Александр Коваленко, РКС

На рынке новостроек Москвы представлено большое разнообразие ипотечных программ со сниженными процентными ставками. Подобные маркетинговые приемы существовали и ранее, но в 2020 году они получили особую популярность. Некоторые застройщики опустили ставки до 0%.

Зачем нужны такие акции?

В самом начале пандемии компании начали агрессивную борьбу за покупателей, которые не торопились с покупкой даже на условиях льготной 6,5%-ной ставки. Именно это стало причиной того, что застройщики начали массово субсидировать процентные ставки.

Сейчас, по различным оценкам, количество ипотечных сделок на первичном рынке достигло отметки в 80-90%. Поэтому девелоперы сконцентрировали своё внимание именно на данном сегменте целевой аудитории. Кроме этого, маркетинговые акции со ставками ниже банковских являются возможностью для застройщика уйти от лобовой конкуренции скидок, предлагая различные варианты снижения долговой нагрузки дольщика.

Субсидирование процентных ставок обходится застройщику дешево, а покупателю, наоборот, дорого. Именно поэтому на рынке преобладают подобные предложения, а не, например, машиноместа в подарок, которые обходятся застройщику значительно дороже.

Для застройщика ипотека по ставке ниже, чем у банка, является скидкой, которую можно красиво обыграть с помощью различных маркетинговых инструментов. Люди очень хорошо реагируют на такие предложения, так как понимают, что они много переплачивают по ипотеке. Когда человек берет ипотеку на 10-20 лет – он, чаще всего, переплачивает более чем в два раза. И, конечно, на снижение ипотечной ставки покупатели реагируют очень хорошо.

В среднем снижение процентной ставки для клиента на 1,2% обходится застройщику в 6,1% от стоимости квартиры. Тут уже застройщик принимает решение, что предлагать клиенту – разовую скидку в 6% или ипотечную ставку 3,9% годовых? Для клиента снижение ставки на 1,2% при сумме кредита 2 550 000 на 15 лет – это экономия 700 000 рублей, которые обходятся застройщику в 6% от стоимости квартиры, а точнее в 189 300 рублей.

Поэтому клиентам, которые на планируют досрочное погашение ипотеки, снижение процентной ставки выгоднее предлагаемых застройщиками скидок. А девелоперу, в свою очередь, это позволяет увеличивать продажи.

Как работают такие программы

Условия программ со сниженной ставкой варьируются в зависимости от компании-застройщика, банка-партнера и конкретной новостройки.

В большинстве предложений период субсидирования ипотечной ставки до 0% не превышает 24 месяцев. Некоторые компании предлагают покупателям компенсировать все проценты, которые он платит до сдачи объекта и передачи ключей.  По истечении этого периода начинает действовать ставка по льготной (6,5%) или базовой программе (порядка 8%).

Некоторые условия по ипотеке являются исключительно банковским предложением и ничего не стоят девелоперам – например, ставка 2,7% от РосСельхозБанка, которая распространяются на недвижимость в сельской местности (все деревни и посёлки вокруг МКАД).

Сколько можно сэкономить?

Возьмем пример ипотеки, совмещающей «Господдержку 2020» и субсидирование из областного бюджета, которая представлена не в каждом регионе страны. Застройщик за такую ставку для клиента платит 2,4% от суммы договора.

При сравнении переплаты видим, что застройщик, заплатив 74 000 рублей за сделку, снижает ежемесячный платеж клиента почти в два раза. Например, переплата по 15-летней ипотеке со ставкой в 5,85% при стоимости квартиры в 3 млн рублей будет на уровне 1,3 млн рублей, а со ставкой 3,1% переплата составит 686 тысяч рублей.

В качестве примера рассмотрим субсидированную ипотеку от Сбербанка в рамках Господдержки 2020 на весь срок кредита. Застройщик за такую ставку для клиента платит 6,1% от суммы кредита, а дисконт от базовой ставки 6,1% можно выбрать в зависимости от срока кредита:

срок до 7 лет вкл. — дисконт 2,2 п.п.

срок от 7 до 12 лет — дисконт 1,5 п.п.

срок от 12 до 30 лет -дисконт 1 п.п.

Некоторые девелоперы увеличивают на данный процент стоимость квартиры – такой вариант приводит к росту первоначального взноса на 155 550 р. Ипотеку редко берут на «короткие» сроки. Если сравним платежи – переплату по ПСБ и Сбербанку, то снижение переплаты на 182 000 «размажется» на 15 лет, а в момент оформления клиент заплатит 155 550 рублей:

Выгоды и риски для застройщика

Для покупателей, которые планируют рассчитаться с банком в течение 3-5 лет, программы субсидированной ипотеки от застройщиков являются наиболее выгодными. Это связано с тем, что в первые годы покупатель будет в большей степени платить проценты, а не основное тело кредита.

При этом снижение процентной ставки на 3% застройщику обойдется в 10% от стоимости квартиры. Это серьезная нагрузка для него, но в нынешней ситуации высокого спроса эти расходы девелоперы зачастую перекладывают на «плечи покупателя», что, в том числе, и приводит к росту цен на рынке недвижимости.