Без имени-1

После реформирования 214-ФЗ актуальность проектного финансирования стала крайне важной, сегодня  реализовать без него проект на загородном рынке практически невозможно. Крупные проекты – капиталоемкие, собственных средств, как правило, не хватает на то, чтобы полностью построить объект и сдать его в эксплуатацию. При этом крайне неэффективно, когда ты 100% в девелопмент вкладываешь собственные средства.

Для привлечения проектного финансирования необходимо воспользоваться финансовым рычагом (левериджем). На какие моменты тут следует обратить внимание. Прежде всего, земля должна быть в собственности, в аренде или оформленная на правах аренды. Во-вторых, необходимо иметь всю проектно-сметную документацию, разрешительную, вплоть до разрешения на строительство.

Правда, на сегодняшний день есть примеры, когда банки открывают проектное финансирование до получения разрешения на строительство (РНС), но, как правило, это происходит на стадии подготовки градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). В-третьих, девелоперу необходимо иметь собственные средства на приобретение участка, проектную работу и оплату технических условий согласования.

После того как получено разрешение на строительство банк открывает финансирование на весь оставшийся бюджет проекта. Тем самым, с одной стороны, защищает девелоперов от риска нехватки ликвидности во время строительства, если продажи будут не ритмичны, не соответствовать бизнес-плану. С другой стороны, защищает покупателя от того, что объект не будет достроен в срок, т.к. финансирования достаточно до завершения проекта.

Я бы рекомендовал обращаться за проектным финансированием за 3-4 месяца до получения разрешения на строительство. Это срок, как правило, достаточный для получения финансирования в банке, при условии, что проект подходит под ковинанты банка и соответствует требованиям обеспеченности капитала, ликвидности, маржинальности и прочим.

Итак, за 3-4 месяца до получения разрешения на строительство обращаемся в банк с заявкой. Для того чтобы провести первые переговоры с банком, по большому счету, необходимы два документа – презентация проекта, а именно: его стадия готовности, технико-экономические параметры проекта, концепция реализации.

Второй, не менее важный документ, – это финансовая модель, в которой детально будет прописан бюджет проекта (доходы/расходы), источник финансирования собственных средств, график проекта, график финансирования производства работ, график продажи и график возврата кредита. Вот эти два документа необходимо иметь для начала переговоров с любыми банками.

Я рекомендую провести, так скажем, некое роуд-шоу, и выбрать, как минимум, пять банков. Во все отобранные кредитные учреждения направить заявки на финансирование. Как правило, сейчас банки за хорошими проектами гоняются сами и достаточно активно ведут переговоры.

Одним из критериев выбора утверждения банком финансирования проекта является опыт реализации подобных проектов девелопером.

Загородный рынок сложный и высокорискованный, здесь имеется масса подводных камней, поэтому для банка крайне важно, чтобы у девелопера был опыт работы не менее трех лет, а также реализованные проекты в портфеле. Так что first-time девелоперам получить проектное финансирование будет непросто.