Как построить элитную недвижимость в Крыму и не прогадать

Пандемия всерьез изменила расклад на российских курортах, куда устремились лишенные зарубежного отдыха соотечественники, причем они едут не только «на море», но и за недвижимостью, в том числе высококачественной. Возможности Большого Сочи и других черноморских здравниц за последние полтора года оказались практически исчерпаны: выдача разрешений на строительство в Сочи приостановлена, да и на остальных курортах привлекательных для девелопмента участков становится все меньше.

В этих условиях мы наблюдаем «второе пришествие» отечественных девелоперов в Крым («первое» было сразу после присоединения), и это уже сказалось на ценах – недвижимость и земля начали дорожать. Однако многие из тех, кто сейчас рассматривает участки под элитную застройку, пока еще не понимают, с какими сложностями им придется столкнуться как при покупке, так и при строительстве. Поделюсь мнением, какие риски подстерегают сейчас коллег в Крыму, и как их можно минимизировать.

 Возможности: спрос есть, объектов нет

Начну с того, что интерес девелоперов к Крыму вполне оправдан. Красивая природа, мягкий климат, чистое море, богатейшая история, а также серьезные инвестиции России в инфраструктуру – все это уже позволяет создать здесь курорт мирового уровня. Тем более, на полуострове пока практически нет конкуренции среди высококачественных объектов. До 2014 года комплексы премиум-класса строили крайне редко. Дело, с одной стороны, было в отсутствии  финансирования, а с другой – и особого спроса на такую недвижимость не наблюдалось, покупатели были не особо избалованы качественными объектами, и это позволяло и самим девелоперам «не заморачиваться». Большинство объектов проектировалось и возводились по принципу «купят в любом случае».

Наш «Дипломат» стал одним из немногих исключений, т.к. начинал строиться в 2011-2013 годах на деньги западноевропейских инвесторов, и активное участие в этом проекте принимали «варяги»: комплекс был построен канадским менеджером под руководством итальянского архитектора. До этого момента вообще мало кто в Крыму уделял большое внимание качеству строительства и землеукрепительных сооружений, не говоря уже о планировочных решениях, подбору вариантов отделки и прочим нюансам, без которых сегодня невозможно представить премиальную недвижимость.

После воссоединения с Россией на полуострове тоже не так много строили, все же большинство известных девелоперских компаний опасалось выходить в регион, а лучшие объекты советской эпохи только сейчас начинают реконструировать. Поэтому тем, кто собирается приобрести здесь премиальную недвижимость, практически не из чего выбирать. Мы наблюдаем высокий спрос при серьезном дефиците качественных объектов. При этом сегодняшний покупатель прекрасно осведомлен о том, какой должна быть премиальная недвижимость, и готов платить лишь за то, что соответствует его представлению о ней. Поэтому любой объект, который построен с соблюдением всех норм и требований,  соответствующий заявленному классу, будет  востребован у этой целевой аудитории.

Опасности: «грязные» документы, катаклизмы и отсутствие кадров

Первым и самым серьезным риском для девелопера, выходящего в Крым, станет приобретение участка под застройку с «плохими» документами, а на вторичном рынке таких, к сожалению, большинство. Понятно, что это может привести к ситуации, когда деньги будут инвестированы, комплекс построен, а ни зарегистрировать, ни сдать его в эксплуатацию у девелопера не получится. В том, почему это может произойти, тоже секрета нет. Крым пережил несколько периодов, когда республика жила по разным законам (украинское законодательство, законодательство  переходного периода, российское правовое поле), поэтому многие объекты не имеют прозрачной истории, и проверить их юридическую чистоту сложно или невозможно.

Именно поэтому рекомендую не приобретать объекты недвижимости на вторичном рынке, если последний переход права собственности на них был еще при Украине. В случае заключения новых договоров аренды земельных участков для строительства, также следует проявлять особую осторожность, проверяя всю историю участка. На примере «Дипломата» прозрачная цепочка выглядит так:

— Компания-застройщик, которая зарегистрирована в Крыму, заключила договор аренды земельного участка во времена Украины.

— Затем эта компания прошла перерегистрацию по законодательству переходного периода, а потом и в соответствии с российским законодательством. Также был перезаключен договор аренды земельного участка с ДИЗО г. Ялты республики Крым, органом, уполномоченным на это действие.

При этом мы наблюдаем достаточно ограниченный выбор свободных площадок для строительства премиальных объектов. Практически все места, хорошо расположенные с точки зрения логистики, комфорта проживания, инфраструктуры и престижности уже застроены, или там что-то проектируется, поэтому выбор очень невелик. Пожалуй, самым интересным для девелоперов вариантом станет приобретение в перспективных местах ветхих объектов недвижимости, либо комплексная застройка новых территорий, с созданием всей необходимой инфраструктуры. Но для последнего нужна воля властей и серьезные инвестиции.

После того, как девелопер определился с участком, большое внимание должно уделяться тому, что ЮБК относится к зоне 8-9 бальной сейсмики, и в настоящее время правительством пересматриваются нормативы сейсмических районов. Напомню, в 1927 году в Ялте было землетрясение в 8 баллов и хотя, по наблюдениям специалистов, это случается один раз в 200-300 лет, этот фактор нужно учитывать как на этапе проектирования, так и на этапе строительства. Помимо этого нужно учитывать и другие особенности климата.

Заливает Крым (впрочем, как и трясет) регулярно, например, в 2006 году было наводнение в центральном районе Крыма Белогорье, не обошлось без смертельных случаев. А в 1912 году наводнение в Ялте было более интенсивным и страшным чем летом 2021 года. Похожая ситуация была в 1920 году. К подобным катаклизмам надо быть готовыми, поэтому, главное для девелопера – соблюдать все существующие нормы и требования и не экономить на безопасности. Например, в «Резиденции Дипломат» при строительстве фундаментов и организации рельефа было установлено более 480 свай на глубину до 35 метров, а их диаметр составлял от 80 см до полутора метров. И уже по ним, сверху, мы заливали монолитные фундаментные плиты толщиной 80 см. Кроме этого, было отлито около километра подпорных стен с анкерным креплением в корневую скалу. Все это подразумевает большие затраты, которые нужно предусмотреть еще на этапе проектирования.

Необходимо помнить и о том, что большинство инженерных сетей и коммуникаций Крыма имеют высокую степень износа, и скорее всего, девелоперу придется вкладывать средства в их модернизацию. Кроме того, в любой момент возможны перебои в подаче электричества, воды и газа, это, к сожалению, тоже факт, который стоит предусмотреть девелоперам премиального жилья. Например, пойти по нашему пути и оборудовать комплексы системами энергоснабжения, имеющей два независимых ввода, с автоматическим переключением между ними при перебоях в подаче э/э и резервным источником питания. Для этого мы использовали генератор «Volvo», который запускается автоматически, и его мощности хватает на все нужды комплекса. На территории есть общий резервуар для запаса воды, каждый корпус имеет свой запасной резервуар воды, и все они закольцованы в единую систему. Эти простые решения позволят избежать серьезных последствий любого природного катаклизма.

Отсутствие кадров – то, с чем наверняка столкнутся девелоперы при реализации своих проектов в Крыму. Пока эта проблема решается привлечением подрядчиков из других городов, как из близлежащих, например, из Краснодара, так и из центральных регионов. Инженерный состав и менеджмент тоже, скорее всего, также придётся искать «на стороне», т.к. высококвалифицированных специалистов в Крыму не хватает. Еще одна проблема связана с ростом стоимости строительных и отделочных материалов, которые не производятся ни в Крыму, ни в соседних регионах. В частности, на этапе завершения отделочных работ большинство материалов, а также бытовую технику и кухонную мебель пришлось завозить. Все это, конечно, в конечном итоге приведет к увеличению стоимости проекта.

Вместо послесловия

Девелоперу следует внимательно отнестись не только к концепции, но и к квартирографии, чтобы понимать, какие метражи и планировки будут востребованы у целевой аудитории. Не секрет, большие площади всегда продаются сложнее по причине их высокой абсолютной стоимости. Тем не менее, в премиальном проекте они должны быть представлены хотя бы в нескольких экземплярах, т.к. иногда покупатели ищут именно такие лоты. При этом девелоперу имеет смысл подготовиться к тому, что ждать клиента на них придется долго. Сейчас, кстати, мы наблюдаем всплеск спроса на большие площади: недавно у нас были закрыты две сделки по видовым пентхаусам. Аналогичная ситуация наблюдается и у коллег, однако и у них периодически «зависают» апартаменты площадью выше 300 кв.м.

По нашему опыту, максимальный интерес у покупателей вызывают фронтальные апартаменты с лучшими видовыми характеристиками площадью 120-140 кв.м. Вторые по популярности – небольшие лоты, 65-70 метров. Это тот случай, когда клиенты готовы приобретать жилье меньшей площади, чем планировали, но расположенное в комплексе премиум-класса.

Прежде чем принимать решение о выходе в Крым, девелоперу следует учесть все вышеперечисленное. Тем не менее, особенности спроса на высококачественную недвижимость в этом регионе таковы, что лоты в жилых комплексах, при строительстве которых получится сохранить заявленный премиальный уровень, причем по критериям, принятым не только в России, но и на зарубежных курортах, будут востребованы и найдут своего покупателя.