Девелоперы устраняют иностранный элемент

Поскольку девелоперский бизнес является «оншорным» (зарегистрированным в любых юрисдикциях, не являющихся офшорными зонами) и существенно зарегулирован 214-ФЗ, многие компании «вернулись» в Россию еще в первую волну деофшоризации (преимущественно с 2015 года). В связи с этим сейчас деофшоризация не так широко распространена в девелоперской среде.

В настоящий момент в некоторых группах компаний застройщиков еще остались иностранные элементы, но их деятельность в большинстве случаев сведена к минимуму.

В связи с этим нельзя сказать, что новая, уже четвертая по счету волна амнистии капиталов, запущенная в марте 2022 года, стала мощным драйвером для перевода бизнеса девелоперов в периметр РФ.

Тем не менее, сложившаяся геополитическая обстановка, безусловно, привела к увеличению интереса застройщиков к услугам по исключению иностранных компаний из российских групп. По нашей практике, с начала года спрос вырос в несколько раз по сравнению с обычными показателями.

Вместо Кипра — российские острова

Среди российских девелоперов наиболее распространенной иностранной юрисдикцией является Кипр. Исторически российский бизнес тянулся туда за благоприятным налоговым режимом в сравнении с иными странами Европы, дешевизной обслуживания бизнеса, наличием большого числа русскоговорящего персонала и сервис-провайдеров.

Среди альтернатив, которые предлагает наша страна, можно выделить специальные административные районы (САР) — острова Русский в Приморье и Октябрьский в Калининграде. Их популярность растет благодаря принимаемым мерам по повышению привлекательности.

При редомициляции (замене юридического адреса компании с одной юрисдикции на другую с сохранением своего организационно-правового статуса, корпоративной структуры, а также всех прежних прав и обязанностей) в САР организация получает специальный статус, позволяющий получить следующие преимущества:

  • налоговые льготы при соблюдении определенных условий;
  • гибкий и простой механизм администрирования, схожий с российскими юрлицами, а также помощь со стороны государства;
  • лояльные требования к присутствию (хотя в таком случае применение льгот будет ограничено);
  • бОльшая свобода в осуществлении валютных операций;
  • возможность продолжить применение иностранного права к отдельным корпоративным отношениям до 2039 года.

Из совсем свежих примеров применения этого механизма среди девелоперов можно выделить федерального застройщика «Кортрос», несколько компаний которого редомицилировались из Кипра на остров Октябрьский. Ранее так же поступила одна из структур крупнейшей девелоперской компании РФ — ПИК.

Помимо САР, в качестве аналогов иностранным структурам вновь набирают популярность закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые не являются плательщиками налога на прибыль. Данный инструмент хорошо знаком застройщикам, использующим его в качестве «земельных банков» или, например, канала для привлечения инвестиций с рынка.

Проблемы и риски при деофшоризации

Основные проблемы, с которыми сталкиваются девелоперские компании при деофшоризации, можно условно разделить на две группы.

  1. Внутригрупповые — наличие задолженностей между компаниями группы, выстроенные финансовые потоки и тому подобное.
  2. Внешние — связанные с взаимоотношениями с иностранными инвесторами и кредиторами (в том числе обязательства по соблюдению английского права) и необходимостью пересогласовывания условий с финансирующими банками, иными кредиторами и подрядчиками.

На практике деофшоризация — не быстрый процесс, если рассматривать весь его цикл до полной элиминации иностранного элемента. Сама по себе она не должна приводить к каким-то существенным рискам в РФ, поскольку направлена как раз на выстраивание более устойчивой структуры владения активами. При этом из-за того, что процесс включает в себя, как правило, большое число различных транзакций, именно они могут быть сопряжены с налоговыми, финансовыми, юридическими и иными рисками (как в РФ, так и за рубежом).

Чтобы управлять такими рисками (исключить их полностью зачастую не всегда получается), нужно не спешить с выбором целевой структуры и пошагового плана ее достижения. Также я рекомендую обращаться за помощью к профессионалам, поскольку даже однотипные транзакции могут приводить к различным последствиям.

Для начала нужно определиться с целевой структурой — будь то САР, ЗПИФ, российская компания или какие-либо иные варианты. Затем надо внимательно проработать план перехода к целевой структуре: определить приоритетные задачи, «расчистить» балансы, согласовать план действий с инвесторами, банками и кредиторами и тому подобное.

На Родину или в «дружественные» страны?

Как я уже упоминала выше, в группах компаний застройщиков еще остались иностранные элементы, однако они не являются основными компаниями, а их деятельность в большинстве случаев сведена к минимуму. Учитывая последние события, а также геополитическую повестку, можно предположить, что в дальнейшем российский девелоперский бизнес будет больше нацелен на исключение такого иностранного элемента.

Несколько иначе обстоит ситуация там, где для акционеров принципиально важно иметь компанию за рубежом (например, для использования английского права). В таком случае, вероятно, бизнес будет «переводить» такие иностранные компании в «дружественные» государства, чтобы, в том числе, сохранить возможность распределения финансовых потоков из России.