Законопроект об апартаментах: надо де-юре закрепить то, что уже есть де-факто
Денис Степанов, Президент Central Properties
К концу года Минстрой обещает разработать обновлённую версию законопроекта об апартаментах. Недавно московский Фонд «Институт экономики города» представил свои новые предложения относительно этого документа: сделать апартаменты отдельным типом жилья и установить для него максимально простую процедуру перевода из жилого помещения в нежилое; запретить строительство одиночно стоящих апартаментов и предусмотреть их исключительно в составе многофункционального здания в общественно-деловых зонах городов; снизить требования к предоставлению социальных услуг жильцам апартаментов – в частности, обеспечить людей местами в детских садах и школах, но исключить требование о шаговой доступности этих заведений; наконец, снизить налог на имущество, сделав ставку ниже, чем для офисных помещений, но выше, чем для квартир.
Должны ли мы – девелоперы, работающие в апарт-сегменте – поддержать эти предложения, по сути – очередную попытку уравнять в правах апартаменты и квартиры? Ощущение двойственное.
С одной стороны (не берусь рассуждать о сегменте жилья массового спроса, но в сегменте бизнес-класса, в котором работает наша компания, и в котором представлен наш апарт-проект ONLY, это именно так), покупателей интересуют, в основном, два вопроса. Первый: как пользоваться апартаментами в широком смысле этого вопроса. Можно ли там жить физически, можно ли отдать детей в школу, пользоваться поликлиникой и т.д. И неожиданным образом законодатели эту проблему решили: человек, получивший долгосрочную регистрацию в апартаментах, обладает теми же правами, что и все остальные. То, что статус помещения – «нежилое», честно говоря, людей не сильно-то и заботит. И можно до бесконечности придумывать всевозможные риски (запрет на проживание, размещение соседом швейного производства и т. д. и т. п.), но, честно говоря, мы уже достаточно мудры, чтобы понимать, что они на практике не реализуются. Таким образом, ответ на вопрос использования апартаментов сегодня для меня прост: люди покупают как жильё и будут пользоваться как жильём, «не замечая» различий с квартирами.
А вот второй вопрос: сколько это стоит? И вот тут всё сильно сложнее. Покупатель тратит в начале меньше денег, но потом несёт большие текущие расходы. Задаваемые вопросы многообразны: когда налогообложение апартаментов сравняется с налогообложением жилья? Почему я, проживая в апартаментах с семьёй, плачу городу больше? Для покупателя логика такой арифметики не очевидна, но раз это всё равно не поменять, он просто соглашается с ней, мол, так у «них» заведено.
Все ссылаются на законодательство, на не определённый до сих пор статус апартаментов. Но, как говорится, если нельзя воспрепятствовать пьянке, надо её возглавить. В данном случае, город, наверное, может сделать хорошую мину при плохой игре: упустив своевременность принятия необходимого закона, на протяжении многих лет выдавая разрешения на строительство апартаментов, прекрасно понимая, что, по сути, это жилые дома, сегодня Москва может признать, что всё это жилые помещения. То есть, закон об апартаментах должен де-юре закрепить то, что уже есть де-факто.
Естественно, тут же возникает ещё один вопрос: нормы по инсоляции, шуму и прочие, от соблюдения которых апарт-девелоперы были избавлены. А они нужны, если существуют с таких давних годов, что мало кто может вспомнить, почему они возникли? Есть легенда: норма по инсоляции связана с тем, что раньше люди не умели бороться с туберкулёзом и использовали солнце в качестве природного дезинфектора. Вы серьёзно – в XXI веке? Современные нормы должны обеспечивать комфорт, да и каждый девелопер сам следит за созданием комфортной среды в квартирах и вокруг комплекса – обратного рынок не простит, ты просто ничего не продашь. Скажем, в ONLY подавляющее большинство нормативов мы даже перевыполнили: мы смотрели на требования, которые предъявляются к жилым и нежилым помещениям, и выбирали те, которые жёстче. Именно для того, чтобы в случае принятия какого-нибудь закона наши жильцы смогли перевести апартаменты в жильё.
Словом, если закон об апартаментах – промежуточный шаг в правильном направлении, то давайте его поддержим и примем. Если есть тысячи людей, которые живут в апартаментах так же, как они жили бы в квартирах, давайте скажем: «люди, вы там живете – и молодцы!» Следующий шаг: как я уже говорил, необходимо восстановить справедливость и сравнять кадастровую стоимость и налоговые ставки для квартир и апартаментов. Всё это – движение к окончательной победе здравого смысла, потому что я, например, не до конца понимаю, зачем вообще Москве разделение жилья на два подтипа? Думаю, где-то там, в финале, две эти прямые обязательно пересекутся.
И последнее, но точно не по значимости – по поводу социальной инфраструктуры. Мол, девелоперы квартирных комплексов строят сады и школы. Во-первых, не всегда, а во-вторых, это правильный подход? Или город, получив деньги как от девелопера жилья, так и от девелопера апартаментов, может сам решить вопрос размещения садов, поликлиник и школ? При строительстве апартаментов девелоперы платят существенные деньги городу. В ONLY за право застройки участка мы заплатили городу 600 с лишним миллионов рублей. На эти деньги, согласитесь, можно построить очень хорошую школу…
