраструктура становится драйвером маркетинга и цены, а покупатель выбирает не просто квартиру, а среду с местами приложения труда и образования в районе проживания.

Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR, сосредоточился на продуктовых решениях в офисных комплексах. Он подчеркнул, что успех проекта закладывается на этапе ППТ и масс-моделирования, когда определяются размер офисных блоков, количество лифтов, глубина этажа, расположение паркинга и логистика. Особое внимание спикер уделил инженерным решениям, влияющим на класс здания, и вопросам инфраструктуры — от фитнеса до сервисных офисов.

Евгения Борзова, директор по коммерческой недвижимости FORMA, член правления АРКН, привела аналитику рынка: в 2025 году стартовало 37 офисных проектов общей площадью 1,3 млн м². При этом доля перспективных локаций в общем объеме предложения выросла с 20% в 2024 году до 37% в 2025 году. Спрос смещается в сторону купли-продажи: доля сделок в общем объеме спроса достигла 52%, из них вырос объем продажи блоками, что на 27% выше показателя 2024 года. Евгения также представила продуктовые стандарты линейки деловых пространств FORMA workplace: многофункциональные двусветные лобби, которые включают комфортные лаунж-зоны и эспрессо-бары, выполненные в едином стиле, сервисные зоны (для встречи курьеров, установки постаматов и банкоматов) дизайнерские лифты, душевые, гибкие планировки офисов, мокрые точки и створки проветривания.

Дмитрий Покровский, руководитель по развитию продукта коммерческой недвижимости Upside Development, перечислил мотивы девелоперов для строительства бизнес-центров: от дефицита предложения и инвестиционного спроса до диверсификации портфеля и статуса. Он отметил, что примерно 50% из 100 новых проектов БЦ в Москве реализуют семь крупных девелоперов, остальные — 45 компаний, преимущественно с одним проектом. Эксперт также рассказал о роли стандарта и сложившейся ситуации с классификацией бизнес-центров, и дал прогноз о переходе к модели основанной на пользовательской ценности.

Михаил Бродников, генеральный директор Space 1, рассказал о том, как сервисный оператор влияет на развитие инфраструктуры бизнес-центра. Взаимодействие собственника здания и оператора позволяет системно повышать качество и привлекательность объектов, улучшать инфраструктуру и заполняемость площадей, что способствует росту доходности и рыночной стоимости активов. Сегодня компания управляет 64 тыс. м² гибких рабочих пространств в России и ОАЭ, занимая 13% российского рынка. Михаил представил классификацию гибких форматов от НАОК в зависимости от коэффициента МОП/GLA (площадь общего пользования к арендопригодной): от коворкинга (более 50%) до гибкого BTS (менее 5%).

Александр Никишов, управляющий директор ХСА | INDUSTRIAL CITY, представил формулу востребованности премиального формата Лайт Индастриал. Компания обслуживает более 450 резидентов, управляет 516 тыс. м² индустриальной недвижимости и предлагает свыше 20 сервисов. Александр выделил создание интеллектуальной экосистемы как ключевой фактор долгосрочной востребованности премиального промышленного парка: мобильное приложение, консьерж-сервис, зарядные станции для электромобилей, развитая социальная инфраструктура, внедрение искусственного интеллекта. Отдельный проект INDUSTRIAL CITY — «Галерея под открытым небом»: 5,7 тыс. м² муралов, признанных Российским государственным университетом им. А.Н. Косыгина социокультурными значимыми произведениями искусства.

Сессия 2: «Как застройщику и проектировщику стать союзниками в эпоху изменений»

Вторая сессия была посвящена выстраиванию эффективного диалога между заказчиком и подрядчиком. Модератором выступила Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» Вusiness FM

Алексей Самородов, генеральный директор компании ГЕФЕСТ, представил результаты совместного с Ассоциацией REPA исследования. В опросе участвовали преимущественно директора по проектированию и строительству; 91% респондентов работают с внешними проектировщиками. Ключевые критерии выбора проектного бюро — опыт и кейсы (67%), управляемость процессов (67%), репутация (62%) и сроки выполнения (62%). При этом главными «болями» девелоперов остаются срыв сроков (40%), низкое качество документации (36%) и слабая координация разделов (20%). Девелоперы все чаще переходят к комплексной модели «All in one» — передаче всех стадий проектирования одному подрядчику, что позволяет повысить предсказуемость сроков и снизить риски. 95% опрошенных согласились, что проектная документация — это не только инструмент для получения разрешения на строительство, но и основа финансовой модели, проверка архитектурно-инженерных решений.

Андрей Асадов, руководитель и генеральный директор архитектурного бюро ASADOV, поделился опытом построения партнерских отношений с девелоперами. Он выделил ценности бюро: опыт поколений, широта взгляда, осознание будущего, системный подход, гибкость и чуткость, искренняя коммуникация и живой интерес. Однако этими принципами могут пользоваться все игроки рынка недвижимости. Андрей подчеркнул, что архитектор должен видеть в заказчике единомышленника и партнера, говорить на языке продукта и конечного результата, а не только решать технические задачи.

Представители девелоперского сообщества — Олег Сертаков, вице-президент по проектированию и строительному контролю Sminex, и Игорь Рожков, директор по строительству UNIQ Development, — высказали свои взгляды на выбор проектировщика. Олег Сертаков отметил, что у Sminex есть собственное проектное бюро, которое берет на себя основной объем работ по проектированию. Оно необходимо девелоперу для создания совершенных домов и сервисов по фирменному подходу Fine Development. К внешним подрядчикам девелопер обращается для решения креативных задач — например, создания авторской архитектуры или благоустройства. В таких случаях ключевое требование — четкое соблюдение всех обязательств, прописанных в договоре. Игорь Рожков подчеркнул, что выбор зависит от масштаба девелопера. Если компания реализует 1–2 проекта, ей требуется проектировщик, который закроет недостающие компетенции. Для крупного девелопера с десятками проектов важнее надежный партнер, способный выполнять работу в срок и с предсказуемым качеством, поскольку собственная экспертиза уже накоплена.

Сессия 3: «Формирование продукта жилой недвижимости в условиях «сжатого» рынка»

Заключительная сессия Саммита собрала ведущих экспертов для разговора о трансформации жилого продукта в условиях роста себестоимости, изменения потребительских ожиданий и смещения отраслевых ориентиров. Модератором выступил Сергей Разуваев, основатель GMK.

В центре внимания оказались вопросы, связанные с поиском баланса между качественными проектными решениями и жесткой экономикой проекта. 

«К концу 2025 года в Москве доля новостроек без отделки превысила 60–66% и продолжает расти уже четвертый год подряд, особенно это касается дорогого сегмента жилья», — прокомментировала Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК. — «Одна из ключевых причин — это рост себестоимости строительства, а соответственно и стоимости квадратного метра для покупателя. Не менее важным критерием является и дефицит кадров рабочих специальностей на строительной площадке. Наша компания для оптимизации и ускорения строительных процессов внедряет префаб технологий. Мы планируем устанавливать готовые сантехнические кабины в проекты бизнес-класса, готовы свои технологии тиражировать в рынок. Для оптимизации рабочих процессов видим более активное внедрение роботов на строительной площадке».

Директор по стратегии продукта DOGMA Евгения Стяжкина подключилась к обсуждению ключевых вопросов сессии, среди которых — физический и психологический предел уменьшения площади квартир, а также возможные способы компенсации нехватки личных метров за счет развития внешних сервисов и общественных пространств.

Обращаясь к тенденциям, спикер отметила, что сокращение средней площади квартир — это заметный тренд последних 20 лет. Площадь жилья уменьшилась примерно на 25%: с 70 до 50 квадратных метров. С одной стороны, из планировок практически исчезли транзитные, нефункциональные пространства. С другой стороны, появились жилые комнаты площадью всего 9 квадратных метров. Такие пространства могут быть комфортными только при определенных условиях: высота потолков не менее 2,9 метра, увеличенное остекление, желательно почти от стены до стены, с шириной окна около трех метров. При таких параметрах небольшая площадь не вызывает психологического дискомфорта и остается пригодной для проживания одного человека, однако в противном случае чрезмерное уменьшение жилого пространства может негативно сказываться как на ментальном, так и на физическом состоянии человека.

Эксперты сошлись во мнении, что дальнейшее сокращение метража требует переосмысления форматов и усиления роли качественной инфраструктуры внутри жилых комплексов.

Отдельный блок дискуссии был посвящен ценовому потолку продукта: участники определили, какие характеристики выходят на первый план, когда цена перестает быть основным инструментом конкуренции. Среди таких характеристик назывались надежность девелопера, архитектурная выразительность, продуманность среды и сервисная составляющая.

Анна Коробкова, заместитель генерального директора компании «Донстрой», отметила, что фундаментом принятия решения о покупке остается доверие к застройщику. По словам спикера, именно этот фактор клиенты ставят на первое место, приобретая жилье. Они хотят быть уверены, что все заявленные в проекте решения будут реализованы в полном объеме. Однако сегодня этого уже недостаточно: застройщик должен предложить клиенту квартиру будущего, актуальность которой не снизится через несколько лет. 

По мнению эксперта, именно насыщение проектов цифровыми сервисами и создание бесшовной среды станут тем конкурентным преимуществом, которое позволит застройщику «отстраиваться» в условиях высокой конкуренции.

«Сейчас понятие «качественный девелоперский продукт» сильно изменилось. Если еще 10 лет назад при покупке квартиры обращали внимание в основном лишь на отделку и архитектуру, то сейчас к этим обязательным факторам помимо нового продукта — общественных пространств добавилось еще и оснащение с точки зрения инноваций и цифровизации», — отметила Анна.

Директор по продукту ГК «КОРТРОС» Евгений Енин, освещая вопрос создания проекта, отметил важность учета региональной ментальности. Продукт, востребованный в Москве, может не находить отклика в других городах. Девелоперам необходимо адаптировать решения под локальные ожидания, что делает универсальные подходы менее эффективными.

«На фоне этих изменений российская архитектура постепенно переходит от заимствования к формированию собственных трендов. Уже сегодня на рынке появляются проекты, способные вызвать интерес у международного профессионального сообщества, задать новые ориентиры для развития отрасли и создания новой архитектурной идентичности», — отметил Евгений.

Заместитель генерального директора Архитектурно-проектировочного бюро SIA Денис Алпатов-Синица продолжил тему архитектурной идентичности, подчеркнув, что разговор о превосходстве зарубежных архитекторов над российскими — это сложная и многослойная тема.

«Она состоит из множества информационных и практических потоков, которые сливаются в одну реку понимания, и каждая эпоха формировала свое восприятие мировых архитектурных концепций. Сегодня уже нельзя однозначно утверждать, что наши специалисты уступают европейским коллегам. Наоборот, с учетом исторического опыта и творческого потенциала, Россия имеет все основания не просто идти в ногу с миром, а диктовать правила игры, задавая стандарты, на которые ориентируются Европа и весь мир. Возможно, пора перестать сравнивать нас с кем-то и начать смотреть на мир через призму того, что Россия сама создаёт архитектурные тренды», — прокомментировал Денис.

Говоря о новой архитектурной идентичности, эксперты отметили, что уход европейских архитектурных бюро и разрыв привычных связей с мировыми трендами открывают возможности для формирования собственного архитектурного кода и создания уникальных решений, отражающих локальные запросы. Участники обсудили, способен ли сегодня российский рынок не копировать, а создавать новые тренды.

В завершение сессии спикеры определили главную доминанту развития жилого продукта на ближайшее время. Среди возможных векторов назывались тотальная цифровизация, жесткий прагматизм в экономике проектов и углубленная работа над средой, направленная на ментальное здоровье и качество жизни жителей.

Партнеры Саммита: АРКН, ГЕФЕСТ, SIA

Информационные партнеры: Строительная газета, Мир квартир, Московская перспектива, НОПСМ, Office News, Ассоциация инвесторов Москвы

Фотоотчет Саммита лидеров рынка недвижимости уже на официальном сайте.