Очевидно, что сегодня девелоперам гораздо сложнее найти хорошее место под свои проекты, а навык видеть потенциал в неочевидном востребован все больше. В то же время требования покупателей к территории и инфраструктуре становятся все выше и дифференцированнее. Как нейтрализовать минусы существующей территории и создать гармоничное пространство ЖК?

В работе над проектами благоустройства, будь то городское общественное пространство или территория жилого комплекса, мы всегда опираемся на работу с контекстом (окружение, история, соседство) и на запросы пользователей этой территории (привычки, образ жизни). На начальном этапе, обсуждая проект с маркетинговым отделом девелоперов, мы разделяем задачи так: за то, что продает объект, отвечают маркетологи; а за то, что будет востребовано и будет жить – архитекторы.

В ходе обсуждения каждый из участников процесса объясняет целесообразность тех или иных решений. Обычно маркетологи предлагают форматы, уже использующиеся конкурентами – наверное, это уменьшает риски, но одновременно и снижает шансы выделиться на рынке. Мы, со своей стороны, считаем, что важно привлекать компетентных, чувствующих тренды людей для разработки нового продукта, еще не опробованного, но продуманного, осмысленного и не вызывающего вопроса у клиента, почему он должен за ним прийти. Уникальный продукт сложнее изобрести, зато легче продать.

Одна из распространенных задач, стоящая перед девелоперами – организация очень сжатой придомовой территории в клубных домах, расположенных в историческом центре. Решить проблему недостатка пространства можно, сконцентрировавшись на приоритетных запросах жителей этого ЖК. Вряд ли для премиального дома на 10-20 квартир это будет единственная детская горка (полноценная площадка здесь не поместится).

Будет ли пользоваться спросом формат уютной гостиной на свежем воздухе? Это вопрос. Территория — миниатюрна, этажность – невысока, разговоры жителей – конфиденциальны. Сложно представить кого-то, проводящего время в общем дворе. На мой взгляд, исходя из логики, основная задача данного пространства — подчеркнуть статус дома и акцентировать качественную архитектуру. Я бы предложил интегрировать во двор качественные МАФы [малые архитектурные формы – прим. ред.], арт-объект и красивые взрослые деревья. Правильно организованные растения придадут приватности небольшой территории и сложатся в красивую картинку. Ведь иногда красивый вид из окна – это именно то, что нужно проекту клубного дома.

Наблюдая за жизнью новых жилых комплексов, расположенных в непосредственной близости к району Тверской-Патриарших, я заметил отсутствие детей на построенных детских площадках. И сделал вывод, что в домах, на 50% состоящих из апартаментов, квартиры за вменяемые деньги купили не семейные пары, а молодые люди, тяготеющие к центру. Поэтому вместо детских площадок здесь, скорее, была бы востребована коммерческая функция – от ресторанов до ритейла.

Внутреннюю территорию комплекса, где квартиры покупают молодые люди, лучше сделать менее просматриваемой с верхних этажей, например, закрыть перголой, поставить беседки, высадить взрослые деревья. Это даст ощущение соразмерности, приватности и поглотит дворовую акустику. Понимая образ жизни и привычки определенных аудиторий, можно точно попадать в их запросы, экономя на менее востребованных функциях. Минимум усилий – максимум результата.

Еще один способ добавить ЖК привлекательности – использовать потенциал существующего окружения. Если ваши покупатели семьи с детьми, то их привлекут расположенные по соседству набережная или пляж, благоустроенные силами девелопера. А, например, наличие рядом современного парка позволит не дублировать во дворе существующие в нем функции, а сосредоточиться на чем-то другом (что, к примеру, не разрешается на охраняемой природной территории). Если природной территории нет, но есть желание ее создать, то, помимо озеленения, можно озаботиться привлечением птиц, посадив растения, которыми они питаются (мы это делали совместно с орнитологами из парка Сокольники).

Один из объектов, над которым мы сейчас работаем, расположен в непосредственной близости к метро. Мы предложили разместить на первых этажах ЖК разнообразные коммерческие заведения, востребованные и у жителей комплекса, и у жителей района, чтобы провести через них сгенерированный трафик (что хорошо сказалось на аренде помещений). Расположение функций построено по принципу торговых центров, где якорные арендаторы находятся в отдалении, чтобы по пути к ним люди захватывали и остальные точки.

Удачно монетизировать можно и соседство с барным кварталом, и с галереей, и с университетом, и c транспортной артерией, поняв истинные запросы людей, которые будут здесь жить. Это же понимание поможет сэкономить на функциях, к которым все привыкли, но которые впоследствии оказываются невостребованными.