Альтернативное финансирование: зачем девелоперу ЦФА

Рынок недвижимости традиционно остается одним из наиболее консервативных: новые инструменты здесь внедряются медленно, а с переходом на проектное финансирование основным драйвером спроса стала льготная ипотека. По сути, рынок строительства превратился в производную благополучия банковского сектора. Однако за последнее время на рынке появился продукт, который позволяет расширить воронку продаж независимо от банков – это цифровые финансовые активы.

В ситуации снижения доступности ипотеки и повышения ставок по жилищным кредитам цифровые финансовые активы могут стать альтернативным и безопасным способом привлечения денег в отрасль. 

Что такое ЦФА 

Цифровые финансовые активы – это новый инструмент инвестирования, который предполагает запись каждой сделки в специальный приватный блокчейн под контролем Центробанка. Как это работает на практике? Разберем на самом простом примере. Например, вы хотите вложиться в золото, но не готовы инвестировать в физический металл – слитки надо особым образом хранить, покупать сейф, а если на металле будет хоть малейшая царапина, продать его можно будет только с большим дисконтом. Кроме того, банк компенсирует свои расходы за счет достаточно широкого спреда – разницы на покупку и продажу металла. 

На выручку приходят цифровые финансовые активы – вы можете купить так называемое токенизированное золото. Т.е. инвестируете не в физический металл, а в его цифровую копию, что позволяет серьезно сократить комиссии и нивелировать опасность повреждения слитка. С цифровым двойником – токеном – ничего не произойдет, он не повредится, его невозможно украсть или подменить собственника. По окончании определенного срока инвестор может обменять свой токен на деньги в соответствии с нынешним курсом золота – такой тип ЦФА называется «ЦФА денежные требования». Или в качестве альтернативы можно получить физический металл – это «ЦФА смешанного типа».

У ЦФА есть ряд огромных преимуществ – они просты в использовании, затраты на их выпуск сильно меньше, чем в случае классических облигаций, а следовательно, это позволяет сильно сэкономить на комиссиях и делает инвестиции невероятно простыми как для эмитента, так и для частного инвестора. Чтобы выпустить ЦФА, эмитент – любая компания должна обратиться к одному из операторов информационных систем (ОИС), которые получают специальную лицензию Центробанка.

Всего их пока около десяти, и чаще всего они аффилированы с крупными банками или торговыми площадками: Росбанком, Сбербанком, Альфа-банком, Мосбиржей, СПБ Биржей и т.д. Также надо отметить тренд, что у ОИС появляются партнёры, которые специализируются на определенных нишевых продуктах, как правило, такие партнёры помогают эмитентам не только в вопросах организации и выпуска ЦФА, но и в вопросах продвижения их на рынке. 

Вопреки расхожему мнению, ЦФА никакого отношения к криптовалютам не имеют – их объединяет только тот факт, что все сделки записываются в блокчейн. Но в блокчейн можно записать что угодно. Например, создатели Chat GPT запустили токены, которые позволяют записать в блокчейн снимок радужной оболочки глаза. В блокчейн также можно записывать отпечатки пальцев, что в перспективе может сделать ненужными бумажные паспорта. Таким образом, ЦФА – это просто использование современной универсальной технологии на финансовом рынке. Отметим только, что ЦФА записываются в закрытый блокчейн, а у каждого Оператора ИС он свой.

ЦФА и рынок недвижимости

Цифровые финансовые активы могут быть привязаны к чему угодно: металлам, фьючерсам на нефть, акциям, облигациям или, наконец, квадратным метрам. Для этого застройщик или владелец недвижимости может выпустить ЦФА, привязанные к стоимости квадратного метра в конкретном проекте. В свою очередь, возможности для оценки доходности ЦФА могут зависеть от разных факторов. Это может быть фиксированная доходность, или она может зависеть от рыночной стоимости того или иного актива — например, метров недвижимости, а может и гибридная — гарантированная доходность и плюс дополнительный доход (в зависимости рыночных оценок). 

Зачем застройщику выпускать ЦФА? В первую очередь это самый простой путь к инвестору, который бы ни за что на рынок недвижимости не пришел. Как известно, этот рынок отличается максимально высоким порогом входа – если у вас нет нескольких миллионов, а в столицах это, как правило, десятки миллионов рублей на квартиру, то на нем вам делать нечего. На рынке коммерческой недвижимости сумма минимальных инвестиций вырастает в разы.

До последнего времени единственной возможностью для инвесторов с меньшим объемом средств были только ПИФы недвижимости, но их деятельность чрезвычайно непрозрачна, и сами фонды зачастую недостаточно контролируются со стороны депозитария, которому платит управляющая компания. В отличие от ПИФов, ЦФА – это максимально прозрачный инструмент. Все сделки инвестор видит в приложении, а для инвестиций не нужно никуда ходить – достаточно зайти в личный кабинет/мобильное приложение ОИС или партнёра ОИС. 

Это, по сути, аналог кредита, но на гораздо более выгодных условиях для застройщика, чем проектное финансирование, живые деньги от конкретных инвесторов. А частному инвестору это позволяет получить доходность выше, чем по депозитам или облигациям. Более того, этот рынок открыт практически для всех – стоимость уже выпущенных ЦФА на рынке недвижимости начинается от 100 тысяч рублей. Учитывая все преимущества новых инструментов, неудивительно, что, по прогнозу Мосбиржи, объем рынка ЦФА через пять лет может достичь 10 триллионов рублей.