acd71cc9dcc4eafd4b5443c039628044_user_pic-1

В 2025 году происходит трансформация лидогенерации в девелопменте. Традиционные каналы теряют эффективность, а новые инструменты становятся ключом к успешной лидогенерации. Команда отраслевого агентства для недвижимости Artsofte Digital на основе данных показала, как изменилась тройка лидеров в лидогенерации застройщиков и какие подходы помогают получать заявки в условиях сжимающегося спроса.

Трансформация каналов лидогенерации

Состав основных каналов лидогенерации остался прежним — это РСЯ, VK Реклама и Поиск Яндекса. Однако внутри этой тройки произошли изменения. Если в начале года первое место занимал РСЯ, то сейчас распределение изменилось:
VK Реклама стала уверенным лидером, сместившись с второй позиции на первую (40% целевых лидов),
РСЯ сохраняет сильные позиции, однако его доля сокращается (31% целевых лидов),
Поиск Яндекса — показывает уверенный рост (23% целевых лидов против 11% в начале года).

Мы не включили в статистику классифайды, так как мы работаем с ними не на всех проектах, и их учет мог бы исказить общую картину.

Почему сменились лидеры

Доля лидов из VK Рекламы выросла в 2 раза благодаря улучшению работы алгоритмов рекламного кабинета и активному внедрению видео. Мы сделали ставку на видеоформаты, и это окупилось: их конверсия значительно превосходит показатели статичных баннеров. Росту способствовало и то, что застройщики стали активнее создавать качественный видеоконтент.

Параллельно с ростом VK Рекламы мы наблюдаем противоположную тенденцию в РСЯ — снижение доли этого канала и смещение фокуса на горячий спрос. Это наглядно подтверждается статистикой: доля квалифицированных лидов с Поиска за последние два месяца выросла в 2 раза (в первом полугодии показатель составлял 11%).
Такая динамика — прямая реакция рынка на высокую стоимость и «холодность» РСЯ. Застройщики перераспределяют бюджеты в пользу каналов с более горячим спросом, делая ставку на брендовые кампании в Поиске.

Классифайды как новый Поиск: стратегия работы

Горячий спрос на недвижимость снижается, а Поиск Яндекса все чаще приносит нестабильные по качеству и объему лиды по коммерческим запросам. В этих условиях классифайды — Авито, Яндекс Недвижимость и ЦИАН — становятся ключевыми источниками целевой горячей аудитории. Это закономерно смещает рекламные бюджеты в их сторону.

Почему их значимость растет:
— Они работают на всех этапах принятия решения клиентом.
— Занимают топовые позиции в органической выдаче, собирая на себя соответствующий трафик.
— Они скупают трафик с рынка и перепродают его застройщикам по модели оплаты за целевой звонок.
Классифайды становятся вторым Поиском — каналом с наиболее качественными лидами на текущий момент.

Рекомендации по эффективному продвижению на классифайдах

Не ограничивайтесь простой выгрузкой фидов. Используйте все доступные инструменты:
Создавайте брендированные кабинеты на Авито. Они помогают визуально отстроиться от конкурентов и исключить показы их квартир в блоке рекомендаций к вашим объявлениям.
Запускайте рассылки с акционными предложениями на Авито. Наиболее эффективно работает рассылка с акционным предложением (лучше всего — скидка в рублях). Отправляйте ее пользователям, которые лайкнули или добавили ваши объявления в избранное. Это позволяет «реанимировать» и прогреть эту аудиторию.
Используйте платные опции продвижения: выделение цветом, поднятие в ТОП. Не обязательно продвигать все объявления — достаточно вложиться в 15–20%, чтобы увеличить показы через блоки похожих предложений.
Тестируйте новые форматы, например, 3D-тур от Яндекс Недвижимости на базе 2D-планировок (пока эта функция бесплатна).

Яндекс Директ — что работает хорошо, а что не показывает результаты

Лидогенерация с Поиска по коммерческим запросам (таким как «купить квартиру в новостройках [застройщика] в [городе]»), показывает резкое падение эффективности. С конца 2024 года стоимость лида с таких горячих запросов на некоторых проектах выросла более чем в 5 раз.
В результате многие агентства и застройщики, включая нас, почти полностью отказались от такой рекламы и сосредоточились на брендовом спросе.
Однако брендовый спрос имеет свой потолок. Его объем напрямую ограничен уровнем узнаваемости компании и доверия к ней. Поэтому стратегические инвестиции в охватные кампании становятся необходимостью: они повышают узнаваемость и формируют лояльность к застройщику и его проектам.
Но часто для выполнения плана по лидам и продажам одного брендового трафика недостаточно. Именно поэтому застройщики осваивают каналы с холодным трафиком — РСЯ и VK Рекламу.

Инструменты для конвертации холодного трафика из РСЯ

Для работы с холодной аудиторией мы используем два подхода.
1. Быстрая лидогенерация через чат-лендинги
Чат-лендинг — это интерактивная посадочная страница в формате диалога с консультантом. Пользователь видит интерфейс, похожий на мессенджер, где виртуальный консультант задает вопросы, чтобы определить потребность, показывает варианты планировок, способов оплаты и предлагает скидку или зафиксировать стоимость в обмен на контакты.
2. Прогрев аудитории через ценностный контент
Для этого идеально подходят ПромоСтраницы.

ПромоСтраница — это статья с иллюстрациями. Пользователь попадает на нее из объявлений в РСЯ. С помощью этих статей мы раскрываем ценность продукта и его УТП, чтобы пользователь уже осознанно оставил заявку.
Наибольшую эффективность показывают истории в формате use-кейсов. В них герой делится своим опытом переезда: рассказывает, какие проблемы были «до» (ему было плохо), и как они решились «после» (стало хорошо), детально описывая, как изменилась жизнь его и его семьи, и какие преимущества подарил ему переезд.
Читатель видит в этом тексте свои «боли» и получает сильный эмоциональный отклик.
Трафик с ПромоСтраницы мы бесшовно переводим на чат-лендинг или квиз (в зависимости от проекта), где пользователь уже оставляет заявку, будучи морально подготовленным и настроенным на диалог.
На некоторых проектах Artsofte Digital ПромоСтраницы приносили до 70% целевых лидов со всех перформанс-каналов. Конверсия из уникального лида в целевой с ПромоСтраниц достигала 58% — это значительно выше среднего уровня по рынку (около 30-40%). Заявки, которые пользователи оставили после прочтения такого контента, являются более осознанными, качественными и лучше конвертируются дальше по воронке продаж.

VK Реклама — важный канал перформанс-маркетинга для застройщиков

VK Реклама стала одним из самых значимых каналов привлечения для застройщиков. За последние годы доля качественных лидов с этой платформы выросла в 2 раза. Мы провели множество экспериментов и определили наиболее эффективный формат объявлений — видео с представителем застройщика.
Формула успешного видео, по опыту наших проектов:
— Презентация проекта: представитель лично показывает жилой комплекс, передает его атмосферу.
— Детализация: демонстрирует элементы благоустройства, квартиры, МОПы.
— Сильное предложение: попутно озвучивает несколько финансовых офферов, которые усиливают друг друга.

Работа со сложными проектами: прогрев аудитории контентом

Не у каждого проекта есть «вкусное» коммерческое предложение или простой для понимания продукт. В таких случаях можно прогревать аудиторию через контент. Он позволяет постепенно раскрывать преимущества продукта.

Кейс Artsofte Digital: продажа таунхаусов бизнес-класса
Перед нами стояла сложная маркетинговая задача — продвижение таунхаусов бизнес-класса в условиях, когда:
— Отсутствовали ценовые офферы.
— Целевая аудитория плохо знала продукт.
— Воронка показывала низкую эффективность: уникальных лидов было мало, а их конверсия в целевые лиды и встречи оставляла желать лучшего.
Для прогрева холодной аудитории мы разработали специальный PDF-гид, который содержал подробные планировки таунхаусов и сравнительный анализ преимуществ жизни в таунхаусе против коттеджей. В PDF-файл мы зашили кнопку перехода на чат-лендинг, чтобы пользователь мог оставить заявку на экскурсию.
В качестве объявлений мы использовали видео с представителем застройщика, с обзорами квартала и домов и интервью с покупателями, которые уже заселились в таунхаусы.

После клика по объявлению пользователь попадал на лид-форму с предложением скачать PDF. После заполнения лид-формы, он получал доступ к материалу и мог детально ознакомиться с предложением застройщика.

Результаты:
— Конверсия из уникального лида в целевой выросла в 1,5 раза, что доказало: аудитория действительно изучала материалы и приходила на звонок подготовленной.
— Количество целевых лидов увеличилось в 4,5 раза.

Этот кейс подтверждает, что контентные механики VK Рекламы позволяют успешно генерировать лиды на сложные продукты без агрессивных ценовых стимулов.
Важно учитывать, что такая стратегия требует повышенных трудозатрат — регулярного обновления материалов и создания специализированных лендингов. Несмотря на это, она окупается за счет высокого качества лидов, особенно для продуктов с длительным циклом принятия решения.

Авито Реклама — новый перспективный инструмент лидогенерации

Параллельно с оптимизацией рекламы в классических performance-каналах мы постоянно тестируем новые инструменты, которые появляются на рынке. Один из них — это обновленный рекламный кабинет Авито.
В середине года Авито выпустил обновление рекламного кабинета. Главное изменение — снижение порога входа: теперь минимальный бюджет составляет 5000 рублей, вместо прежних 500 000.

Кабинет стал самонастраиваемым — это означает, что рекламодатель может самостоятельно настраивать и запускать кампании. Платформа предлагает разнообразные рекламные форматы: текстово-графические блоки, HTML5-баннеры, видео. Также в кабинете появились инструменты прогнозирования охвата и сравнения с конкурентами, что помогает более осмысленно планировать рекламные стратегии.

Кейс Artsofte Digital: Авито Реклама
Наша команда была одной из первых, кто протестировал этот новый инструмент. Для теста мы выбрали жилой комплекс комфорт-класса в Тюмени.
Мы отобрали три наиболее рабочих оффера, которые уже доказали свою эффективность в других performance-каналах для этого проекта. Это были: рассрочка, ремонт в подарок и специальная выгода.
Запустили performance-формат — с оплатой за клики. Объявления показывались в поисковой выдаче, на главной странице, в рекомендациях и в карточках товаров. Трафик мы вели на чат-лендинг.

За 3 недели продвижения мы получили 76 целевых лидов, что составило 43% от общего количества целевых лидов на проекте за этот период.
Ключевые метрики:
Стоимость лида оказалась в 4 раза ниже, чем с РСЯ.
Стоимость клика — 30 руб. (для сравнения, в РСЯ — 203 руб.).
Стоимость трафика — в разы ниже, чем в РСЯ.
Конверсия в целевой лид составила 33%, что соответствует среднему уровню в performance-маркетинге для застройщиков.

Авито Реклама сегодня — это уникальное окно возможностей: невысокая конкуренция позволяет получать качественный трафик по минимальной стоимости.

Уже сейчас мы рекомендуем застройщикам активно тестировать этот канал. Его текущая эффективность в сочетании с динамичным развитием делает его одним из самых перспективных инструментов для лидогенерации на ближайшие годы.

Резюме: эффективная лидогенерация в 2025 — 2026 гг.

Рынок недвижимости требует пересмотра классических подходов к лидогенерации. Грамотная работа с холодной аудиторией, постоянное повышение узнаваемости и регулярное тестирование новых инструментов становятся критически важными для выполнения планов по продажам. Вот ключевые рекомендации, которые мы рекомендуем застройщикам внедрить в работу.
1. Совмещайте лидогенерацию с инвестициями в бренд.
2. Не отказывайтесь от холодного трафика, а научитесь его конвертировать с помощью чат-лендингов и промостраниц.
3. Рассматривайте классифайды как новый Поиск и активно используйте их инструменты (брендированные кабинеты, рассылки, платное продвижение).
4. Используйте инструменты прогрева в Яндекс Директе, такие как ПромоСтраницы, для работы с холодной аудиторией РСЯ.
5. Используйте VK Рекламу с видеообъявлениями и лид-магнитами (PDF-гиды, полезный контент) для сложных продуктов.
Протестируйте новый рекламный кабинет Авито для привлечения горячего трафика по низкой стоимости.