photo1666855626

Девелоперский форум, организованный Ассоциацией REPA, собрал более двухсот экспертов, представителей девелоперов и банков.

В ходе работы Девелоперского форума, прошедшего накануне в столице, эксперты оценили текущее состояние рынка недвижимости и возможные варианты развития событий в строительной отрасли. Кроме того, участники обсудили стратегию развития бизнеса в условиях политической и экономической турбулентности, а также поделились конкретными наработками в своей деятельности. Форум прошел при поддержке Минстрой РФ, Стройкомплекса Москвы, Москомстройинвеста, GMK. Партнеры форума — Донстрой, ГК «Пионер» и ГК «Садовое Кольцо».

Несмотря на все внешние факторы, строительная отрасль показывает высокие результаты и стабильную динамику, что в целом дает чувство уверенности в завтрашнем дне. К началу октября на территории страны уже введено почти 80 млн кв.м жилья, что на 26,5% больше аналогичного периода прошлого года, и благодаря этому, более 2,7 млн семей улучшили жилищные условия. При этом, по словам Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Ирека Файзуллина, перед отраслью по-прежнему стоят серьезные задачи.  «Градостроительный потенциал страны сегодня составляет около 250 млн кв.м – это значительный объем жилья, и он наглядно демонстрирует перспективы дальнейшего развития всей отрасли — как для застройщиков и девелоперов, так и для строителей — работников отрасли», — говорится в обращении министра к участникам Форума.

Участники форума также дали оценку сегодняшнему состоянию отрасли и ее значению для всей российской экономики. Модераторами 4-х сессий выступили Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость», Business FM, Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK, Всеволод Глазунов, Директор по маркетингу LEGENDA Intelligent Development, Денис Колокольников, Основатель, управляющий партнер компании RRG.

Так, по мнению вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза, федеральное правительство и региональные власти понимают значение и ту роль, которую сегодня играет стройка в жизни миллионов людей. «Именно поэтому государство предпринимает действенные меры по поддержке отрасли. В русле этой политики может быть и решение о продлении программы льготной ипотеки. Сегодня субсидирование ипотечной ставки может стать серьёзной поддержкой застройщиков«, — считает А. Мороз.

Своей оценкой текущей ситуации на рынке жилой недвижимости поделился управляющий партнёр «Самолёт плюс» Рим Хасанов: «В первичном сегменте сложился рынок потребителя, именно этим объясняется большое количество скидок и акций от девелоперов. В то же время на вторичном рынке жилья после резкого падения спроса, наметившегося осенью, отмечается некоторый рост. И хотя к концу октября этот рост будет наиболее заметен, до уровня предыдущего периода он немного не дотянет«, — отметил Р. Хасанов.

Продолжая тему, директор Управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Московского банка ПАО Сбербанк Алия Кирьянова обратила внимание на высокий спрос граждан РФ на ипотеку. «Выросла и доля одобренных заявок на получение ипотечного кредита, сегодня одобряется 72% заявок«, — подчеркнула она. В то же время представитель банка отметила, что значительно вырос размер ипотечного кредита — если какое-то время назад средний кредит на жилье по банку составлял 5,8 млн рублей, то теперь – около 10,6 млн.

Декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко наряду с этим отметил высокие стандарты запроса россиян к городской среде, а также возросший социальный оптимизм среди жителей российских городов. «Большая часть респондентов высказывает прогнозы, что через несколько лет они будут жить в лучшей и более обустроенной городской среде, чем сейчас«, — подчеркнул он.

В подтверждении своих слов он представил итоги социологического исследования, посвященного запросам горожан к городской среде и инфраструктуре. «Что же хотят видеть горожане рядом со своими домами? — Большая часть опрошенных высказались за возведение в шаговой доступности от дома детских садов и школ, игровых площадок, а также объектов транспортной инфраструктуры«, — отметил Е. Михайленко.

В свою очередь основатель и руководитель холдинга Legenda Intelligent Development Василий Селиванов отметил, что текущие сложности на рынке жилищного строительства сглаживаются реформой Федерального закона 214-ФЗ, проведенной несколько лет назад. «Сегодня очевидно, что реформа 214-ФЗ была оправдана — стройки идут, краны движутся. Если бы мы сейчас оказались в ситуации до реформы долевого строительства, она была бы более непредсказуемой и сложной. Рынок был бы более рискованным как для покупателя, так и для девелопера. Да, сегодня сложности есть, но мы имеем маневр и возможность удержать ситуацию«, — подчеркнул В. Селиванов.

В своем выступлении президент ГК «СТРАНА Девелопмент» Александр Гайдуков, отметив позитивную роль мер поддержки, оказанную государством частному бизнесу в сфере строительства, высказал мнение о необходимости принятия нового пакета господдержки. «В частности, необходимо увеличить авансовые платежи генподрядчик организациям с 15 до 40%. Еще одной мерой поддержки стало бы решение о резервировании в предпроектном финансировании платежей на строительно-монтажные работы в размере 5-7% от всего бюджета«, — уточнил А. Гайдуков.

Важной темой в выступлениях участников Форума стало обсуждение стратегии поведения девелоперов в условиях финансовой турбулентности. Так, вице-президент по разработке продукта Sminex Александр Лагутов отметил, что на текущем рынке будут выигрывать компании с профессиональными командами, которые вырабатывают наиболее эффективные продуктовые решения. «Каждое продуктовое решение — это инвестиции, и они должны быть эффективными. Любой продуктовой концепции необходимо пройти два фильтра. Первый — зачем это клиентам и что предлагают конкуренты? И второй — зачем это самой компании? Корректное планирование бюджета и сроков реализации продукта наиболее вероятно обеспечит успех проекта. И так нужно действовать всегда, независимо от ситуации на рынке. Меньше визионерства — больше расчетов», — подчеркнул А. Лагутов.

Продолжая тему, заместитель первого вице-президента ГК «Ташир» Максим Самсонов отметил, что рассматривает кризис как время активного поиска новых точек роста и развития новых направлений деятельности. «Например, мы основали собственную IT-компанию, создали рекламное агентство, развиваем производство мебели. В скором времени в каждом офисе продаж мы откроем собственный шоу-рум мебели«, — отметил он.

С таким подходом к бизнесу согласился и исполнительный директор ГК «DNS Девелопмент» Андрей Артамонов. Так, он рассказал о запуске на Дальнем Востоке проекта комплексного развития территория. «Проект DNS Сити предполагает строительство более 650 тыс. кв.м жилья и почти 57 тыс. «квадратов» коммерческих площадей. Кроме того, здесь появится 4 детских сада и школы. Всего в районе будет проживать около 25 тысяч человек«, — отметил он.

Стоит отметить, что значительная часть дискуссии была посвящена обсуждению возможностей застройщиков по оптимизации затрат в условиях кризиса. Так, директор по продукту ГК ФСК Петр Кирилловский рассказал о возможностях сокращения издержек и повышении эффекта использования средств. «Например, мы переосмыслили способы разводки кабелей и теперь ведем их по полу, а не по потолку. Кроме того, отказались от излишних и необязательных украшений на парковках и технических помещениях, более эффективно используем строительные и отделочные материалы. Все это дает экономию в десятки и сотни миллионов рублей на каждом проекте«, — пояснил Петр Кирилловский. 

В свою очередь управляющий партнер группы «Самолет» Александр Прыгунков подчеркнул, что в условиях кризиса необходимо оптимизировать строительные, финансовые и организационные решения. «Можно пересмотреть квартирографию, провести перепланировку, найти более эффективную компоновку объектов на участке, принять решение о применении новых стройматериалов и многое другое». В то же время он предостерег от неоправданной экономии на объектах и стройматериалах. «Ни в коем случае нельзя снижать качество конечного продукта в угоду экономии. Сэкономив таким образом на себестоимости, можно очень быстро потерять репутацию, которая выстраивалась годами«, — подчеркнул он.

Еще одной темой обсуждения на форуме стали вопросы повышения устойчивости компаний. И здесь действенным способом, по мнению экспертов, является диверсификация бизнеса. Так, заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Иван Романов рассказал о запуске и развитии различных производств, смежных со сферой строительства. «На протяжении многих лет мы вкладывались в развитие производственного дивизиона, и в условиях кризиса убедились в правильности этого решения. Наличие собственного производства дает независимость от конъюнктуры рынка стройматериалов, а также возможность развивать новые и инновационные направления строительства«, — пояснил он.

О запуске новых производств рассказал и исполнительный директор ГК «DNS Девелопмент» Андрей Артамонов. «Во Владивостоке был открыт завод домостроительных конструкций. Это крупная производственная площадка, мощная точка экономического роста и стабильности в регионе. Ежегодно завод может производить конструкции на строительство около 150 тыс. кв.м жилья«, — отметил он.

В ходе поиска новых направлений развития рынка жилой недвижимости эксперты затронули тему и загородной недвижимости. Так, директор по продукту ГК «Инград» Светлана Зайцева рассказала о тенденциях в этом сегменте. «Сегодня на этом рынке экспонируется 157 поселков, при этом в квартал в существующих поселках продаются по 2 дома. Это очень мало, тем более с учетом потенциального спроса«, — отметила она.

По результатам опросов 68% жителей городов готовы рассмотреть переезд в загородное жилье, а 98% горожан задумываются о выезде за город в летний период. «Чтобы удовлетворить такой спрос, необходимо предложить потенциальным покупателям новый стандарт загородного жилья. Важно, что теперь реализацией таких проектов стали заниматься крупные системные девелоперы. С их мощностями, проектными, архитектурными наработками и техническими умениями появляется возможность предоставить более качественный продукт по доступной цене«, — заметила С. Зайцева.

Одновременно с этим, в рамках сессии директор департамента стратегического развития ГК «Садовое кольцо» Ольга Щилова рассказала о работе девелопера в регионах. «Действительно, есть региональные характерности, связанные с местными географическими, культурными, экономическими и социальными особенностями. Их учет во многом станет залогом успеха девелоперских проектов«, — подчеркнула она. В качестве примера О. Щилова поделилась опытом строительства в Казани.

О другом направлении развития бизнеса рассказал заместитель генерального директора «Группы ЛСР» И. Романов: «В тот период, когда стал невозможен массовый зарубежный отпуск, мы обратили внимание на развитие системы санаториев в нашей стране и инвестировали в эту сферу. Другой пример — развитие ИЖС. С тех пор, как этот сегмент получил меры господдержки, ряд девелоперов, в том числе и мы, начали активно развивать технологии индивидуального домостроения«, — пояснил он. 

Отмечая важность современных подходов и внедрения инновационных технологий в строительную отрасль, директор по девелопменту MR Group Александр Сурменев пояснил: «Возврата к счетам не будет. Уже сегодня для сделки по приобретению жилья достаточно всего одного визита потенциального покупателя в офис продаж — остальное должно оформляться удаленно, по телефону«.

Вице-президент Управления по работе с компаниями строительного комплекса и недвижимости АО «Альфа-Банк» Роман Кирюхин подчеркнул особую роль цифровизации отрасли и рассказал о ряде новых решений в этой сфере. «Уже есть приложения, которые позволяют упростить отношения между банком, потенциальным покупателем и застройщиком. При этом уже сегодня разрабатываются новые технические возможности«, — пояснил он. Вместе с тем, по его словам, строительство жилья имеет много индивидуальных особенностей, а значит, необходимость личных встреч и переговоров сохранится.

Отдельно участники дискуссии коснулись вопросов необоснованно больших скидок для покупателей квартир. Все девелоперы отметили негативное влияние такой стратегии на рынок новостроек. Более того, по мнению застройщиков, такое поведение говорит о крайне рискованной и безответственной финансовой модели реализации проекта. По их оценкам, застройщики, обещающие сегодня необоснованно большие скидки, серьезно рискуют лишиться возможностей достроить свои объекты. Против резких скачков цен и необоснованных скидок выступил и вице-президент по развитию государственных программ Банка ДОМ. РФ Андрей Бахмутов: «Любой ценовой шок будет неполезным, причем ни для застройщика, ни для банка, ни для рынка в целом, если смотреть в долгосрочной перспективе«, — заявил он. При этом представитель банка подчеркнул, что механизм проектного финансирования как раз и призван решить подобные вопросы, то есть обеспечить стабильным финансированием застройщиков в том числе в период охлаждения спроса.

Важной частью Форума стала дискуссия о перспективах развития коммерческой недвижимости, модератором которой выступил основатель и управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.

Так, по мнению директора по инвестициям компании «ВИМ Инвестиции» Алексея Стрелецкого коммерческая недвижимость остается привлекательным рынком для потенциальных инвесторов. «Инвесторы продолжают смотреть на недвижимость как на то, на чем сложно потерять свои финансы. Это область, где риск при правильном инвестировании невысокий, а доходность интересная. 12% годовых – средний ориентир при инвестициях в коммерческую недвижимость», — пояснил он.

При этом руководитель отдела инвестиций OZON Андрей Вахрушев высказал пожелания более активного развития сегмента складской недвижимости в регионах. «8 из 10 клиентов выбирают доставку в пункт выдачи, поэтому мы активно расширяем эту сеть. Причем не только в столице и городах-миллионниках, но и в регионах. Сейчас складская недвижимость в регионах не так развита, как в Москве и Московской области, но в этом направлении есть движения. И мы верим, что в ближайшем будущем эти показатели сравняются».

Анна Коробкова, директор департамента продаж компании «Донстрой» отметила, что пандемия и политические санкции в результате, которых ушли якорные арендаторы из торговых центров, дали новый импульс для развития стрит-ритейла в проектах КОТ (комплексного освоения территорий). «Сегодня покупатели хотят делать не только онлайн-покупки, они хотят посещать магазины, но делать это безопасно и желательно не тратить много времени на дорогу. Для компаний и физических лиц, инвестирующих в стрит-ритейл, актив все так же привлекателен. Это видно по темпам реализации такой недвижимости в наших проектах, в «Острове» и Раменках реализованы почти все объемы в строящихся очередях, в «Символе» осталось не больше пяти помещений»,- отметила она. По словам директора департамента, те, кто ранее вложился в этот сегмент, сегодня зафиксировали среднегодовую доходность от сдачи в аренду в размере 10%.

Дискуссию о конкуренции маркетплейсов и торговых центров продолжила руководитель направления стратегического развития и коммуникаций ТРЦ «Щёлковский» Елена Малофеева. «Люди давно разделились на 2 «лагеря»: те, кто покупают только онлайн, и те, кто посещают торговые центры ради отдыха и развлечения. Именно поэтому первое, во что нужно вкладываться торговым центрам, – это маркетинг. Сегодня расходы на него нельзя сокращать. Будущее за многофункциональностью, концепцией «город в городе» и в продвижении», – поделилась своим мнением она.

Обсуждая текущее состояние и перспективы рынка офисной и гостиничной недвижимости генеральный директор Comcity Александр Ходоров заверил, что ситуация стабильная, несмотря на уход зарубежных компаний. «Что касается офисов, все относительно спокойно — ушедшие зарубежные компании продолжают платить арендную плату, что обеспечивает безопасную «подушку» для девелоперов. В нашем портфеле есть и гостиницы. И на ситуацию с ними я смотрю с оптимизмом: наши гостиницы сфокусированы на бизнес-инфраструктуре, что обеспечивает нужные объемы заполняемости».

В свою очередь, коммерческий директор О1 Standard Алла Тигнер считает, что структура занятости площадей в офисах из-за сложившейся ситуации изменится. «Я вижу возможным увеличение вакантности в сегменте класса B. Мы видим, что идет русификация иностранного бизнеса, и они продолжают работать на российском рынке, обеспечивая арендодателям необходимый уровень заполняемости помещений. Что касается корректировки арендных ставок, они могут иметь отложенный характер. Это подтверждают аналитические отчеты консультантов», — поделилась прогнозом она.

Топ-менеджер компании отметила, что основными арендаторами коммерческой недвижимости на 2023 год станут российские окологосударственные компании.

Директор по аналитике и маркетинговым концепциям ГК «Пионер» Евгений Межевикин также поделился своими наблюдениями. «Основными трендами, которые отмечаются сейчас стали дефицит офисного предложения на продажу, а также увеличивающийся спрос на небольшие площади – до 100 кв.м», — рассказал он.

С ним согласилась и руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE Кристина Недря, которая объяснила изменившуюся стратегию девелоперов. «Понимая, что в текущих условиях покупательская активность снижается, мы выводим на рынок новый продукт – небольшие офисные помещение до 100 кв.м. эквивалентные стоимости жилой квартиры», — рассказала. Стоит отметить, что по наблюдениям аналитиков компании роста цен в этом сегменте зафиксировано не было.

В свою очередь, заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктория Васильева предостерегла от поспешных решений на рынке коммерческой недвижимости. «Принимая сегодня те или иные решения, важно понимать – они должны быть актуальны и через 10-15 лет. Нужно внимательно относится к проектированию помещения, они должны быть эффективными, чтобы было возможно разместить нужное количество сотрудников», — пояснила она. 

Информационные партнеры:
РИА Недвижимость
Интерфакс-Недвижимость
ЦИАН
Строительная газета
Мир Квартир
Pronovostroy
Restate
Ассоциация инвесторов Москвы
Объединения строительных организаций Татарстана
Ассоциация Застройщиков Республики Башкортостан
Банковское обозрение
Банки и финансы
Банки.ру
Обмани меня риэлтер
Новостройка по расчету
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы
Стройка
Кровь и Бетон
Стройвестник Тюмень